【正文】 增加項(xiàng)目的人居氛圍和生活氛圍，可以從很多細(xì)節(jié)方面入手。 親切周到的生活服務(wù)物業(yè) 上門(mén)樓道打掃 上門(mén)維修、水暖燈電 日用品保養(yǎng) 配套各種無(wú)償、有償?shù)纳钗飿I(yè)服務(wù)，使項(xiàng)目使用者真切感受產(chǎn)品誠(chéng)意。 階段力求：最終的提價(jià)能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求，達(dá)成去化速度和去化最終價(jià)格 階段準(zhǔn)備 寫(xiě)在最后 : 附加值建議 拉開(kāi)與周邊項(xiàng)目檔次定位的物業(yè)建議 社區(qū)晝夜 巡邏 維持秩序 制服化 +自動(dòng)化小區(qū)設(shè)施 忘關(guān)火煤、水電超額電話提醒 本案要突出與周邊項(xiàng)目的區(qū)別，就要從強(qiáng)抓物業(yè)入手，使項(xiàng)目的調(diào)性和定位就同周邊的拆遷房拉開(kāi)距離，從而給予價(jià)格上的烘托力度與空間。 12月有一次提價(jià)，爭(zhēng)取能夠逆市頂流。軟文在提價(jià)前造勢(shì)一次、 網(wǎng)絡(luò)持續(xù)造勢(shì) 定時(shí)的設(shè)點(diǎn)宣傳 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備： DM直郵品 宣傳單片 福字等活動(dòng)主題禮品。 3. 以一些突出項(xiàng)目調(diào)性的活動(dòng)反復(fù)加強(qiáng)項(xiàng)目主題。 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備：報(bào)紙、 DM派發(fā)單 短信 活動(dòng)主題禮品 階段力求：金石所至 精誠(chéng)為開(kāi) 階段準(zhǔn)備 持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間： 08年 9月 6日 — 09年 4月中旬 階段推廣目標(biāo)： 。 ． ３ .長(zhǎng)期保持產(chǎn)品印象模塊． 階段活動(dòng)：開(kāi)盤(pán) 媒體安排：短信活動(dòng)前投放， SP活動(dòng)跟進(jìn)。同時(shí)利用分階段 的派單，和戶外傘設(shè)點(diǎn)介紹項(xiàng)目，配合我司長(zhǎng)期磨練的銷(xiāo)控引導(dǎo)技術(shù)精耕過(guò)路登記客，增加意向下定人數(shù)。 階段力求 :LOGO、案名、樓書(shū) VI系統(tǒng)等設(shè)計(jì)稿敲定，銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備工作的到位 階段準(zhǔn)備 前期醞釀期 時(shí)間： 08年 6月底 — 08年 9月初 階段推廣目標(biāo)： 。 階段問(wèn)題：媒體費(fèi)用的保證與調(diào)整，鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)居民對(duì)項(xiàng)目本身置業(yè)的欲望。 “鴻”光滿面 —— 僑居答謝吃喜面大會(huì) 活動(dòng)促銷(xiāo) 媒體投放 活動(dòng)促銷(xiāo) 階段準(zhǔn)備 推廣思想 全 案 推 廣 階 段 示 意 概念導(dǎo)入期 08年 4月中旬 — 08年 6月底 公開(kāi)發(fā)售期 08年 9月 6日 前期醞釀期 08年 6月底 — 08年 9月初 持續(xù)銷(xiāo)售期 08年 9月 6日 — 09年 4月中旬 尾盤(pán)提質(zhì)期 09年 4月中旬 — 09年 6月底 概念導(dǎo)入期 時(shí)間： 08年 4月中旬 — 08年 6月底 階段推廣目標(biāo)： ，引起市場(chǎng)好奇。 媒體投放： 短信電話通知登記客戶、 DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。 時(shí)間： 2022年 9月 地點(diǎn)：車(chē)坊鎮(zhèn)飯店 活動(dòng)思路： 帶新老客戶以吃喜面的方式慶祝清盤(pán)，面可以用海參 +鮑魚(yú)雙喜面等， 同時(shí)爭(zhēng)取抬升一個(gè)項(xiàng)目的親民形象和品牌形象。其次展示產(chǎn)品建材 媒體投放： 短信電話通知登記客戶、軟文， DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。 時(shí)間： 2022年 4月 — 6月 地點(diǎn)：本案現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)思路：邀請(qǐng)下定客戶和意向客戶到現(xiàn)場(chǎng)，用周邊踏青釣魚(yú)的形式抬升項(xiàng)目人氣。 