【正文】 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 南京金融中心 工程管理工作手冊 工程維修工作規(guī)程 l 目的 使工程維修工作能有序、高效地開展，確保公用機電設施、設備正常安全運行，并得到及時的維護和保養(yǎng)。 2 范圍 管理處的日常維修管理工作，以及設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。 3 運作程序 運行班組運作程序 運行班組人員負責機電設施、設備的 24 小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄，并處理一般性維修保養(yǎng)工作。 值班人員必須嚴格安排班時間表上下班，不得擅離職守，并嚴格 按交接班制度進行交接。 運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況，如實反映設備運行狀態(tài)。 值班期間發(fā)生緊急情況，應采取臨時應急措施，并及時向工程管理人員匯報。 VRV 空調(diào)運行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員，負責對空調(diào)系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。 運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設施、設備的維修和保養(yǎng)工作，如單獨操作時，應填寫《 設施 /設備維修保養(yǎng)記錄》。 維修班組運作程序 對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后，由維修組負責實施，運行組配合，共同完成。 維修班組 負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng)，并負責填寫 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 《 設施 /設備維修保養(yǎng)記錄》。 維修人員按規(guī)定定期對各設備進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理不掉的應立即向工程管理人員匯報。 維修人員負責承擔日常報修（含急修）處理和業(yè)主特約維修工作 .在發(fā)生突發(fā)性設備故障后，應迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修。 維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式，以便緊急情況下能及時調(diào)度。 工程值班運作程序 工程值班室平時設在班組辦公室，夜間設在變配電房或中控室。 工程值班室由管理處直接管理，工程管 理人員兼職，保證二十四小時有人值守。 負責接聽并記錄設備設施報修電話、設備運行狀況報告和業(yè)主意見，及時通知相關人員處理并向管理處領導報告。 負責收集維修結(jié)果的反饋信息，向管理處領導匯報。 負責記錄各運行班組上一天值班情況，并向管理處領導轉(zhuǎn)報。 在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領導的指示下達通知，調(diào)動人員、物資，保證事件能得到及時處理。 管理處主任運作程序 根據(jù)設施設備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應材料需求，以及工器具計劃 ，組織設備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施，并進行監(jiān)督檢查 .超出權(quán)限范圍的報公司批準。 根據(jù)值班室 的報告，合理調(diào)配維修力量，進行設施設備的維修。 發(fā)生重大、緊急情況時，及時向上級匯報并根據(jù)的指示，迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。 負責維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓考核工作，每月組織工程管理人員和各班組長對機電設施、設備進行一次全面檢查。 負責工程對外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。 相關質(zhì)量記錄： 1． 《設施 /設備維修保養(yǎng)記錄》 ZC05/B03 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 維修過程檢驗規(guī)程 1 檢驗目的 確保業(yè)主（住戶）提出的服務要求得到滿足，使公司所轄物業(yè)及設備、設施能安全、 長久、有效的使用。 2 適用范圍 物業(yè)公共部分維修過程的檢驗。 