【正文】 60CM 范圍的位置時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械匙打開(kāi)廳門，并用手拉開(kāi)轎廂門，然后協(xié) 。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b. 設(shè)法弄清電梯轎廂的位置。 電梯維修工、電梯操作工 a. 把電梯主電源拉斷，防止電梯意外的啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。 ，用對(duì)講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時(shí)處 理，必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。 4 工作程序 工作程序 中控室安保員實(shí)行電梯 24 小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。 3 職責(zé) 電梯維修人員負(fù)責(zé)電梯困人的營(yíng)救工作。 電梯故障困人救援程序 1 目的 及時(shí)排除電梯故障，確保被困人員安全。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 補(bǔ)配。 鑰匙 一旦丟失，應(yīng)向領(lǐng)班報(bào)告，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)配置。 3． 7 三角鑰匙使用完畢必須及時(shí)歸還，嚴(yán)禁私自帶走。 3． 5 使用三角鑰匙打開(kāi)廳門時(shí)，必須確認(rèn)轎廂是否在本層方可進(jìn)入。 3． 3 只有持有操作證的操作人員在遇有電梯非正常狀況，才可取用，其他人員一律不得以任何借口借用。 電梯三角鑰匙管理： 3． 1 三角鑰匙是電梯在非正常情況下開(kāi)啟廳門的專用鑰 匙，不得用作其他用途。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 2．《 電梯保養(yǎng)報(bào)告書(shū) 》 電梯維護(hù)公司提供 3． 《 設(shè)備管理卡 》 ZC15/B02 電梯鑰匙管理規(guī)定 員工應(yīng)牢記“安全第一”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行各崗位職責(zé)，提高對(duì)電梯鑰匙及機(jī)房鑰匙管理的重要性的認(rèn)識(shí)。 b. 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留 工具在設(shè)備內(nèi)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。嚴(yán)禁開(kāi)啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。 內(nèi)容 電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌，以示警告。 職責(zé) 電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。 電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（值班工程師和電梯維修工 15 分鐘內(nèi)，分包單位30 分鐘內(nèi)）。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 備管理卡》。 電梯公司按《電梯及自動(dòng)扶梯委托保養(yǎng)合同》對(duì)電梯作月、季、年保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 4 工作程序 電梯維修保養(yǎng)工作程序 維修保養(yǎng)工作過(guò)程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。 電梯公司負(fù)責(zé)電梯維修保養(yǎng)及年檢。 2 適用范圍 電梯的維修保養(yǎng)工作。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1． 《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。經(jīng)批準(zhǔn)后配制，并存檔備案。 各機(jī)房門的門鎖不能隨便更換，如門鎖壞需要更換時(shí)，要經(jīng)工程主管同意才能更 換，并將備用鑰匙交管理處。電梯三角鑰匙及操作鑰匙只限持證電梯維修工、操作工使用，當(dāng)時(shí)領(lǐng)用，操作完畢后立即歸還。 管理處電梯普通鑰匙、三角鑰匙放置在監(jiān)控室，或指定專人保管。 5. 電梯鑰匙管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 并聯(lián)電梯還需扳動(dòng)獨(dú)立開(kāi)關(guān)至獨(dú)立，電梯呈獨(dú)立運(yùn)行狀態(tài)等待運(yùn)行。 用鑰匙打開(kāi)轎廂內(nèi)控制面板操作盒，扳動(dòng)風(fēng)扇開(kāi)關(guān)至開(kāi)啟處，風(fēng)扇運(yùn)轉(zhuǎn)。 手動(dòng)運(yùn)行 在 1 層用鑰匙將基站鎖關(guān)機(jī)狀態(tài)（ STOP）打到運(yùn)行狀態(tài)（ RUN）處。 按下外召喚按鈕，門機(jī)開(kāi)啟，轎廂照明燈亮。 電梯使用完畢停用時(shí)，應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，并將層門關(guān)閉。 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。 當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。 層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。 當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門上。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 停按鈕來(lái)消除正常行駛中的選層信號(hào)。 禁止裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。 電梯運(yùn)行中注意事項(xiàng) 轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。 檢查清潔轎廂內(nèi)、轎門地坎槽及轎壁的衛(wèi)生。 將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用。 4 操作程序 電梯運(yùn)行前的檢查與準(zhǔn)備工作 開(kāi)啟層門進(jìn)人轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 2 適用范圍 適用于高層物業(yè)的電梯操作。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《 安保（中控室）交接班記錄》 ZC11/B08 2．《電梯日常 巡查記錄 表》 ZC15/B05 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。操作時(shí)，應(yīng)注意，如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯 門口以下位置時(shí)，不可只撬開(kāi)掣動(dòng)，使轎廂自行移動(dòng)，而應(yīng)在松開(kāi)掣動(dòng)的同時(shí)，握緊盤車手輪并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。然后按 照上述 中所列步驟救出乘客。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c. 用專用廳門鑰匙開(kāi)啟外門，用人力開(kāi)啟轎廂門，協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。 b. 關(guān)閉電梯總電源。 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。 在井道作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井道燈，按下轎頂安全開(kāi)關(guān)，必須佩戴安全帽。 在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁止運(yùn)行快車。 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客方可停機(jī)。 c. 電梯濕水后，應(yīng)切斷總電源，報(bào)電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)： a. 