【正文】 （五）唯亭板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 該板塊當前無在售別墅項目，但是沿青劍湖周邊已拍賣了好幾塊別墅用地，預計在未來 2 年內(nèi)都將上市，對本案 形成競爭。 （ 2）未來競爭分析： 下表為相城區(qū)中心板塊所出讓的未開發(fā)土地情況，該部分量體會在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場。 客源情況： 本案別墅客源有一半是本區(qū)域客戶，客源的職業(yè)以當?shù)厮綘I老板和公務員為主；該板塊對外的輻射和吸納力還遠遠不夠。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 200250之間，主力總價也在 100150萬之間，而獨棟的主力面積集中在 350平米左右，主力總價 250萬左右。 （四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價 主力面積 主力總價 主力客戶 銷售率 建筑風 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 東寶盛世江南 聯(lián)體、獨棟、疊加 50000 M2 疊加： 4900 聯(lián)排： 5900 獨立： 8700 疊加： 180 聯(lián)排： 259 獨立： 365 疊加： 70 聯(lián)排： 110 獨立： 210 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代江 南 金澄美墅 獨立、雙拼、聯(lián)體 25416 M2 聯(lián)體： 4900 雙拼： 5200 獨立： 6800 聯(lián)體： 270 雙拼： 350 獨立： 360 聯(lián)體： 130 雙拼： 180 獨立： 220 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代中 式 聆湖麗墅 雙拼、獨棟 46000M2 獨立 9000 雙拼 6000 聯(lián)排： 200220 雙拼： 250280 聯(lián)排： 120 獨立： 230 市區(qū)老板、上?？蛻? 85% 北美 陽澄領島 雙拼、獨棟 79354M2 獨棟 8000 雙拼 6500 雙拼： 280 獨立： 320 雙拼： 180 獨立： 250 相城區(qū)、園區(qū)的私營業(yè)主 與公務員 80% 北美 麗晶星河 聯(lián)體、獨棟 獨立 48 聯(lián)體 18 早期：獨棟 6200 聯(lián)排 5200 聯(lián)排： 238 獨立： 364371 聯(lián)排： 110 獨立： 220 渭塘本地客戶及在渭塘做 生意的商戶 別墅 100% 歐式 建邦唯園 聯(lián)體、獨棟、雙拼 M2 預計： 聯(lián)排： 6500 獨立： 9000 雙拼： 7000 聯(lián)排： 23 220 雙拼： 23 220 獨立： 280、 340 聯(lián)排： 150 雙拼： 160 獨立： 250、 310 黃埭的私營業(yè)主、公務員 預計 8月份 現(xiàn)代和 式 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，普遍較低。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 20萬方 左右。如：依云水岸。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 250 平米左右，主力總價也在 200 萬左右，而獨棟的主 力面積集中在 350 平米，主力總價 350 萬 400萬之間，疊加別墅在 120 萬左右。 （三）相城中心板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價 主力面積 主力總價 主力客戶 銷售率 建筑風 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 依云水岸 聯(lián)體、疊加 一期 220 聯(lián)體 7500（二期預計 8500左右） 一期：疊加 6700 聯(lián)體： 240 疊加： 185 聯(lián)體 180 疊加 120 園區(qū)高級白領、市區(qū)私營老板 一期 100% 現(xiàn)代中式 鸝島別墅 聯(lián)體、獨棟 獨棟 16 聯(lián)體 64 獨棟 10000 聯(lián)體 6000 聯(lián)排： 244 獨立： 350 200 相城區(qū)當?shù)乜蛻?，?區(qū)私營老板 一期 90% 現(xiàn)代 中興高爾夫別墅 獨棟 獨立 207 13000（二期 15000） 350400 400以上 蘇州、上海和江浙客戶 一期 95% 北美 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品類型齊全，其中以獨立、聯(lián)體別墅為主，疊加別墅較少，樓盤品質(zhì)和檔次普遍較高。 唯亭板塊： 該區(qū)域的別墅也主要依靠 陽澄湖和青劍湖景觀，目前還未形成氣候。 ? 從園區(qū)公積金的使用限制來看， 園區(qū)公積金的特殊使用政策將限制一部分客源向本案區(qū)域流向 。 與本案競爭分析總結(jié) 以婁葑北區(qū)為代表的園區(qū)客戶也是本案全力抓取的對象，因此在客源的爭奪上也比較激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 競爭量體： 我司保守的估計在 萬 方左右。 