業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修過程的檢驗。 3 職責 工程領班每日對派工單進行檢查，對所轄物業(yè)公共部分進行巡視。 工程主管負責周檢。 客服中心進行每月維修工作的回訪。 4 內(nèi)容 服務過程的檢驗內(nèi)容 服務及時性的檢驗： a. 根據(jù)維修預定時間，準時到達目的地； b. 客服人員派工維修視工作復雜程度而定一般性維修不超過 8 小時； c. 對于特別困難的，要求從接到維修到完成最多不超過 72 小時（工作要求特殊的例外）； d. 不能當天完成的，應向業(yè)主 （住戶）解釋原因。 服務質(zhì)量的檢驗： 按維修服務標準進行檢驗，檢查是否嚴格按工作手冊執(zhí)行 : a. 功能性維修，以恢復原有功能為準； b. 外觀性維修，表面應無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應無突兀感； 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) c. 滿足業(yè)主的合理要求； 服務過程的檢驗周期 日檢： 工程領班每天進行日巡視檢查，發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題及時通知維修人員維修，對每日的《維修派工單》、《 設備維修單》要及時收回，以檢驗服務的及時性和住戶對維修服務過程是否滿意，并查找當日未解決項目原因，及時監(jiān)督解決。 周檢： 工 程主管依據(jù) “維修服務標準 ”，每周對物業(yè)公共部位設施、設備（機電設備除外）情況進行周巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的無需進行原因分析的不合格，現(xiàn)場進行糾正，對需進行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預防措施控制程序》，及時進行處理。 月檢： 客服中心每月對維修服務進行抽查。按派工單總量抽取 5％（最多不超過物業(yè)總戶數(shù)的 5％）對業(yè)主（住戶）進行回訪，以檢驗維修服務過程的質(zhì)量。 維修不合格的處理 對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施，并填寫《糾正措施報告》。在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預防措施，具體 處理程序按《糾正、預防措施控制程序》執(zhí)行。 相關質(zhì)量記錄： 1．《維修派工單》 ZC14/B02 2．《 設備維修單》 ZC15/B14 3．《糾正 /預防措施處理單》 ZC24/B01 4． 《 設備保養(yǎng)工作月評估表 》 GGJR06/B02 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 設備設施巡檢規(guī)程 l 目的 確保公用機電設備、設施正常安全運行，得到及時的維護 和保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，消除事故隱患。 2 范圍 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設備、設施 3 內(nèi)容 工程維修和運行人員都必須承擔物業(yè)責任區(qū)域系統(tǒng)設備的巡檢任務。 各人對自己巡檢區(qū)域內(nèi)所管理設備負責。 維修人員，每個工作日上班的第一個小時為設備巡檢時間；運行人員，按值班巡視規(guī)定。在此時間內(nèi)除急修外，不安排其它工作。 巡檢時應隨身攜帶常用工具，發(fā)現(xiàn)問題立即就地解決。如問題較大，一時無法解決，應做記錄，并向班組長和管理員匯報，管理員根據(jù)輕重緩急，安排計劃統(tǒng)一處理。 巡檢時必須細致認真，做到 “看 ”、 “聽 ”、 “摸 ”、 “聞 ”、 “問 ”，仔細檢查，不放過任何事故隱患。 在巡檢過程中，完成設備的日常保養(yǎng)，包括：清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等工作，杜絕 “跑、冒、滴、漏 ”現(xiàn)象。 如巡檢區(qū)域過大或設備太多，在規(guī)定時間內(nèi)不能全部完成巡檢的，應定日分區(qū) 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 域進行，但所有設備的檢查周期不得超過一個星期。 各班組長除每天要認真完成自己的巡檢任務外，還要檢查本班組其他員工的巡檢質(zhì)量，并對其負責。 巡檢結(jié)束后應認真填寫巡檢記錄，維修人員記錄在個人工作筆記本上，運行人員記錄在運行記錄表和交接班記錄本上，班組長每天檢查簽字。 相關 質(zhì)量記錄： 1． 《 值班日志》 ZC15/B16 工程人員交接班制度 目的：規(guī)范工程人員的交接班，明確交接班的責任。 