【正文】 在財(cái)務(wù)危機(jī)中，沈慶京出售多項(xiàng)資產(chǎn)，就是不放棄京華城。此后，沈慶京的事業(yè)歷經(jīng)巔峰與財(cái)務(wù)危機(jī)。沈慶京， 1947 年出生，縱橫商場(chǎng)近三十年，曾經(jīng)掌理百億京華集團(tuán)，在臺(tái)灣政、商界一度呼風(fēng)喚雨的“紅頂”企業(yè)家。 京華城為一個(gè)垂直式都心型購物中心，十五層商場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，以每三個(gè)樓層為一主題規(guī)劃，創(chuàng)造出五個(gè)不同主題的購物街景；京華城擁有近千家國內(nèi)外知名廠商進(jìn)駐，結(jié)合 Fashion、 Food、 Life Style、 Leisure and Entertainment；創(chuàng)造前所未有的全新購物經(jīng)驗(yàn)。 京華城之建筑物設(shè)計(jì)共有十九層，包括地上十二層樓，與地下七層（包含四層停車場(chǎng)）；其中的十五層為商場(chǎng)，整座中心規(guī)劃有七個(gè)主要顧客出入口 、四個(gè)停車場(chǎng)出入口。所以在新世紀(jì)的時(shí)代，京華城將以最貼心的服務(wù)、最完善的設(shè)施、最經(jīng)濟(jì)的商品、最獨(dú)特的表演、最先進(jìn)的科技以及最人性的管理理念，帶動(dòng)顧客與服務(wù)人員一起享受休閑購物的歡愉，使京華城成為每個(gè)人心目中的“享受購物新殿堂”；帶給全家大小無限歡欣及快樂，并造成國際購物中心同業(yè)之回響，那才是京華城的榮譽(yù)。 （ 2）京華城的經(jīng)營 理念 提供顧客一個(gè)長達(dá) 公里，處處充滿活力、創(chuàng)意的寬敞街道，塑造一個(gè)高品質(zhì)、舒適的購物環(huán)境；以及為事業(yè)伙伴創(chuàng)造無限商機(jī)，是京華城的最終目標(biāo)。無論是零售商店或是整體行銷，都必須以整體的經(jīng)營觀念下來考慮，以 [虛實(shí)共進(jìn) ]的經(jīng)營策略，走向?qū)嶓w與虛擬整合的購物中心；讓每個(gè)消費(fèi)者能在京華城的實(shí)體享受舒適、愉快的購物樂趣，亦能透過網(wǎng)絡(luò)即時(shí)掌握最新資訊，輕松瀏覽豐富的商品以及線上購物的服務(wù)。 京華城（京華城網(wǎng)站） 超過 240 億投資的夢(mèng)想之城，距離微風(fēng)廣場(chǎng)不到兩公里，坐落在八德路四段、東寧路口，是同樣在 2020 年 10月開幕，臺(tái)灣島內(nèi)最大的商場(chǎng)投資案也是微風(fēng)廣場(chǎng)的另外一大勁敵 —— 京華城。李光榮擅長商品與行銷策略，這是 SOGO 的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，更是對(duì)抗購物中心進(jìn)犯不可缺少的競(jìng)爭(zhēng)力。他以“鄰居”微風(fēng)廣場(chǎng)為例：“ SOGO 一年作 160 億生意，微風(fēng)廣場(chǎng)一年頂多作 30 多億，”他指出： SOGO 并不會(huì)因?yàn)樾聦?duì)手而大幅改變經(jīng)營策略，“ SOGO 一層一個(gè)商品群，每層六、七百坪大小，消費(fèi)者逛得剛好、也買得到東西。李光榮對(duì)于 SOGO 忠孝店還是相當(dāng)樂觀，“東區(qū)的忠孝東路可以被視為一個(gè)大型購物中心，吃喝玩樂、服裝旗艦店與 KTV 應(yīng)有盡有。被員工稱為“小巨人”的李光榮，行事作風(fēng)明快強(qiáng)勢(shì)，現(xiàn)階段太平洋 SOGO 力抗微風(fēng)廣場(chǎng)，李 光榮被賦予重任，帶領(lǐng)太平洋百貨集團(tuán)走向二十一世硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 紀(jì)發(fā)展大計(jì)。