去化情況： 雖然該板塊屬于園區(qū)，同時離市區(qū)也較近，但是由于目前該地區(qū)比較混亂，配套也不是很充分，因此去化一般。 主力面積： 該板塊的主力面積偏小集中在 90100 平方米左右的 二房 。目前在售的 公寓項目不多，整個新城處于發(fā)展期，前景看好。 （五）婁葑北區(qū)板塊 板塊總體概況 蘇州市工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)包括南區(qū)和北區(qū)，北婁葑板塊即指北區(qū)。 與本案競爭分析總結(jié) 平江新城的客戶是本案全力爭取的對象，因此在客源的爭奪上也非常激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 競爭量體： 我司保守的估計在 30 萬 方左右。 同時多層的去化好于小高層。 價格方面： 該板塊的價格上漲速度非?？?，公寓的總體均價在 6000 元 /平米左右。 現(xiàn)有競爭分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 總建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 大觀名園三 期 多層、小高層 預計 月 326200 預計 6500以上 —— 55 90% 天筑 多層、小高層 230000 5400左右 1 125 55 100% 橘子國二期 多層、小高 層 、高層 130000 多層： 6300 小高層： 5800 1 120130 70 第一批售 磬 匯翠花園（商品房部分） 小高層 預計 07年 .9月 100000 預計 5000 8 110 4045 未開盤 萬達商業(yè)廣場 高層（酒店式 公寓） 預計 07年底 144521 預計 8000 不詳 不詳 未開盤 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 該片區(qū)的產(chǎn)品類型比較豐富，多層產(chǎn)品的比例比較高。 從客源角度，本區(qū)域的客戶難以支撐整個項目的量體，本案在牢牢把握本區(qū)域客源的同時，還要利用一切手段，盡一切可能向外區(qū)域輻射、吸納，如平江新城、婁葑北區(qū)等區(qū)域 （四）平江新城板塊 板塊總體概況 2020 年，蘇州政府規(guī)劃成立了平江新城，新城位于平江區(qū)的北部，直接與相城區(qū)相接，聯(lián)系非常緊密。 從戶型面積角度，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各項目的主力面積基本都集中在 130140 平米之間，而本案也設置了較大的部分的舒適大戶型，這對鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多有錢客戶擁有較大的吸引力。同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭日趨激烈。 競爭量體： 當前所剩案量較小，基本都對本項目構(gòu)不成競爭。 去化情況： 由于 有部分當?shù)鼐用駥π「邔涌剐员容^大 ，故小高層去化效果一般， 多層接受度高 ，去化比較好。 主力面積： 周邊片區(qū)的主力面積集中在 130140 平方米左右的 三房 。 現(xiàn)有個案分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價（萬） 銷售率 望馨花園 多層 預計 40000 預計 2800 90130 一期： 95% 歐之韻 酒店式公寓 4500 36003750 80110 70% 本案 獨棟別墅 6800 260 15% 麗晶星河 小高層、聯(lián)排、獨 棟別墅 一期 小高層： 3100 聯(lián)排： 5000 獨立： 6000 小高 層： 140 聯(lián)排： 238 獨立： 364371 小高層： 40 聯(lián)排： 110 獨立： 220 小高層： 96% 別墅： 100% 奧特項目 多層、小高層、聯(lián) 排 未開盤 83000 預計 4000左右 —— —— —— 合景渭塘項目 多層、（?。└邔?、 聯(lián)排、獨立 未開盤 190000 預計多層： 5000 小高層： 4500 —— —— —— 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面：目前 周邊片區(qū)的公寓項目不多， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅都是以當?shù)氐膭舆w房為主 ， 別墅項目較多 。 從客源角度， 爭奪非常激烈 ，區(qū)域內(nèi)各項目的客源出現(xiàn) 重復疊加 ，如何利用開發(fā)商品牌、產(chǎn)品本身、推廣和銷售策略來吸引客戶，成為至關重要的因素。 從價格方面來看， 目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價在 4800 元 /平米左右 ，這個價格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個 價格盆地 ，上漲的空間非常大，本司建議本案，前期入市價格不宜過高，來盡可能的擴大客源面，抓住更多的目標客戶，同時可以在后 期銷售中適當提價，來增加銷售利潤，既可快速回籠資金又可獲得相當?shù)睦麧櫋? 