請(qǐng)如教師等的團(tuán)購(gòu)對(duì)象，拉至現(xiàn)場(chǎng)參加團(tuán)購(gòu)洽談。 “鴻”裝“速”裹 —— 買(mǎi)房送搬家活動(dòng) 活動(dòng)促銷(xiāo) 主題： 關(guān)鍵字：老帶新 教師、網(wǎng)絡(luò)客戶等團(tuán)購(gòu) 活動(dòng)目的： 老客戶帶新客戶的形勢(shì)。負(fù)責(zé)送貨上門(mén)，酌情考慮是否送點(diǎn)簡(jiǎn)單家具。 為第二次提價(jià)提供一個(gè)增值點(diǎn)。為年后提價(jià)開(kāi)攻勢(shì)提供一個(gè) 心理印象的鋪墊 媒體投放： DM派單、網(wǎng)絡(luò)信息變更。 為年后提價(jià)展開(kāi)攻勢(shì)起到糧草先行的作用。沿街戶外內(nèi)容調(diào)整。 開(kāi)盤(pán)圍觀的沒(méi)有禮品，下定的送 “ 鴻 ” 圖一張。 時(shí)間： 2022年 9月 地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)思路：開(kāi)盤(pán)、開(kāi)發(fā)商老總、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)剪彩，開(kāi)光。 建立項(xiàng)目基價(jià)，為后期提價(jià)打底。邀請(qǐng)合作媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資料收集。 抓大客戶，去別墅，聯(lián)系團(tuán)購(gòu)。 “ 鴻 ” 動(dòng)車(chē)坊 —— 車(chē)坊全鎮(zhèn)覆蓋式路演 活動(dòng)促銷(xiāo) 鼓動(dòng) 路演 98 主題： 關(guān)鍵字：別墅、團(tuán)購(gòu)、媒體、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)目的： 讓不了解項(xiàng)目的客戶和媒體了解項(xiàng)目。發(fā)散口碑效果。配合售樓處鼓動(dòng)宣傳，輔助以舞臺(tái)問(wèn)答的方式散些禮品，問(wèn)題同項(xiàng)目主題相關(guān)。 主動(dòng)推銷(xiāo)，讓鎮(zhèn)民牢牢記住項(xiàng)目的尊貴。強(qiáng)打鎮(zhèn)區(qū)最好的住宅。 重點(diǎn)投放媒體：戶外保證豎起 、網(wǎng)絡(luò)配合，派單。 提高項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的知名度，發(fā)揮口碑傳播效應(yīng)。和噴張力。 在售樓處裝修之前，以高調(diào)包裝裝修現(xiàn)場(chǎng)的方式，引起過(guò)路客的好奇心。 3. 強(qiáng)化活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的包裝氛圍 2. 派單、團(tuán)購(gòu)配合，聚集、篩選意向客源。 “ 鴻 ” 者隱而不發(fā)，富而不露 拉開(kāi)位置，打造氣質(zhì)。” 《 史記 媒體投放 90 鴻順花苑媒體推案計(jì)劃排布表 08年 5月 08年 7月 08年 6月 09年 6月 09年 7月 08年 8月 09年 2月 09年 3月 09年 4月 09年 5月 08年 11月 08年 12月 08年 10月 08年 9月 09年 1月 路旗 看板 DM 短信 軟文 網(wǎng)絡(luò) 媒體投放 活動(dòng)促銷(xiāo) 階段準(zhǔn)備 推廣思想 92 《 呂氏春秋 88 非主流媒體 考慮到項(xiàng)目本身?yè)碛邢喈?dāng)客觀的宣傳資源，從項(xiàng)目本身特色出發(fā)，建議聯(lián)系制作一批具有當(dāng)?shù)靥厣闹黝}媒體，配合項(xiàng)目推案宣傳，借力于項(xiàng)目本身的傳播資源，將為項(xiàng)目的推廣增加寶貴的動(dòng)力。通過(guò)郵局向篩選客戶直郵 媒體投放 。 小樓書(shū) 短信（考慮） 媒體投放 87 短信廣告因近期政策影響，可能在投放上有法律影響，故先且擱置，安排時(shí)間節(jié)度，視市場(chǎng)回饋投放。 媒體投放 85 網(wǎng)絡(luò)廣告抱團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策略 利用網(wǎng)站的看房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，利用與網(wǎng)站簽訂協(xié)議的方式，由網(wǎng)站定時(shí)定點(diǎn)地組團(tuán)市區(qū)各地的園區(qū)購(gòu)房意向客戶，分類(lèi)別分批次地帶看至現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)接待。