【正文】 申請市 、 縣房地產(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)或裁決 。 如果不屬于設(shè)計 、施工 、 材料等原因 ， 則應(yīng)由建設(shè)單位負責處理；如果使用不當 、管理不善的原因 ， 則應(yīng)由接管單位負責處理 。 ? 接管驗收時 ， 交接雙方應(yīng)嚴格按照規(guī)定執(zhí)行；驗收不合格 ， 雙方協(xié)商處理辦法 ， 組織復(fù)檢 。 ? 屬法院判決沒收并通知承接的房屋 ， 按法院判決辦理 。 ? 危險和損壞問題的處理 ? 屬有危險的房屋 ， 應(yīng)由移交人負責排險解危后 ， 才能承接 。 ? 檢查房屋結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備的完好與損壞程度 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 27 ? 接管驗收的內(nèi)容 ? （ 2） 原有房屋接管驗收的內(nèi)容 ? 質(zhì)量與使用功能的檢驗 ? 以 《 危險房屋鑒定標準 》 和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗依據(jù) 。 ? 技術(shù)資料： ? 建筑竣工圖紙資料全套； ? 設(shè)備設(shè)施圖紙資料全套； ? 環(huán)境綠化竣工資料全套 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 21 ? 二、物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收的重點 接管驗收的重點： 對物業(yè)的使用功能的驗收 對物業(yè)資料的接收 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 22 ? 二、物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收應(yīng)提交的資料 ? （ 1） 新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料： ? 項目批準文件； ? 用地批準文件； ? 建筑執(zhí)照； ? 拆遷安臵文件； ? 房地產(chǎn)平面圖 。 ? 土地使用范圍明確 。 ? 房屋幢 、 戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 20 ? 二、物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收的條件 ? 接管驗收的首要條件是 竣工驗收合格 ? 新建房屋接管驗收條件 ? 建設(shè)工程全部施工完畢 ， 并經(jīng)竣工驗收合格 。 ? 竣工驗收 —— 是指物業(yè)建設(shè)完成以后 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同物業(yè)建設(shè)施工單位 、 政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗收小組 ， 對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢查和質(zhì)量評定的過程 。 熟悉基礎(chǔ)和隱蔽工程、機電設(shè)備的安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)和走向 確保物業(yè)長時間能正常使用 2022/10/24 大連理工大學城市學院 9 2022/10/24 大連理工大學城市學院 10 2022/10/24 大連理工大學城市學院 11 2022/10/24 大連理工大學城市學院 12 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 ? 前期物業(yè)管理概述 ? 物業(yè)的接管驗收 ? 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 ? 物業(yè)的裝修管理 2022/10/24 大連理工大學城市學院 13 ? 一、前期物業(yè)管理概述 ? 前期物業(yè)管理 —— 物業(yè)竣工驗收后至業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理者之前的物業(yè)管理 。2022/10/24 大連理工大學城市學院 1 第 6章 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理的前期準備階段 ? 物業(yè)管理的啟動階段 ? 物業(yè)管理的日常運作階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 2 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 ? 物業(yè)管理方案策劃 ? 物業(yè)管理的早期介入 2022/10/24 大連理工大學城市學院 3 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 ? 一、物業(yè)管理方案策劃 ? 方案策劃的作用 合理定位 收支有數(shù) 規(guī)范服務(wù) 確保質(zhì)量 2022/10/24 大連理工大學城市學院 4 ? 一、物業(yè)管理方案策劃 ? 物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容 物業(yè)概況 基本概況 設(shè)備設(shè)施概況 業(yè)主構(gòu)成概況 管理服務(wù)事項 管理目標 管理標準 機構(gòu)設(shè)置與人員配備 管理服務(wù)辦法 質(zhì)量控制辦法 延伸服務(wù)辦法 物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 5 ? 一、物業(yè)管理方案策劃 ? 管理服務(wù)方案的評審 ? 方案是否符合企業(yè)理念 、 企業(yè)目標和企業(yè)管理模式 ? 方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī) ? 方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標 、 管理標準的實現(xiàn) ? 各項管理服務(wù)費用的設(shè)立 、 預(yù)算是否合理 ? 方案有無創(chuàng)新 ? 方案是否可操作 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 6 ? 二、物業(yè)管理的早期（前期）介入 ? 物業(yè)管理早期介入的概念 ? 指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入 ， 從事物業(yè)形成前的階段性管理 ，即參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè) ， 從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度 ， 就物業(yè)開發(fā) 、 建設(shè)和今后使用管理提出建議并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備 。 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 7 ? 二、物業(yè)管理的早期（前期）介入 ? 物業(yè)管理早期介入的意義 ? 有利于促 使 那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決 ? 有利于對所管物業(yè)的全面了解 ? 有利于為后期管理做好準備 第 1節(jié) 物業(yè)管理的前期準備階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 8 物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 立項決策階段 規(guī)劃設(shè)計階段 施工建設(shè)階段 竣工驗收階段 項目選址；市場定位；物業(yè)管理內(nèi)容、標準、成本、利潤及收費等方面建議 物業(yè)總體布局和功能；日常的管理；設(shè)備設(shè)施及材料選用；公建配套建設(shè)。 ? 意義： ? 解決了前期物業(yè)管理民事主體資格缺位的矛盾 ? 滿足了物業(yè)管理不可間斷性的需要 ? 促進物業(yè)的租售 ? 有利于物業(yè)管理公司的續(xù)聘 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 14 ? 一、前期物業(yè)管理概述 ? 前期物業(yè)管理的特點 ? 主體關(guān)系的復(fù)雜性 ? 管理工作的基礎(chǔ)性 ? 管理矛盾的集中性 ? 管理合同的短暫性 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院 15 ? 一、前期物業(yè)管理概述 ? 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 物業(yè)的接管驗收 ? 物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 ? 物業(yè)的裝修與管理 ? 檔案資料管理 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動階段 2022/10/24 大連理工大學城市學院