【正文】 價格方面： 該板塊的價格上漲速 度非?？?，公寓的總體均價在 600。 34 萬達商業(yè)廣場 高層（酒店式 公寓） 預計 07年底 144521 預計 8000 不詳 不詳 未開盤 板塊特征總結： 產品方面： 該片區(qū)的 產品類型 比較豐富， 多層 產品 的比例比較高 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 33 現有競爭分析 樓盤名稱 產品類型 開盤日期 總 建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 大觀名 園 三 期 多層 、小高層 預計 月 326200 預計 6500以上 —— 55 90% 天筑 多層、小高層 230000 5400左右 1 125 55 100% 橘子國二期 多層 、 小高層 、高層 130000 多層： 6300 小高層： 5800 1 120130 70 第一批售 磬 匯翠花園（商品房部分） 小高層 預計 07年 .9月 100000 預計 5000 8 110 4045 未開盤 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從客源角度，本區(qū)域的客戶難以支撐整個項目的量體， 本案在 牢牢把握本區(qū)域客源的同時，還要利用一切手段，盡一切可能向外區(qū)域輻射、吸納，如 平江新城、婁葑北區(qū)等區(qū)域 （四）平江新城板塊 板塊總體概況 2020 年，蘇州政府規(guī)劃成立了平江新城，新城位于平江區(qū)的北部，直接與相城區(qū)相接，聯系非常緊密。 從戶型面積角度，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各項目的主力面積基本都集中在 130140 平米之間，而本案 也設置了較大的部分的舒適大戶型 ， 這 對鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多有錢客戶擁有較大的吸引力 。同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產品出現同質現象，市場競爭日趨激烈。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭量體： 當前所剩案量較小，基本都對本項目構不成競爭。 去化情況： 由于 有部分當地居民對小高層抗性比較大 ，故小高層去化效果一般， 多層接受度高 ，去化比較好。 主力面積： 周邊片區(qū)的主力面積集中在 130140 平方米左右的 三房 。 31 獨棟別墅 6800 260 15% 麗晶星河 小高層、聯排、獨 棟別墅 一期 小高層： 3100 聯排： 5000 獨立： 6000 小高 層： 140 聯排： 238 獨立： 364371 小高層： 40 聯排： 110 獨立： 220 小高層： 96% 別墅： 100% 奧特項目 多層、小高層、聯 排 未開盤 83000 預計 4000左右 —— —— —— 合景渭塘項目 多層、（?。└邔?、 聯排、獨立 未開盤 190000 預計多層： 5000 小高層： 4500 —— —— —— 板塊特征總結： 產品方面： 目前 周邊片區(qū)的公寓項目不多， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅都是以當地的動遷房為主 ， 別墅項目較多 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 30 現有個案分析 樓盤名稱 產品類型 開盤日期 建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價（萬） 銷售率 望馨花園 多層 預計 40000 預計 2800 90130 一期： 95% 歐之韻 酒店式公寓 4500 36003750 80110 70% 本案 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從客源角度， 爭奪非常激烈 ， 區(qū)域內 各項目的客源出現 重復疊加 ，如何利用 開發(fā)商品牌、 產品本身、推廣和銷售策略來吸引客戶，成為至關重要的因素。 29 的空間非常大 ， 本司建議本案，前期 入市 價格不宜過高，來盡可能的擴大客源面，抓住更多的目標客戶，同時可以在后 期銷售中適當提價，來增加銷售利潤，既可快速回籠資金又可獲得相當的利潤。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從價格方面來看， 目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價 在 4800元 /平米左右 ， 這個價格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個 價格盆地 ，上漲 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從產品角度， 多層 產品在相城區(qū)甚至蘇州市 的接受度 是遠遠大于 （?。?高層的， 本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前 在相城區(qū) 來說 還是個市場空白，在產品方面擁有絕對的優(yōu)勢。 28 蘇地2020G90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側 D區(qū)（ 12）、 F區(qū)（ 13）號地塊 商住 恒基中國 295358 2 632066 1376 “ 9040” 蘇地2020G77 相城區(qū)蘇虞張東、春申湖 路南側 E區(qū) 13號地塊 商住 相城城市建設 199034 523459 1205 “ 9040” 合計 —— —— —— —— 2311172 從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 210 萬方，預計在 2 年內上市量在 6070 萬方 ，同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產品出現同質現象，市場競爭將日趨激烈。