【正文】 2020 年，常熟市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià) 。 常熟市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 我們將 2020 年到 2020 年常熟市場(chǎng)商品房的成交均價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。經(jīng)過這段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，外來的實(shí)力開發(fā)商的影響力與優(yōu)勢(shì)逐漸體 現(xiàn)，先進(jìn)開發(fā)理念的進(jìn)入，使本地部分小農(nóng)思想嚴(yán)重的開發(fā)商受到很大的沖擊，居民的理性購房也使不少產(chǎn)品沒有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟市場(chǎng)從最初的本地自住客戶占絕對(duì)比例，發(fā)展到本地客戶與外來客戶共同成為市場(chǎng)主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。 新區(qū)域的全面啟動(dòng)、購買需求的增加、全國市場(chǎng)的升溫引爆了常熟市場(chǎng)，短短三四年內(nèi)，常熟房?jī)r(jià)從 1500 元 /平方米左右一路上漲到 4000/平方米左右，市區(qū)更有產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 5000 元 /平方米左右，上漲幅度明顯。 由于常熟是縣級(jí)市，盡管各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都名列國內(nèi)領(lǐng)先地位，但由于發(fā)展機(jī)遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展也晚于這些城市，所以國有土地的市場(chǎng)化運(yùn)作晚于這些城市 。 從土地市場(chǎng)存量 來看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，具有撬動(dòng)整個(gè)板塊發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，片區(qū)未來的競(jìng)爭(zhēng)將逐步趨于激烈。 將來市場(chǎng)可能還會(huì)有大型地塊推出。 土地供應(yīng)重點(diǎn)逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)的土地資源將越來越稀缺。 由于常熟舊城改造和新城建設(shè)，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來一段時(shí)間內(nèi)依然還有一定量體的土地推出市場(chǎng)。 從未來發(fā)展來看，項(xiàng)目以及東南板塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是比較嚴(yán)峻的，在外區(qū)域的客源競(jìng)爭(zhēng)上將任重道遠(yuǎn)。 東南開發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲(chǔ)備，但本項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實(shí)力上來說尚未達(dá)到檔次，故從目前現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目也可看作是代表東南開發(fā)區(qū)板塊。其余的土地存量主要是分布在城區(qū) 的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。通過常熟一系列 的開發(fā)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)發(fā)展的特征，經(jīng)過市場(chǎng)這兩年的開發(fā)，再加上 2020 年目前已出讓的土地， 估計(jì)常熟市場(chǎng)目前已成交但卻未推向市場(chǎng)的存量在 250 萬方左右，而城區(qū)的土地存量估計(jì)在 150200 萬方左右，可以說，土地市場(chǎng)存量還是比較充足的。世茂、綠地等外來或本土的知名實(shí)力開發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備，品牌實(shí)力的影響，開發(fā)理念的引入，開發(fā)水平的提升無疑讓區(qū)域市場(chǎng)成為常熟房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 常熟市土地出讓存量分析 從常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布的情況來看，我們可以預(yù)計(jì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)是在哪里，同時(shí)也可以預(yù)判，本項(xiàng)目的主要的客源競(jìng)爭(zhēng)區(qū)是在哪里。 城區(qū)的住宅 土地供應(yīng)最近主 要集中在新城區(qū) 和東南開發(fā)區(qū)等 新興重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 域。 常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槌菂^(qū)的商業(yè)服務(wù)配套等設(shè)施相對(duì)完善。 居住性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、 23%，總量分別為 2437773 ㎡， 710291 ㎡。 土地供應(yīng)地段 常熟土地出讓性質(zhì)比重圖64%36%居住商業(yè)常熟土地出讓區(qū)域比重圖71%29%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960 ㎡，比重達(dá)到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468 ㎡，比重達(dá)到 29%，開發(fā)重點(diǎn)偏向于城區(qū)。 常熟市場(chǎng)居住性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對(duì)來說比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在關(guān)注商業(yè)配套以及一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 05000001000000150000020200002020 2020 2020 2020常熟土地出讓總量一覽圖2020 2020 2020 2020 出讓性質(zhì) 三年來，常熟出讓土地當(dāng)中，主要是居住性質(zhì)用地， 3148064 ㎡， 比重達(dá)到64%，商業(yè)及其他性質(zhì)用地比重為 36%， 1802364 ㎡ 。 2020 年到 2020 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增， 2020 年達(dá)到最高峰，總量達(dá)到 1917532 平方米，年增長率分別為 %和 %。 