職責： 2． 1 配電房值班人員上一班與下一班之間進行工作交接。 2． 2 工程巡檢人員上一班與下一班之間進行工作交接。 2． 3 維修人員、空調(diào)工人員早班與晚班之間做好工作交接。 2． 4 相關工程人員在休息、調(diào)班前，將需要交待的問題向本班組相關人員進行交接。 每名工程人員均應嚴格遵照《工程人員交接班制度》做好當班的交接工作； 1 接班人員應當提前 15 分鐘到崗，做好各種 交接工作，在崗人員在沒有完成交接工作前，不得離開自己的工作崗位； 2 工程領班每天對工程交接工作進行檢查，確保各項工作正常開展； 3 接班人員應當詳細了解上一班的工作情況和本班應注意事項，做到三明：上班情況明，本班接辦事項明，物品工具交接明； 4 對公司或管理處要求傳達的事項，應首先詳細了解內(nèi)容和要求，并按傳達精神依次向下一班工程人員傳達； 5 對于上班工程人員發(fā)現(xiàn)的并暫時無法解決的問題，應該做好詳細記錄，并在本班 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 盡量解決，無法解決的應該及時移交給下一班工程人員； 6 交班人在下班前根據(jù)崗位不同必須認真寫好《變配電房（空調(diào)機 房）交接班記錄》、《 值班日志》等相關記錄，做到三清：本班情況清，交接內(nèi)容清，物品器械清； 7 對于在交接班時發(fā)現(xiàn)的問題，如工具的損壞等，由上一班工程負全責。在交接班完成后發(fā)現(xiàn)的問題則由當班工程人員自行負責； 8 領班每天對交接班情況進行檢查，領班應該在交接記錄上簽字確認； 9 當班工程人員應當妥善保護好交接班等記錄，并按時交管理處審閱、存檔。 相關質(zhì)量記錄： 《變配電房（空調(diào)機房）交接班記錄》 ZC15/B03 《 值班日志》 ZC15/B16 供配電設備運行管理規(guī)程 1 目的 保證供配電設備的正常、安全運行。 2 適用范圍 適用于高壓配電設備、低壓配電設備、變壓器及附屬設備的運行管理。 3 職責 值班配電人員負責供配電設備運行的操作、巡視、檢查、記錄、清潔、緊急情況的處理及配電房設備的日常維護保養(yǎng)。 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 配電房領班負責變配電房的日常管理及設備的維護和檢修。 工程管理員負責供配電設備的綜合管理。 管理處主任負責對上述工作的檢查監(jiān)督。 客服人員負責向有 關用戶通知、解釋停送電等有關事宜。 4 變配電房管理規(guī)定 變配電房是物業(yè)最重要機房之一，實行 24 小時專人值班制度，值班人員不得擅自離崗。 值班人員由配電工擔任，配電工須具備一定電工專業(yè)基礎知識并持有供電部門核發(fā)的高壓入網(wǎng)操作許可證。 值班配電工實行“四班三倒”運轉(zhuǎn)模式，嚴格按交接班制度進行工作交接。 值班配電工對變配電房內(nèi)機電設備執(zhí)行 24 小時操作、監(jiān)控、記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，在抄填《變配電房運行日志》時，應密切監(jiān)視電氣設備的運行情況，嚴禁不合理的超負荷運行。 嚴格執(zhí)行配電房安全保衛(wèi)制度，非工 作人員禁止進入變配電房。 保持良好通風及照明，門窗開啟靈活，有防止小動物進入的有效措施。 配電室、值班室內(nèi)保持清潔衛(wèi)生，設備、地面、墻壁、門窗、桌椅無積塵、水漬和油漬。 消防設施完備，變配電房內(nèi)禁止吸煙。 變配電房內(nèi)嚴禁睡覺。 值班人員在上班時間室不得做與工作無關的事情，下班后不得在變配電房內(nèi)逗 留。 5 工作程序 值班配電工 按交接班制度進行交接； 每 2 小時對高、低壓配電柜和變壓器巡視一次，并將設備運行數(shù)據(jù)（電流、電壓、功率因數(shù)、變壓器溫度等）記錄于《變配電房運行日志》內(nèi)，同時檢 查運行狀況； 隨時監(jiān)視配電設備和負載設備運行使用情況（電流、電壓等），發(fā)現(xiàn)異常立即采取措施并匯報； 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 每天上午 8： 00 由早班配電工負責抄錄各電度表讀數(shù)，統(tǒng)計前一天（昨天 8：00今天 8： 00）總用電量并記錄在《變配電房運行日志》上。 如接到倒閘操作令或調(diào)度令，則嚴格按倒閘操作制度和有關安全操作規(guī)程進行操作； 如遇突發(fā)性事故，應保持鎮(zhèn)靜，在確保人身和設備安全的前提下，果斷采取必要措施，盡快恢復送電，以減少因停電造成的損失； 每班都必須做好值班室、配電室的清潔衛(wèi)生工作。 認真填寫交接班記錄。 管理處主任 對 供配電設備的運行管理提供工作指導及檢查監(jiān)督； 審核變配電房月度工作計劃； 進行周檢、月檢。每月最后一個星期，組織有關人員對供配電設備進行設備檢查評比。