五十歲的李光榮，可說是位道道地地的百貨人，在 臺(tái)灣有 20 年百貨業(yè)經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)后第一份工作就在當(dāng)時(shí)最知名的遠(yuǎn)東百貨任職，隨后轉(zhuǎn)往永琦百貨，最后受到太平洋集團(tuán)賞識(shí)進(jìn)入太平洋百貨集團(tuán)，參與太平洋百貨第一家分店豐原店的營運(yùn)，并在八年前調(diào)往中國上海，負(fù)責(zé)太平洋百貨首度跨足海外的大計(jì)，他進(jìn)入 SOGO 后，被岡一郎一路拔擢到副總經(jīng)理地位，打破家庭企業(yè)經(jīng)營的臺(tái)灣日系百貨公司，由家族成員擔(dān)任副總級(jí)主管的鐵律。對(duì)于是亞洲國家百貨業(yè)金字招牌的岡一郎，廖鎮(zhèn)漢也表示“每次到國外跟國際性大品牌談?wù)猩虝r(shí)，對(duì)方總會(huì)質(zhì)疑我沒有經(jīng)驗(yàn)，這時(shí)候我就會(huì)搬出岡一郎。當(dāng)年岡一郎堅(jiān)持推出卡友來店禮，卡友的忠誠度果然讓太平洋 SOGO 業(yè)績創(chuàng)下新高，刷新百貨史上最多兌 換人潮的 Kittv 贈(zèng)品，也是岡一郎的代表作。太平洋高雄、豐原、屏東與中壢店都是由其擔(dān)任籌備主任，主導(dǎo)新?lián)c(diǎn)招商營運(yùn)事務(wù)。 （ 2）李光榮 vs 岡一郎：師徒大戰(zhàn)（ cheers,2020 年 8月） 隨著日本 SOGO 式微，臺(tái)灣太平洋 SOGO 百貨人事起了微妙變化，最具震撼力當(dāng)屬原太平洋 SOGO 百貨營業(yè)總經(jīng)理岡一郎， 2020 年 9 月跳槽至被 SOGO 視為主要競(jìng)爭(zhēng)敵手的微風(fēng)廣場(chǎng)，負(fù)責(zé)主導(dǎo)微風(fēng)廣場(chǎng)招商與經(jīng)營管理，結(jié)果 SOGO 激烈反彈，幾乎對(duì)簿公堂。 2020 年三月份 SOGO 要求廠商不得進(jìn)駐微風(fēng)廣場(chǎng)，否則必須撤出 SOGO 百貨，廖鎮(zhèn)漢成功地化解危機(jī)。而第二年開始， SOGO 則會(huì)要求廠商某些商品只能在 SOGO 賣，暢銷商品鋪貨也以 SOGO 為優(yōu)先。 SOGO 除了原本所擁有的品牌之外，國外時(shí)尚新品牌想進(jìn)臺(tái)灣，通常會(huì)主動(dòng)硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 找 SOGO。他們都以女性上班族為目標(biāo)市場(chǎng)，網(wǎng)羅時(shí)尚精品 與服飾名牌，彼此距離更只有幾百公尺，坐公車只要一站，走路 5分鐘。 精致的送禮服務(wù) 微風(fēng)購物網(wǎng)除了提供多樣化的商品選擇外，更提供精致的送禮服務(wù)，在親友生日時(shí)，微購網(wǎng)可提供“代客送禮”服務(wù)，以精致的包裝盒及專業(yè)的物流，讓每一份特別的心意都能溫暖的傳遞。喜歡日本 商品的朋友，可以進(jìn)到“哈日商品館” shopping 。 微風(fēng)購物網(wǎng)的特色： 舒適的百貨購物享受，不出門也能逛街！ 在微風(fēng)購物網(wǎng)消費(fèi)，可享受同等于實(shí)體百貨購物中心的樂趣。 在開幕前一個(gè)月所安排的教育訓(xùn)練，從賣場(chǎng) POS 操作的收銀員訓(xùn)練，到后臺(tái)的會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)、票據(jù)資金管理系統(tǒng)、應(yīng)收應(yīng)付帳款管理系統(tǒng) 、固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)、人事薪資管理系統(tǒng)、專柜管理系統(tǒng)、自營進(jìn)銷存管理系統(tǒng)、店鋪 POS 管理系硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 統(tǒng)、商品券管理系統(tǒng)、顧客管理系統(tǒng)、稅務(wù)管理系統(tǒng)及 WEB 查詢系統(tǒng)的一系列資訊、財(cái)務(wù)人員訓(xùn)練，開幕之后一一顯示出卓越的成效，協(xié)助賣場(chǎng)收銀員于最短時(shí)間內(nèi)熟練新系統(tǒng)的操作，后臺(tái)資訊人員迅速解決所有臨時(shí)突發(fā)的狀況，進(jìn)而創(chuàng)造出開幕當(dāng)日六千多萬的大量業(yè)績及完美呈現(xiàn)！ 