常熟這兩年的土地出讓總量相對(duì)來說，處于一個(gè)高位運(yùn)行的階段，而出讓性質(zhì)，出讓地段等等都有其自己的特色?？梢哉f，土地市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀研究 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 常熟市歷年土地出讓信息概述 隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，常熟房地產(chǎn)的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。綜合考慮市場(chǎng)的前期存量，常熟市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)特征就顯而易見了。 研究結(jié)論 我們以 2020 年 110 月常熟市場(chǎng)的市場(chǎng)預(yù)售推案量和商品房的銷售面積的對(duì)比來衡量常熟市場(chǎng)近段時(shí)間的供需是否平衡。 二手房市場(chǎng)，常熟二手房成交面積為 萬方，其中住宅為 萬方，比重為 %，銷售總額 億，其中住宅 億。 常熟市房地產(chǎn)整體需求狀 況 常熟居民居住水平 年份 市區(qū)居民人均住房面積（㎡） 住宅成套率 農(nóng)村居民人均住房面積（㎡） 2020 年 85% 64 2020 年 90% 2020 年 90% 2020 年 —— 常熟市區(qū)居民的人均住房面積近兩年維持在 ㎡之間，住宅成套率 90%，人均住宅面積略低于全國的平均水平 26 ㎡。 2020 年 110月份房地產(chǎn) 施工面積已經(jīng)達(dá)到 萬方，同比增幅 %，其中 住宅施工面積達(dá)到 萬方 ，比重 71%；房地產(chǎn)竣工面積 萬方，同比增幅 %，其中 住宅竣工面積 萬方， 比重 %。 比重為 %?？紤]到基數(shù)值的變化，增幅的下降并不代表著常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的后退，而是開發(fā)更趨于理性和穩(wěn)定性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究 常熟市房地產(chǎn)投資狀況 年份 固定資產(chǎn)投資額（億） 同比增幅 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億） 同比增幅 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年（ 110 月） —— —— 常熟固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖0501001502002502020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資額（億） 增幅 常熟房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖051015202530352020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資（億） 增幅 常熟市場(chǎng)近幾年的固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的絕對(duì)數(shù)據(jù)都在上漲，但整體的漲幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 ? 市場(chǎng)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)行比較明顯的調(diào)整 ，中小套型供應(yīng)比增加，市場(chǎng)同質(zhì)化 的情況下，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)要求更高。 ? 從土地市場(chǎng)來看， 別墅開發(fā)限令是把雙韌劍，減少供應(yīng)的同時(shí)提高現(xiàn)有別墅用地價(jià)值 。 政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目入市的影響（政策點(diǎn)評(píng)） ? 兩年來國家持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。 .“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則 2020 年 7 月 13 日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》 (即 165 號(hào)文件 )。 ? 該政策將影響高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，別墅項(xiàng)目的開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。 政策點(diǎn)評(píng)： ? 這項(xiàng)政策有利于充分利用土地資源，控制低密度高檔住宅的開發(fā)。會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： ? 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房； ? 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策； ? 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長； ? 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管； ? 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)； ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度， 增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。 政策背景研究 05 年至今主要政策及地方性政策 “國六條”政策 背景： 2020 年國家宏觀調(diào)控實(shí) 施后，全國多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然大幅度的上漲，并沒有達(dá)到中央的調(diào)控目的。 項(xiàng)目將是區(qū)域內(nèi)興建的第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說，面臨著一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域良好的規(guī)劃前景也必將讓項(xiàng)目的升值潛力得到逐漸的體現(xiàn)。 從此規(guī)劃工程來看，昆承湖和東南開發(fā)區(qū)的周邊區(qū)域未來將有一個(gè)比較明顯的變革，整體的一個(gè)居住環(huán)境，配套環(huán)境，生態(tài)環(huán)境都會(huì)比現(xiàn)在改善很多。 