底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。 運(yùn)行異常 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)： 中控室值班安保員打開(kāi)消防迫降開(kāi)關(guān)，將所有電梯全部迫降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀 態(tài)，電梯維修工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。 消防器材齊備良好，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度 不超過(guò) 40℃。 電梯工每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。 電梯維修工每 天按《電梯日常巡查記錄表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。 電梯安全運(yùn)行工作程序 中控室安保員 24 小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知電梯維修工或電梯公司維修。電梯工每天對(duì)管區(qū)電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)、處理。 物業(yè)公司大廈工作人員上下樓只能使用消防電梯，不允許乘坐客梯。 客梯以承載大廈用戶為主。 電梯使用管理工作程序 客用電梯不設(shè)司機(jī)操作，由乘客自行操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理處主任 a. 每季度對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評(píng)。 c. 將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》。通過(guò)閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗，或損壞 電梯部件，用對(duì)講電話制止并錄像。 c. 電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運(yùn)行，保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知維修人員。 b. 電梯維修工每日對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn) 行檢查監(jiān)督。 中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。 3 職責(zé) 電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行情況巡查及故障檢修。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯安全運(yùn)行管理規(guī)程 1 目的 確保物業(yè)電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。值班人員每班 打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設(shè)備。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 保持泵房?jī)?nèi)良好的照明及通風(fēng)，保持泵房整潔無(wú)塵。 嚴(yán)禁非工作人員觸動(dòng)泵房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門。 水泵房平時(shí)應(yīng)上鎖，無(wú)關(guān)人員不得入內(nèi)。 水泵房設(shè)備投入使用時(shí)，操作人員應(yīng)按時(shí)巡查，注意設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行參數(shù)，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水，檢查集水坑的水位，做好各項(xiàng)記錄。 《水泵房管理 規(guī)程》 物業(yè)水泵房由水工負(fù)責(zé)管理。 用戶不可私自裝表和啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量。 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 物業(yè)公司負(fù)責(zé)定期抄表到戶，代收代繳。 供水、用水管理工作程序 凡屬物業(yè)總水表以內(nèi)的供水系統(tǒng)均由物業(yè)公司管理。 對(duì)物業(yè)公司員工進(jìn)行全員節(jié)水教育，樹(shù)立節(jié)水觀念。 節(jié)水管理 工作程序 水工定期巡檢各供水設(shè)備、供水管網(wǎng)、閥門附件等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 因工作維修等原因停水，應(yīng)由主管工程管理員寫《停水通知單》，管理處客戶服務(wù)提前 24 小時(shí)通知用戶。 日常巡查做好記錄，填寫于《污水處理站巡查內(nèi)容》。 污水處理設(shè)施每年由專業(yè)公司清理，清除沉淀池內(nèi)沉積物和表面漂浮物。 各集水坑內(nèi)潛水泵、閥門及管道附件完好，工作正常。 雨水、污水處理設(shè)施管理 工作程序 樓頂平臺(tái)各雨水排水管通暢，口蓋完好且安放正確。當(dāng)班人員每班打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設(shè)備。 保持 泵房?jī)?nèi)良好的照明及通風(fēng)，保持泵房整潔無(wú)塵。 非工作人員進(jìn)入泵房須經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，由相關(guān)人員陪同入內(nèi)。 泵房管理規(guī)章制度《給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》、《給排水設(shè)備安全操作規(guī)程》、《給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》等應(yīng)上墻并懸掛整齊。 在正常情況下，生活水泵、消防泵、噴淋泵、污水泵應(yīng)置于自動(dòng)位置。 水泵房 、污水處理機(jī)房 內(nèi)各機(jī)電設(shè)備由水工負(fù)責(zé)運(yùn)行，其他人員不得擅自操作。 b. 審核《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》、中修、大修計(jì)劃。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 c. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》，并按 運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。 工程管理員 a. 工程管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。 維保組 a. 根據(jù)日常檢查情況進(jìn)行維護(hù)。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)、運(yùn)行時(shí)觀察 水壓、電流、電壓，并傾聽(tīng)有無(wú)異響，并記錄于《水泵房日常檢查記錄》。 管理處客戶服務(wù)負(fù)責(zé)向用戶通知停水情況。 工程管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理。 3 職責(zé) 工程水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防、空調(diào)用水的需要。 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。 合上總電源，檢查電源指示是否正常。 檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無(wú)老化現(xiàn)象。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 水泵電機(jī)的保養(yǎng) 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。 各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5 米 范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。 消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間 1 分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