從產(chǎn)品角度，多層產(chǎn)品在相城區(qū)甚至蘇州市的接受度 是遠遠大于（?。└邔拥?，本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前在相城區(qū)來說還是個市場空白，在產(chǎn)品方面擁有絕對的優(yōu)勢。 周邊推出土地列表 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面單價 備注 蘇地2020B57 相城區(qū) 227分流線西、徐圖港南 居住 蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 33439 1232 —— 蘇地2020B58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設 17114 23960 1214 —— 蘇地2020G79 相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 2 126082 1523 “ 9060” 蘇地2020G88 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) B區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 231627 544323 1332 “ 9040” 蘇地2020G89 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) C區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 116822 242989 2222 —— 蘇地2020G90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D區(qū)（ 12）、 F區(qū)（ 13）號地塊 商住 恒基中國 295358 2 632066 1376 “ 9040” 蘇地2020G77 相城區(qū)蘇虞張東、春申湖 路南側(cè) E區(qū) 13號地塊 商住 相城城市建設 199034 523459 1205 “ 9040” 合計 —— —— —— —— 2311172 從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 210 萬方，預計在 2 年內(nèi)上市量在 6070 萬方 ，同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭將日趨激烈。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 30萬方 左右。 去化情況： 由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此 去化效果比較理想 。 主力面積： 隨著“ 9070”政策的出臺， 90 平米左右的兩房逐漸成為市場的主力面積 。是相城區(qū)的 CBD（行政商貿(mào)區(qū)）和 CLD（集中居住區(qū)）所在地。 （二）相城中心板塊 板塊總體概況 相城中心板塊主要指元和街道，該區(qū)域是相城區(qū)最為核心的區(qū)域，其商業(yè)、生活配套非常齊全，人氣旺盛、交通十分便利，作為相城區(qū)政府所在地，必然是相城優(yōu)先發(fā)展重點發(fā)展的區(qū)域。 相城中心板塊 主要指春申湖路以南，齊門北大街以東、 227 省道以西 的區(qū)域，屬于陸慕、元和一帶區(qū)域； 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 主要包括蠡口、黃埭、渭塘、東橋、望亭、太平、陽澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目為主； 平江新城板塊 主要指平江新城以內(nèi)的區(qū)域； 婁葑北區(qū)板塊 位于園區(qū)的最北部，也是園區(qū)與相城聯(lián)系最為緊密的一個區(qū)域。 PS：供銷比在 ，大于 ，低于 。 ? 2020 年全年共成交住宅 萬方 。 （二）區(qū)域年度成交 住宅市場分區(qū)年度成交情況分析表（單位：萬方） 統(tǒng)計分析指標 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 成交套數(shù)（套） 10200 12333 6914 11878 5930 成交面積（萬方） 成交均價（元 /M2） 成交金額（億） 單套成交面積（ M2/套） 單套成交總價（萬 /套） —— 數(shù)據(jù)來源：博思堂數(shù)據(jù)平臺 分析： ? 與推量情況類似， 2020 年相城區(qū)住宅成交套數(shù)和成交面積在全市處于相對次要的地位，這主要和區(qū)域市場起步最遲、消費客源較單一有關。 ? 2020 年，相城區(qū)住宅的總推量為 萬方，其中普通公寓推量為 萬方，占了區(qū)域總推量的 74%，別墅為 萬方，占26%。依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領島別墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家 商 業(yè)： 中翔小商品市場、相城國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、開元銀座、凱翔國際廣場、 ABOSS