否則，將是本案去化的一大隱患。 81 戶外媒體 —— 沒(méi)戶外，難以找本案 戶外廣告對(duì)于開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目形象的建立起著十分重要的作用，在項(xiàng)目銷(xiāo)售的前期有效選擇戶外媒體進(jìn)行宣傳，是有效建立項(xiàng)目形象的第一步。以增加市區(qū)興趣客的發(fā)生。 媒體投放 80 路演，設(shè)點(diǎn)宣傳是眾多房產(chǎn)項(xiàng)目屢試不爽的方式。 保障：我們有一流的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，久經(jīng)房產(chǎn)市場(chǎng)的沉浮，將鴻順花苑交給他們，鴻順的售樓處，將由一個(gè)，遍布全市，鴻順的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，將由數(shù)十人，變?yōu)樯习偃恕? 媒體投放 一個(gè)項(xiàng)目，全市都有“售樓處” 理念：全市各區(qū)打響園區(qū)鴻順花苑的廣告。 本案的尾盤(pán)去化時(shí)，針對(duì)較為弱勢(shì)的產(chǎn)品，需要有一個(gè)對(duì)應(yīng)有效的營(yíng)銷(xiāo)方式。在園區(qū)置業(yè)是當(dāng)今蘇州全市市民的精神象征和實(shí)際追求。 遠(yuǎn)交近攻 媒體投放 利用網(wǎng)絡(luò)和電廣向市區(qū)滲透一個(gè)媒體關(guān)系網(wǎng)，用組團(tuán)看房的 形式促進(jìn)去化。 推廣思想 —— 車(chē)坊鎮(zhèn)鴻順花苑策劃案 態(tài)營(yíng)銷(xiāo) 壓鎮(zhèn)區(qū) 借風(fēng)勢(shì) 坊制霸 動(dòng) 力 火 車(chē) 媒體投放 活動(dòng)促銷(xiāo) 階段準(zhǔn)備 推廣思想 75 ?常規(guī)性媒體組合拳覆蓋車(chē)坊片區(qū) 媒體投放總策略 ?以媒體配合活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)化媒體拉動(dòng)市區(qū)人氣注意項(xiàng)目 媒體投放 76 操作手段：遠(yuǎn)交近攻 ?核心進(jìn)階：效果 費(fèi)用 時(shí)間 戶外媒體 DM 短信 報(bào)網(wǎng)軟文 SP活動(dòng) 媒體 非主流 媒體 媒體推廣思路 媒體投放 77 *銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)要積極跑出去，配合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)。周邊擁有大量動(dòng)遷房的入駐，保障了車(chē)坊鎮(zhèn)人氣的提升，有人就會(huì)有商業(yè)，而水網(wǎng)交通均是樞紐的車(chē)坊鎮(zhèn)將成為蘇州新城改造的又一個(gè)新目標(biāo)。 這是蘇州未來(lái)發(fā)展的一個(gè)焦點(diǎn)地帶，隨著蘇州的不斷向園區(qū)深化，拓展。 推廣思想 因勢(shì)而火 車(chē)坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部 15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。 車(chē)坊鎮(zhèn)人文底蘊(yùn)較低，發(fā)展空間卻較寬，規(guī)劃前景也很廣闊，在這個(gè)小鎮(zhèn)上現(xiàn)在沒(méi)有別墅項(xiàng)目，本案的別墅項(xiàng)目，使得本案在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品定位上具有較高的升格空間。 推廣思想 因墅而力 車(chē)坊鎮(zhèn)原來(lái)東有油車(chē)，西有糟坊，故名車(chē)坊 。于銷(xiāo)，隱將是一大弊端。使本案處于一個(gè)“隱”的微妙格局中。 高走： 在區(qū)域性形象已經(jīng)建立，市場(chǎng)關(guān)注度提升的基礎(chǔ)上拉高價(jià)格，同時(shí)贏取市場(chǎng)巨大口碑。根據(jù)本案的地塊現(xiàn)有情況以及項(xiàng)目的前期醞釀推廣時(shí)間估算得出，本案別墅和多層分三個(gè)批次推出： 2022年 09月 06日第一批入市； 2022年 12月 06日第二批入市； 2022年 4月 18日第三批入市 ?稀缺物業(yè)形態(tài)價(jià)高原則：別墅的價(jià)