【正文】 管理 ? 房屋維修施工的管理 —— 指按照一定的施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)管理。 ? 內(nèi)容： ? 維修施工隊伍的選擇 ? 維修施工的組織與準(zhǔn)備 ? 維修施工的技術(shù)交底 ? 施工的調(diào)度與管理 ? 施工工程的竣工驗收及資料的交接 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 71 ? 一、 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 ? 設(shè)備設(shè)施的管理 ? （ 1）房屋設(shè)備設(shè)施 —— 房屋建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡稱。 ? （ 2）管理的內(nèi)容： ? 基礎(chǔ)管理 ? 運行管理 ? 安全管理 ? 維修管理更 ? 新改造管理 ? 備品配件管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 72 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 概念：物業(yè)綜合管理 —— 指除物業(yè)本身管理外，對物業(yè)使用者工作、生活的正常秩序和環(huán)境進行系統(tǒng)全面的管理和治理。 ? 綜合管理的內(nèi)容 ? 安全管理 ? 消防管理 ? 治安管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 ? 環(huán)境綠化管理 ? 環(huán)境保護管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 73 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理的范圍 ? 公共區(qū)域 ? 共用部位 ? 垃圾處理 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 74 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境綠化管理的范圍 ? 綠地建設(shè) ? 綠化養(yǎng)護管理 ? 室外綠地養(yǎng)護 ? 室內(nèi)綠地養(yǎng)護 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 75 物業(yè)管理的日常運作階段 ? 二、物業(yè)綜合 管理 ? 環(huán)境管理 ? 環(huán)境保護管理 ? 空氣污染 ? 水體污染 ? 有毒有害物質(zhì) ? 噪聲污染 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 76 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 概念：物業(yè)租賃管理 —— 物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價值得以實現(xiàn)的一種經(jīng)營活動。 ? 物業(yè)租賃的形式 ? （ 1）按物業(yè)租賃方式分： ? 定期租賃 ? 不定期租賃 ? （ 2）按租金支付方式分： ? 毛租 ? 凈租金 ? 百分比租金 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 77 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 影響租賃市場需求量的因素 ? 人口數(shù)量和構(gòu)成 ? 租賃價格 ? 技術(shù) ? 租賃者的偏好 ? 供給 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 78 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)未來產(chǎn)租能力分析 ? 物理特征的影響 ? 區(qū)位因素的影響 ? 區(qū)位關(guān)聯(lián)變化的影響 ? 供給的影響 ? 物業(yè)獨特性的影響 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 79 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 租戶資格的審查 ? 租約條款談判 ? 租賃締約技巧 ? 核查物業(yè) ? 提供有效的租賃服務(wù)，建立良好的租賃關(guān)系 ? 收繳租金 ? 續(xù)簽租約 ? 租賃終止 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 80 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 捕捉潛在租戶 ? 通過廣告捕捉潛在租戶 ? 使用 “ 免費 ” 噱頭捕捉潛在租戶 ? 引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶 ? 建立租售中心捕捉潛在租戶 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 81 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租戶資格的審查 ? 潛在租戶的登記 ? 潛在租戶的身份證明 ? 租賃經(jīng)歷 ? 資信狀況 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 82 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 控制簽約進程 ? 利用經(jīng)紀(jì)人 ? 談判妥協(xié) ? 租期的確定 ? 關(guān)于物業(yè)改造的談判 ? 擴租權(quán)的談判 ? 限制競爭租戶條款的談判 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 83 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 租期的確定 ? 居住物業(yè)的租期： ? 租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。 ? 辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期 ： ? 辦公、商用物業(yè)租期最短也在 5～ 10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達 10～ 25年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 84 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 租約條款談判 ? 擴租權(quán)的談判 ? 擴租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。 ? 適應(yīng)對象 ? 對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。 ? 對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 85 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 締約技巧 ? 單刀直入式： ? 直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如， “ 您更希望什么樣的空間？ ” ， “ 您還有什么不滿意的嗎？ ” ? 總結(jié)式： ? 就是強調(diào)物業(yè)的優(yōu)點和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復(fù)強調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 86 ? 三、物業(yè)租賃 管理 ? 物業(yè)租賃管理的程序 ? 收繳租金 ? 租金繳納時間的管理 ? 滯納金的管理 ? 收費通知單的管理 第 3節(jié) 物業(yè)管理的日常運作階段