微風(fēng)購物網(wǎng)（微風(fēng)廣場(chǎng)網(wǎng)頁） 虛實(shí)結(jié)合建構(gòu)時(shí)尚流行的網(wǎng)路購物天堂 Breeze Shopper 微風(fēng)購物網(wǎng)，是由微風(fēng)廣場(chǎng)所建構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)購物商城，擁有微風(fēng)廣場(chǎng)的實(shí)體 shopping mall 及 Betty card 廣大的會(huì)員群，成為虛實(shí)結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)商城，以創(chuàng)造流行獨(dú)特的購物風(fēng)格為目標(biāo)，綜合一百多家知名廠商，近兩千種商品，提供消費(fèi)者完整、豐富、多樣性的購物服務(wù)。 在微風(fēng)廣場(chǎng)開幕半年前，富士通已儲(chǔ)妥開店所需之 所有設(shè)備；因應(yīng)臺(tái)灣本土購物中心的特殊文化，為一結(jié)合臺(tái)灣百貨公司系統(tǒng)和歐美日購物中心系統(tǒng)之復(fù)合式系統(tǒng)架構(gòu)，富十通以長期以來在日本購物中心系統(tǒng)的建置經(jīng)驗(yàn)及對(duì)本地系統(tǒng)的兼容化，提出一套最適合于微風(fēng)廣場(chǎng)的整體解決方案。 富士通購物中心系統(tǒng)（富十通網(wǎng)頁） 微風(fēng)廣場(chǎng)采用富士通購物中心整體系統(tǒng)解決方案。 全區(qū) 2020 多坪的開放空間，定時(shí)舉辦精 彩豐富的各類活動(dòng)，讓整個(gè)購物中心彌漫熱情洋溢的節(jié)慶氣氛。五公尺，配合空調(diào)系統(tǒng)，有走在戶外精品街般的感覺，漫步在當(dāng)中，購物環(huán)境相當(dāng)舒適。 水平展開的 B 區(qū)采用低樓層設(shè)計(jì)，一樓 Luxurv Ave 名符其實(shí)的集合 23 個(gè)國際一流名品為全臺(tái)之冠，包括服飾、化妝品等知 名品牌，每一個(gè)店面都擁有獨(dú)特的視覺識(shí)別設(shè)計(jì)，從招牌、裝潢、燈光及外觀，充滿一致的整體感。完全以女性商品為主軸，并未設(shè)置男性、童裝及家電專柜。 A 區(qū)規(guī)劃有六廳電影院、超級(jí)市場(chǎng)、餐飲街及百貨公司； B 區(qū)則有夢(mèng)幻仙履館、黑松博物 館、停車場(chǎng)及二千多坪的開放空間。 三、微風(fēng)廣場(chǎng)的軟硬件 硬件設(shè)施（微風(fēng)廣場(chǎng)網(wǎng)站） 微風(fēng)廣場(chǎng)置身于臺(tái)灣最繁華的臺(tái)北中心，是一座結(jié)合購物、休閑、餐飲、娛樂的多功能購物中心，美式休閑風(fēng)格的建筑外觀，聳立在高樓環(huán)伺的水泥森林中顯得獨(dú)樹一格，宛如沙漠中的綠洲，滿足都會(huì)男女對(duì)陽光、綠意的渴望，是臺(tái)北市最富自然氣息的新地標(biāo)，也是臺(tái)北第一座開發(fā)完成的都會(huì)型購物中心。由于位于高雄港邊，面臨海洋的特殊地理位置，可望在兩岸大三通后，成為亞洲地區(qū)特殊的景點(diǎn)。 而在近期的目標(biāo)上，設(shè)立了滿一周年五十億的營業(yè)額。廖鎮(zhèn)漢說：“如果我們這十年沒做到這一點(diǎn)，第一我們公司會(huì)沒有競(jìng)爭(zhēng)力，不是公司越做越小，就是賣掉，所以必須義無反顧達(dá)到目標(biāo)。