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 周邊推出土地列表 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面單價 備注 蘇地2020B57 相城區(qū) 227分流線西、徐圖港南 居住 蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 33439 1232 —— 蘇地2020B58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設 17114 23960 1214 —— 蘇地2020G79 相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產 63041 2 126082 1523 “ 9060” 蘇地2020G88 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側 B區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 231627 544323 1332 “ 9040” 蘇地2020G89 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側 C區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 116822 242989 2222 —— 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 30萬方 左右。 去化情況： 由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此 去化效果比較理想 。 主力面積： 隨著“ 9070”政策的出臺， 90 平米左右的兩房逐漸成為市場的主力面積 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。是相城區(qū)的 CBD（行政商貿區(qū)）和 CLD（集中居住區(qū)）所在地。 （二）相城中心板塊 板塊總體概況 相城中心板塊主要指元和街道，該區(qū)域是相城區(qū)最為核心的區(qū)域，其商業(yè)、生活配套非常齊全，人氣旺盛、交通十分便利，作為相城區(qū)政府所在地，必然是相城優(yōu)先發(fā)展重點發(fā)展的區(qū)域。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相城中心板塊 主要指春申湖路以南，齊門北大街以東、 227 省道以西 的區(qū)域，屬于陸慕、元和一帶區(qū)域； 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 主要包括蠡口、黃埭 、渭塘、東橋、望亭、太平、陽澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目為主； 平江新城板塊 主要指平江新城以內的區(qū)域； 婁葑北 區(qū) 板塊 位于園區(qū)的最北部，也是園區(qū)與相城聯系最為緊密的一個區(qū)域。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 PS：供銷比在 ，大于 ，低于 。 ? 2020 年全年共成交住宅 萬方 。 22 單一有關。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二）區(qū)域年度成交 住宅市場分區(qū)年度成交情況分析表（單位：萬方） 統(tǒng)計分析指標 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 成交套數（套） 10200 12333 6914 11878 5930 成交面積（萬方） 成交均價（元 /M2） 成交金額（億） 單套成交面積（ M2/套） 單套成交總價（萬 /套） —— 數據來源：博思堂數據平臺 分析： ? 與推量情況類似， 2020 年相城區(qū)住宅成交套數和成交面積在全市處于相對次要的地位，這主要和區(qū)域市場起步最遲、消費客源較 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 2020 年，相城區(qū)住宅的總推量為 萬方，其中普通公寓推量為 萬方，占了區(qū)域總推量的 74%，別墅為 萬方，占26%。 21 分析： ? 2020 年蘇州市的住宅推量以吳中區(qū)和園區(qū)所占的比例為最大，兩者比例合計占全市總量的 53%，其余的中心城區(qū)、新區(qū)和相城 區(qū)所占比例一般在 15%左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 20 墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家 商 業(yè)： 中翔小商品市場、相城國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、開元銀座、凱翔國際廣場、 ABOSS 國際精品批發(fā)城 二 、相城區(qū) 06年住宅市場運行情況 （一）區(qū)域年度供應 2020年住宅推售情況年度匯總表（單位：萬方） 產品形態(tài) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產品合計 普通公寓 別墅 合計 區(qū)域貢獻比 17% 26% 16% 27% 14% 100% —— 數據來源：博思堂數據平臺 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領島別 中管網房地產 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 結合相城區(qū)在整個市區(qū)房產市場內的價格水平來說，該區(qū)域房產價格仍處于“價格盆地”，隨著相城 區(qū)相關規(guī)劃的實施及市區(qū)和相城區(qū)之間道路的實施，相城房產市場蘊含較大的市場潛力。 2020年 快速騰飛階段 隨著大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商業(yè)配套地塊的推出，刺激了區(qū)域樓市的繁榮，同時，前瞻性的區(qū)間和區(qū)內道路規(guī)劃改變了相城區(qū)交通不便的障礙，承接著蘇州中心區(qū)人員大規(guī)模擴張所帶來的居住需求。 2020 年進入銷售階段的樓盤僅為 3個（含商業(yè)一條街），建筑面積約為 17 萬㎡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相城區(qū)發(fā)展歷程可以歸納為下面三個階段 相城區(qū)的房地產市場起步比較晚， 2020年進入市場的商品房為零； 2020年 起步階段 第 一塊土地拍賣； 10 月份第一個樓盤銷售。以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現，以招商一個個造型新穎別致的樓盤鱗次櫛比，都是發(fā)生在相城市民身邊最實在的巨變。陽光名邸、錦繡江南到后來的中惠 一 、相城區(qū)房產市場總體概況 房地產業(yè)在相城區(qū)原來幾乎不成氣候，現已成為相城區(qū)服務業(yè)的支柱產業(yè)之一。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合來看，目前相城區(qū)是蘇州各大區(qū)域中比較落后的一個區(qū)域，但是這兩年政