東南開發(fā)區(qū)緊鄰昆承湖，昆承湖的整治開發(fā)工程的規(guī)劃實(shí)施將大大改造東南開發(fā)區(qū)的周邊狀況，讓東南開發(fā)區(qū)的開發(fā)更進(jìn)一步，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矔?huì)得到更大的體現(xiàn)。 按照“治本與治標(biāo)相結(jié)合，治水與建景相結(jié)合”的這樣一個(gè)原則，昆承湖周邊將加快推進(jìn)截污清淤、植樹造景，恢復(fù)生態(tài)濕地功能，建設(shè)環(huán)湖景觀走廊等動(dòng)作， 力爭(zhēng)盡快把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖”。常熟政府計(jì)劃用十年時(shí)間使昆承湖水質(zhì)達(dá)到二類水標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行生態(tài)修復(fù)工程，把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖”，將昆承湖區(qū)域建設(shè)成一個(gè)集旅游、娛樂、居住等功能為一體的都市休閑度假區(qū)，充分展現(xiàn)小橋流水風(fēng)韻，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特色。 昆承湖的整治開發(fā)建設(shè)是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受關(guān)注。 項(xiàng)目地塊大致區(qū)位 城市未來效果圖 規(guī)劃解讀 ■ 從常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃來看，今后的常熟經(jīng)濟(jì)將會(huì)達(dá)到一個(gè)新的臺(tái)階，而東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)又是重點(diǎn)開發(fā)的兩大區(qū)域之一，地塊周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景比較看好； ■ 常熟今 后的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑹浅潜逼瑓^(qū)和城東片區(qū)，而項(xiàng)目地塊所在位置隸屬城東南片區(qū)，屬于次重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，今后也是常熟古城區(qū)功能延伸的一大補(bǔ)充； ■ 昆承湖屬于常熟規(guī)劃的三級(jí)環(huán)境保護(hù)區(qū)，從未來環(huán)境優(yōu)勢(shì)上來講，對(duì)客戶的吸引還需要更多的包裝引導(dǎo)； ■ 地塊所屬區(qū)域城東南片區(qū)的外環(huán)地帶功能定位為工業(yè)區(qū)，相對(duì)來講，居住功能不是區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展方向，地塊發(fā)展同時(shí)面臨著威脅與機(jī)會(huì)； 昆承湖未來周邊規(guī)劃狀況簡(jiǎn)介 昆承湖是常熟境內(nèi)最大的內(nèi)陸湖泊，區(qū)域總面積約為 35 平方公里，其中水面面積為 18 平方公里，蓄水量達(dá) 億立方米。琴湖環(huán)湖地區(qū)為新興旅游景區(qū)，集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、觀光于一體的開敞濱水性活動(dòng)區(qū)； “六帶”，即福山塘、常滸河、青墩塘、白茆塘、橫涇塘、元和塘 6 條呈放射狀的河道兩側(cè)建成具有生態(tài)維護(hù)和生活休閑功能的濱河綠化帶，構(gòu)成城市的主要公共綠化系統(tǒng)。 ■ 城市空間 主城區(qū)為：“一山”，即虞山，山體入城部分為城市公園區(qū)，山體主體部分為風(fēng)景旅游區(qū)，山腳沿線與城市接壤部分為保護(hù)協(xié)調(diào)區(qū)； “二環(huán)”，即環(huán)城河、護(hù)城河及二者之間的綠化帶為城市景觀內(nèi)環(huán)，外環(huán)路與外環(huán)航道之間地帶以景觀林帶、一定比例的農(nóng)田和自然村形成城市景觀外環(huán)； “三湖”，即尚湖風(fēng)景區(qū)為以自然生態(tài)為主要特色的旅游勝地和大型郊野公園。 城西南片區(qū)：古城區(qū)西南，橫涇塘以西。 城東南片區(qū)：古城區(qū)東南，青墩塘、橫涇塘之間。 城東北片區(qū)：外環(huán)路東北，常滸河與運(yùn)河之間，是以工業(yè)區(qū)和居住區(qū)為主的綜合區(qū)。 □ 主城區(qū)的功能分區(qū) ： 護(hù)城河以內(nèi)為古城區(qū)，也是城市中心之一，形成以商業(yè)、旅游、文化服務(wù)為主要功能，以傳統(tǒng)民居為特色的居住區(qū)?！澳掀鹫盐穆?，北至長江路，西起漕河涇，東至新世紀(jì)大道，總用地規(guī)模 1KM2”的土地上逐步形成城市新中心區(qū)，形成“新老兩個(gè)中心，一個(gè)古城區(qū)、一個(gè)文化片區(qū)，一個(gè)招商城”的布局結(jié)構(gòu)。分為主城區(qū)和港區(qū)。 ■ 近階段重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目： 近階段集中精力建設(shè)：江蘇省常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、江蘇省常熟東南開發(fā)區(qū)（這兩個(gè)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、虞山工業(yè)園、支塘工業(yè)園、辛莊工業(yè)園、董浜道口 工業(yè)園六大板塊，使之成為常熟經(jīng)濟(jì)的六大增長點(diǎn)。 ■ 繼續(xù)營造大港口、大交通、大工業(yè)、大市場(chǎng)、大城市五大新優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。通過 培育和發(fā)展規(guī)?；瘜I(yè)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間； 四是旅游度假基地。規(guī)劃面積 300 多平方公里，重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、造紙、能源、化工、汽車零配件等； 二是服裝服飾基地。 ■ 根據(jù)文化名城的歷史與現(xiàn)狀，常熟將增創(chuàng)三大特色：一是增創(chuàng)外向經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、品牌經(jīng)濟(jì)齊頭并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)特色；二是增創(chuàng)山、水城、融為一體，古城、新城、港城交相輝映的環(huán)境特色；三是增創(chuàng)強(qiáng)烈的時(shí)代氣息和優(yōu)秀人文傳統(tǒng)完美結(jié)合的文化特色。 今日常熟： ■ 榮獲國家評(píng)比 10 項(xiàng)全國桂冠： ■ 擁有第一方陣 : 國家級(jí)歷史文化名城 中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng) 私家車擁有量江蘇省縣級(jí)市第一 國家衛(wèi)生城市 中國休閑服裝名城