【正文】 16 ? 一、前期物業(yè)管理概述 ? 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 發(fā)生時(shí)段不同 工作內(nèi)容不同 合同關(guān)系不同 企業(yè)地位不同 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 17 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收 ? 物業(yè)接管驗(yàn)收 —— 是物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、 建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí) ，為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用 ， 按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn) 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 18 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 ? 驗(yàn)收主體不同 ? 驗(yàn)收性質(zhì)不同 ? 驗(yàn)收目的不同 ? 轉(zhuǎn)交對(duì)象不同 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 19 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收的對(duì)象 新建房屋：即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商； 原有房屋：即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。 ? 供電 、 采暖 、 給水排水 、 衛(wèi)生 、 道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用 。 ? 原有房屋接管驗(yàn)收條件 ? 房屋所有權(quán) 、 使用權(quán)清楚 。 ? 原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 23 ? 接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? （ 1） 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 ? 技術(shù)資料 ： ? 竣工圖； ? 地質(zhì)勘察報(bào)告； ? 工程合同及開 、 竣工報(bào)告； ? 工程預(yù)決算； ? 圖紙會(huì)審記錄； ? 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單； ? 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； ? 沉降觀測記錄； ? 竣工驗(yàn)收證明書； ? 鋼材 、 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 24 ? 接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ? （ 1） 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料： ? 房屋所有權(quán)證； ? 土地使用權(quán)證； ? 有關(guān)司法 、 公證文書和協(xié)議； ? 房屋分戶使用清冊(cè)； ? 房屋設(shè)備及其定 、 附著物清冊(cè) 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 25 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ? （ 1） 新建房屋接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ? ① 驗(yàn)收項(xiàng)目： ? 主體結(jié)構(gòu) ? 屋面與樓地面 ? 裝修 ? 水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收 ? 供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收 ? 附屬工程及其他 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 26 ? 二、 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ? ② 質(zhì)量問題的處理 ? 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題 ， 必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修 ， 直至合格； ? 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題 ， 可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修 ， 也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法 ， 由接管單位處理 。 ? 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài) 。 ? 檢查房屋使用情況 。 ? 屬有損壞的房屋 ， 由移交人和承接單位協(xié)商解決 ， 既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修 ， 也可采用其他補(bǔ)償形式 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 28 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收雙方的責(zé)任 ? 建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；接管單位應(yīng)簽發(fā)驗(yàn)收通知書并約定時(shí)間驗(yàn)收 ， 驗(yàn)收合格 ， 及時(shí)簽發(fā)接管文件 。 ? 接管交付使用后發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故 ， 應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì) 、 施工等單位 ， 查明原因 。 ? 新建房屋自驗(yàn)收接管之日起 ， 由建設(shè)單位按規(guī)定負(fù)責(zé)保修 ， 并向接管單位預(yù)付保修保證金 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 29 ? 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收 ? 落實(shí)物業(yè)保修事宜 ? 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù) ? 配備合適的接管人員 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 30 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 31 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 32 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 33 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的概念 ? 業(yè)主入住 —— 業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過程 ， 即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙 ， 接房入住 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 34 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的相關(guān)文書 ? （ 1） 入住通知書 ? 入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書 。 ? 如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。 ? 一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明 ，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù) ， 有關(guān)部門在上面蓋章證明 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 37 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的辦理程序 ? 核清購房款 ? 確認(rèn)業(yè)主身份 ? 向業(yè)主或使用人發(fā)放資料 ? 建立入住登記表 ? 管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證 ? 預(yù)交費(fèi)用 ? 驗(yàn)收房屋 ? 發(fā)放鑰匙 ? 記錄 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 38 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的辦理程序 ? 核清購房款 ? 業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證 ，驗(yàn)證無誤后由開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 39 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的辦理程序 ? 確認(rèn)業(yè)主身份 ? 物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住通知 、 身份證及其復(fù)印件 。 ? 物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后 ， 將身份證原件退還業(yè)主 ， 復(fù)印件存檔 。 第 2節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 2022/10/24 大連理工大學(xué)城市學(xué)院 41 ? 三、業(yè)主入住手續(xù)的辦理 ? 業(yè)主入住的辦理程序 ? 建立入住登