【正文】 管理 ? 房屋維修施工的管理 —— 指按照一定的施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學管理。 ? 內容： ? 維修施工隊伍的選擇 ? 維修施工的組織與準備 ? 維修施工的技術交底 ? 施工的調度與管理 ? 施工工程的竣工驗收及資料的交接 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 71 ? 一、 房屋及設備設施管理 ? 設備設施的管理 ? （ 1）房屋設備設施 —— 房屋建筑物內部附屬設備設施的簡稱。 ? （ 2）管理的內容： ? 基礎管理 ? 運行管理 ? 安全管理 ? 維修管理更 ? 新改造管理 ? 備品配件管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 72 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 概念：物業(yè)綜合管理 —— 指除物業(yè)本身管理外，對物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進行系統(tǒng)全面的管理和治理。 ? 綜合管理的內容 ? 安全管理 ? 消防管理 ? 治安管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 ? 環(huán)境綠化管理 ? 環(huán)境保護管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 73 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理的范圍 ? 公共區(qū)域 ? 共用部位 ? 垃圾處理 2022/10/24 大連理工大學城市學院 74 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境綠化管理的范圍 ? 綠地建設 ? 綠化養(yǎng)護管理 ? 室外綠地養(yǎng)護 ? 室內綠地養(yǎng)護 2022/10/24 大連理工大學城市學院 75 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境保護管理 ? 空氣污染 ? 水體污染 ? 有毒有害物質 ? 噪聲污染 2022/10/24 大連理工大學城市學院 76 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 概念：物業(yè)租賃管理 —— 物業(yè)所有者或經營者作為出租人，將物業(yè)使用權出讓給作為物業(yè)消費者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價值得以實現(xiàn)的一種經營活動。 ? 物業(yè)租賃的形式 ? （ 1）按物業(yè)租賃方式分： ? 定期租賃 ? 不定期租賃 ? （ 2）按租金支付方式分： ? 毛租 ? 凈租金 ? 百分比租金 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 77 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 影響租賃市場需求量的因素 ? 人口數(shù)量和構成 ? 租賃價格 ? 技術 ? 租賃者的偏好 ? 供給 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 78 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)未來產租能力分析 ? 物理特征的影響 ? 區(qū)位因素的影響 ? 區(qū)位關聯(lián)變化的影響 ? 供給的影響 ? 物業(yè)獨特性的影響 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 79 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 租戶資格的審查 ? 租約條款談判 ? 租賃締約技巧 ? 核查物業(yè) ? 提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系 ? 收繳租金 ? 續(xù)簽租約 ? 租賃終止 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 80 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 通過廣告捕捉潛在租戶 ? 使用 “ 免費 ” 噱頭捕捉潛在租戶 ? 引導參觀捕捉潛在租戶 ? 建立租售中心捕捉潛在租戶 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 81 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租戶資格的審查 ? 潛在租戶的登記 ? 潛在租戶的身份證明 ? 租賃經歷 ? 資信狀況 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 82 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 控制簽約進程 ? 利用經紀人 ? 談判妥協(xié) ? 租期的確定 ? 關于物業(yè)改造的談判 ? 擴租權的談判 ? 限制競爭租戶條款的談判 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 83 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 租期的確定 ? 居住物業(yè)的租期： ? 租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。 ? 辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期 ： ? 辦公、商用物業(yè)租期最短也在 5～ 10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達 10～ 25年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 84 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 擴租權的談判 ? 擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據需要增加租用鄰近的物業(yè)。 ? 適應對象 ? 對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。 ? 對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 85 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 締約技巧 ? 單刀直入式： ? 直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如， “ 您更希望什么樣的空間？ ” ， “ 您還有什么不滿意的嗎？ ” ? 總結式： ? 就是強調物業(yè)的優(yōu)點和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復強調，以顯示該物業(yè)十分理想。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 86 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 收繳租金 ? 租金繳納時間的管理 ? 滯納金的管理 ? 收費通知單的管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段