而廖鎮(zhèn)漢所以能集結(jié)各路英雄好漢的認(rèn)同，努力打天下，最大的原因 是他表里如一的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，他的上、下班都是一個(gè)面相，時(shí)而爆笑，時(shí)而嚴(yán)肅，誠實(shí)做自己，他常跟員工說：如果每天工作都有壓力，那建議你離職，你來公司一定要開心，才有辦法發(fā)揮想象力。 網(wǎng)上購物，也是微風(fēng)廣場(chǎng)開業(yè)的策略一環(huán)，而下一步就是運(yùn)用“微風(fēng)廣場(chǎng)”這張品牌，跨足郵購事業(yè)，只要微風(fēng)成為“女性百貨”代名詞，面膜、消脂霜??好賣且毛利又高的產(chǎn)品，就能成為獲利引擎。這樣的作法還有另外一個(gè)效益，那就是網(wǎng)絡(luò)是無國界的，透過網(wǎng)絡(luò)的先行介紹，可以讓全世界的零售商或配合廠商，早一步了解微風(fēng)廣 場(chǎng)實(shí)體賣場(chǎng)。而且，建構(gòu)網(wǎng)站內(nèi)容的過程中，也可以和國內(nèi)外的商品供應(yīng)商先行交流和互動(dòng)，彼此更了解，可為未來在實(shí)體賣場(chǎng)的合作奠下更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。但是，三僑微風(fēng)廣場(chǎng)的策略卻是先成立網(wǎng)站建構(gòu)虛擬購物商場(chǎng)，隔年，真正的實(shí)體賣場(chǎng)才上場(chǎng)，與一般作法反其道而行。寬敞、明亮、陽光、舒適，與 80年代日系百貨公司講究坪效的狹窄、擁擠的兵法截然不同（ Cheers 2020 年 8 月）。 在這個(gè)地段不缺人潮，但微風(fēng)要的是“ quality people” ,是有購買力的客人，籌劃 7年，微風(fēng)廣場(chǎng)并不贊成只為坪效，而把空間塞滿。坐落在老臺(tái)北人熟知的黑松汽水舊廠址，微風(fēng)廣場(chǎng)一樓全部以開放式空間概念容納大空間的精品店，僅以小面積把樓層拉到 9 樓，容納國賓戲院與幾近 100%的女性用品專柜。 寬敞空間訴求 以往把樓地板面積填滿，盡量塞滿 專柜的“向內(nèi)式”百貨老店，直接受到新賣場(chǎng)“空間 +氣氛 =品質(zhì)”的概念挑戰(zhàn)。雖然評(píng)估起來難以獲利，卻仍咬牙投資，而且一切從頭學(xué)起、做起，由超市商品，車隊(duì)物流、生鮮儲(chǔ)放倉庫等大小流程都不假他人。 除了產(chǎn)品組合之外，在實(shí)體環(huán)境上，挑高中庭里處處有陽光和綠樹倒影，二樓花木扶疏、立著遮陽傘的露天茶座和咖啡座，確實(shí)都搏得女性主力客層的好評(píng)：為了體貼女性客人，甚至連大片玻璃，選的都是防曬玻璃；別出心裁的微風(fēng)廣場(chǎng)，還安排了“微風(fēng)先生”這項(xiàng)特殊職務(wù)，隨時(shí)在館內(nèi)巡 邏，讓女性消費(fèi)者有被照顧和保護(hù)的感受（微風(fēng)廣場(chǎng)網(wǎng)頁）。“一個(gè)女人，悠閑的在微風(fēng)廣場(chǎng)逛街，微風(fēng)吹過來，即使穿 著 T恤與牛仔褲，也會(huì)感覺很 SEXV”廖鎮(zhèn)漢在微風(fēng)廣場(chǎng)讓女人看來性感的元素，廖鎮(zhèn)漢強(qiáng)調(diào)除此之外，還會(huì)結(jié)合最流行、最 HOT與高檔的時(shí)尚商品。 “性感”也是廖鎮(zhèn)漢想要強(qiáng)調(diào)的訴求：一個(gè)還沒有被開發(fā)過的獨(dú)特價(jià)值。 二、微風(fēng)廣場(chǎng)的經(jīng)營理念 主打女性客層 以一年創(chuàng)造一千多億元營業(yè)額的 SOGO 百貨，就是憑借著女性的高消費(fèi)能力，才能在百貨市場(chǎng)叱吒風(fēng)云。并積極投入電子商務(wù)領(lǐng)域，成立了微風(fēng)購物網(wǎng)，與微風(fēng)廣場(chǎng)虛實(shí)結(jié)合，成為大型虛擬購物商城，同時(shí)提供消費(fèi)者全方位的服務(wù)。