【正文】 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 85 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 締約技巧 ? 單刀直入式： ? 直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如， “ 您更希望什么樣的空間？ ” ， “ 您還有什么不滿意的嗎？ ” ? 總結(jié)式： ? 就是強調(diào)物業(yè)的優(yōu)點和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復強調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。 ? 適應對象 ? 對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。 ? 物業(yè)租賃的形式 ? （ 1）按物業(yè)租賃方式分： ? 定期租賃 ? 不定期租賃 ? （ 2）按租金支付方式分： ? 毛租 ? 凈租金 ? 百分比租金 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 77 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 影響租賃市場需求量的因素 ? 人口數(shù)量和構(gòu)成 ? 租賃價格 ? 技術(shù) ? 租賃者的偏好 ? 供給 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 78 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)未來產(chǎn)租能力分析 ? 物理特征的影響 ? 區(qū)位因素的影響 ? 區(qū)位關(guān)聯(lián)變化的影響 ? 供給的影響 ? 物業(yè)獨特性的影響 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 79 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 租戶資格的審查 ? 租約條款談判 ? 租賃締約技巧 ? 核查物業(yè) ? 提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關(guān)系 ? 收繳租金 ? 續(xù)簽租約 ? 租賃終止 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 80 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 通過廣告捕捉潛在租戶 ? 使用 “ 免費 ” 噱頭捕捉潛在租戶 ? 引導參觀捕捉潛在租戶 ? 建立租售中心捕捉潛在租戶 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 81 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租戶資格的審查 ? 潛在租戶的登記 ? 潛在租戶的身份證明 ? 租賃經(jīng)歷 ? 資信狀況 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 82 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 控制簽約進程 ? 利用經(jīng)紀人 ? 談判妥協(xié) ? 租期的確定 ? 關(guān)于物業(yè)改造的談判 ? 擴租權(quán)的談判 ? 限制競爭租戶條款的談判 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 83 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 租期的確定 ? 居住物業(yè)的租期： ? 租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。 ? （ 2）管理的內(nèi)容： ? 基礎管理 ? 運行管理 ? 安全管理 ? 維修管理更 ? 新改造管理 ? 備品配件管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 72 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 概念：物業(yè)綜合管理 —— 指除物業(yè)本身管理外，對物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進行系統(tǒng)全面的管理和治理。 ? 排險 ? 觀察使用 —— 采取技術(shù)措施后，尚能短期使用 ? 處理使用 —— 采取技術(shù)措施后，可解危的房屋 ? 停止使用 —— 無修復價值，暫無條件拆除，不危及他人安全 ? 整體拆除 —— 整幢危險且無修復價值，危及他人安全 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 70 ? 一、 房屋及設備設施管理 ? 房屋維修管理 ? （ 5）房屋維修施工的管理 ? 房屋維修施工的管理 —— 指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學管理。 ? 危險房 —— 指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設備全部損壞，房屋不僅不能使用，而且有傾塌或事故危險，無修復可能的房屋。 ? 一般損壞房 —— 指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設備部分有損傷、老化或殘缺，使其不能正常使用；經(jīng)中修或局部大修就能修復的房屋。 ? （ 2）內(nèi)容 ? 房屋驗收管理 ? 房屋質(zhì)量管理 ? 房屋維修施工的管理 ? 房屋維修行政管理 ? 房屋維修檔案資料管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 68 ? 一、 房屋及設備設施管理 房屋維修管理 ? （ 3）房屋質(zhì)量管理 ? 房屋完損等級分類 ? 完好房 —— 指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備各部分完好無損、不許進行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。 ? 根本區(qū)別：維修是治愈性的 ， 維護是預防性的 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 61 ? 一、 房屋及設備設施管理 ? 房屋維修的種類 ? 小型維修 ? 中型維修 ? 大型維修 ? 房屋翻修 ? 綜合維修 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 62 ? 一、 房屋及設備設施管理 ? 小型維修的特點與范圍 ? 特點 ? 項目簡單 、 零星分散 、 量大面廣 、 時間緊迫 ? 范圍 ? 屋面補漏 、 修補屋面 、 泛水 、 屋脊 ? 鋼 、 木門窗的整修 、 拆換五金 、 配玻璃 、 換紗窗 、 油漆等 ? 修補樓地面面層 ， 抽換個別楞木 ? 修補內(nèi)外墻 、 抹灰 、 窗臺 、 腰線 ? 拆砌挖補局部墻體 、 個別拱圈 、 拆換個別過梁 ? 水衛(wèi)電 、 暖氣等設備的故障排除及零部件的修換 ? 下水管道的流通 ? 房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固 、 維修 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 63 ? 一、 房屋及設備設施管理 ? 中型維修的特點與范圍 ? 特點 ? 工地比較集中 、 項目較小 、 工程量多 ， 有周期性 ? 范圍