三橋集團(tuán) Breeze Group 創(chuàng)立于 1975 年，從早期的國際貿(mào)易事業(yè)，生產(chǎn)衣服架，芳香劑、五金、塑膠、木材等，到近年來為因應(yīng)企業(yè)多元化發(fā)展潮流，除轉(zhuǎn)投資各項(xiàng)金融、環(huán)保工程、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、娛樂、保全事業(yè)外，更將觸角伸向服務(wù)業(yè)的領(lǐng)域，積機(jī)投入硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 國內(nèi)大型購物中心的開發(fā)行列，創(chuàng)造了臺(tái)北市第一座都會(huì)型購物 中心。所以雖然當(dāng)時(shí)參加競(jìng)標(biāo)的有太平洋、新光、 ATT 等財(cái)團(tuán)，但還是讓我們拿到了這個(gè)案子。在眾多競(jìng)標(biāo)者虎視眈眈下，黑松企業(yè)為何獨(dú)獨(dú)青睞三僑事業(yè)？執(zhí)行常務(wù)董事廖鎮(zhèn)漢剖析：“這要從我們母公司的背景談起，我們成立三十多年，一直以來，與美國五大廠保持了良好的合作關(guān)系，在美國的零售業(yè)相當(dāng)有地位。初生之犢的他，當(dāng)時(shí)回臺(tái)灣替父親規(guī)劃黑松工廠土地（微風(fēng)廣場(chǎng)現(xiàn)址）標(biāo)售案，競(jìng)標(biāo)者不乏百貨經(jīng)驗(yàn)豐富的大型財(cái)團(tuán)，如遠(yuǎn)東與太平洋建設(shè)。） 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 案例分析五： 臺(tái)灣微風(fēng)廣場(chǎng)購物中心的競(jìng)爭(zhēng)分析 微風(fēng)廣場(chǎng)位在東區(qū) 的精華商圈內(nèi)，是一座面積為二萬三千坪的大型購物中心，其絕佳的立地條件及豐富的商品魅力，吸引大量購物人潮，從紳士名媛，到時(shí)髦男女，豐厚的消費(fèi)潛力，創(chuàng)造出獨(dú)一無二的“微風(fēng)商圈”，為東區(qū)帶來高度繁榮。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較 京華城與統(tǒng)一夢(mèng)公園購物中心在立地條件、基本策略與規(guī)模上皆有許多相似點(diǎn)，以下將根 據(jù)訪談研究的結(jié)果，整理出該類型購物中心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)。 開發(fā)成本與財(cái)務(wù)規(guī)劃 京華城與統(tǒng)一夢(mèng)公園的開發(fā)計(jì)劃皆相當(dāng)龐大，資金風(fēng)險(xiǎn)的控管相對(duì)而言也更為重要。 逐漸成為都會(huì)流行時(shí)尚的重心 西門町商圈 訴求年輕族群的小型專賣店、復(fù)合式賣場(chǎng)、電影院（ 3~5 家）、平價(jià)餐飲 對(duì)學(xué)生族群有吸引力 透過捷運(yùn)連結(jié)外具市的消費(fèi)者 區(qū) 域再興成功，廠商投資逐漸回流 資料來源：本研究整理。 信義計(jì)劃區(qū)商圈 新光三超百貨公司、紐約紐約購物中心、華納威秀電影院、中型零售商店 都市計(jì)劃區(qū)域，街道寬敞整齊。 戶內(nèi)的購物環(huán)境較為舒適 東區(qū)商圈 SOGO 百貨公司、微風(fēng)廣場(chǎng)、誠品書店總店、小型零售專門店、娛樂、餐飲 商圈成熟發(fā)展，為民眾所習(xí)慣。西門町商圈所販?zhǔn)鄣纳唐穭t較為平價(jià)，性質(zhì)與京華城有所區(qū)隔，但近年來學(xué)生與年輕族群逐漸回流該商圈的趨勢(shì)，也是京華城必須注意的現(xiàn)象。其中東區(qū)商圈歷史較早，擁有知名的太平 洋崇光SOGO