【正文】 每個(gè)組團(tuán)的入口結(jié)合水景做一個(gè)回家橋橋43 / 43。%，稅前累計(jì)凈現(xiàn)值NPV（I＝10%）為21195萬元。n 靜態(tài)投資稅前凈利潤288394萬元n 靜態(tài)投資稅后凈利潤193224萬元n %n 稅前累計(jì)凈現(xiàn)值NPV（I＝10%）為21195萬元n n 稅前項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR＝%n 稅前項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR＝%動(dòng)態(tài)分析通過揭示項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，反映項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)順利操作的可靠性和可能性。通過計(jì)算，銷售總收入為596861萬元。銷售費(fèi)用：公寓部分80%對(duì)外出售，銷售費(fèi)用根據(jù)銷售收入的2%得出，總額為613萬元。確定本項(xiàng)目酒店部分以折扣后650元/天/客房的價(jià)格入市，之后逐步提高，三年平均價(jià)格達(dá)到750元/天/客房。地下車庫統(tǒng)一按照租賃考慮，500元/車位/月。公寓部分出租經(jīng)營可于2008年9月投入使用。本項(xiàng)目投資的資金來源有自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款、銷售款回收再投入，開發(fā)商資本金70000萬元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款21634萬元，（一）銷售經(jīng)營計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目的工期安排，結(jié)合資金回流情況與市場狀況，確定本項(xiàng)目先進(jìn)行公寓部分的建設(shè)后進(jìn)行商業(yè)部分的建設(shè)：A：2008年4月，開始公寓部分的銷售（始于房地產(chǎn)、旅游旺季的開始），計(jì)劃于當(dāng)年售完80%。根據(jù)我們的了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否關(guān)鍵在融資。（八）建設(shè)投資合計(jì)：為1至7項(xiàng)之和。管理費(fèi)用為2261（萬元）（六）不可預(yù)見費(fèi)按照1中土地開發(fā)費(fèi)及15項(xiàng)之和的5%得出不可預(yù)見費(fèi)為5767萬元（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用%計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目建設(shè)過程中所發(fā)生的貸款利息，為4207萬元。（五）管理費(fèi)用是指項(xiàng)目開發(fā)的過程中，為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等專業(yè)人士費(fèi)。直接工程費(fèi)=750002200+600002200+500002200+500002500=65150（萬元）間接工程費(fèi)包括室外工程等與建安工程相關(guān)的費(fèi)用，取直接工程費(fèi)的10%。前期工程費(fèi)=651503%=1955（萬元）（三）直接工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的直接工程費(fèi)用。本項(xiàng)目住宅用途樓面基準(zhǔn)地價(jià)750元/平方米，商業(yè)用途樓面基準(zhǔn)地價(jià)3000元/平方米。具體組成及估算結(jié)果見附表2“項(xiàng)目投資估算表”。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)技術(shù)資料項(xiàng)目控制指標(biāo)備注占地面積69999平方米其中代征地：1425平方米建設(shè)用地：7978平方米容 積 率2．25/總建筑面積75000 地上30000平方米；地下45000平方米其中總地上建筑面積157500總地下建筑面積90000其 中：商 業(yè)75000其中地上30000平方米地下45000平方米會(huì) 所2500辦 公15000酒 店50000（450－500房）公 寓60000車位（含設(shè)備用房）45000（1250車位）根據(jù)我們對(duì)目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查，經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為125307萬元（寫字樓除外）。 n 盡快對(duì)項(xiàng)目定位形成決策建議； n 進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的委托；n 在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)的同步開始進(jìn)行政府公關(guān)、市場推廣和輿論引導(dǎo)等工作n 招商前置，盡早安排項(xiàng)目招商，商務(wù)酒店經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的選擇。企業(yè)必須要從一個(gè)常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商成為管理者、經(jīng)營者，資源整合者，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資者和經(jīng)營者。本項(xiàng)目前期2007年6月開工（為了財(cái)務(wù)計(jì)算方便，暫估），項(xiàng)目總工期從 2007年6月開始—2010年6月結(jié)束。因此設(shè)計(jì)為：現(xiàn)代、獨(dú)特、有個(gè)性，建筑色彩形式與城市景觀與城市設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)。 根據(jù)以上分析和銷售估算:公寓銷售面積按照70%的比例計(jì)算，即6000070%=42000平方米；公寓部分30%用于出租經(jīng)營，即6000030%=18000平方米；銷售價(jià)格：公 寓：7000 8000元/平方米。 n 成本控制策略；項(xiàng)目要在精度上超越對(duì)手，必須在項(xiàng)目品質(zhì)打造上投入更多的成本。定位綜述：本項(xiàng)目定位于“國際家居總部基地”，集商業(yè)、酒店、辦公及公寓為一體的現(xiàn)代化智能建筑群體，由于項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢，政策優(yōu)勢，以及香江集團(tuán)自身的資源以及人脈優(yōu)勢，共同組成本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，將項(xiàng)目打造成為國際家居業(yè)的旗艦、航母，創(chuàng)新與引領(lǐng)全新的消費(fèi)模式以及生活方式，項(xiàng)目建設(shè)完成后，必將成為集國際化、產(chǎn)業(yè)化、信息化為一體的大型綜合項(xiàng)目。4) 香江國際公寓重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想結(jié)合廣州的公寓市場，推出具有差異化的市場產(chǎn)品，建議從以下幾個(gè)方面強(qiáng)力推出：打造國際家居生活館；營造管家式服務(wù)新理念；建設(shè)全新智能化家居配套系統(tǒng)。7) 香江國際時(shí)尚家居生活廣場重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想綜合分析目前的高端家居生活用品市場，建議從以下幾個(gè)方面強(qiáng)力推出：建立世界時(shí)尚家居論壇，占領(lǐng)家居話語權(quán)；打造新品發(fā)布首選地，引領(lǐng)消費(fèi)潮流；設(shè)立主題明確的消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，感受不同生活方式、生活氛圍；以設(shè)計(jì)為龍頭，為消費(fèi)者提供量身打造服務(wù)；商業(yè)街區(qū)化設(shè)計(jì)，將休閑娛樂有機(jī)地融合在一起，變更傳統(tǒng)營銷模式。入場家具有CAPPELLETTI，VIDALGRAU，JUMBOPRECIOSA，SCAVOLINI等著名品牌。已經(jīng)分別在印尼、新加坡、馬來西亞、汶萊、北京、上海、廣州、深圳、昆明、大連、香港、臺(tái)中開設(shè)了展示廳。因此隨著生活水平的提高，在高端家居生活用品市場將大有可為。家居用品與家具、家紡等傳統(tǒng)行業(yè)迅速剝離，成為獨(dú)立行業(yè)，逐步形成品牌消費(fèi)，中高端漸成主流，具有良好品牌形象、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與優(yōu)秀服務(wù)的家居連鎖品牌將成為市場主導(dǎo)，并獲得長久不衰的持續(xù)發(fā)展力。中國人經(jīng)過近30年的市場經(jīng)濟(jì)洗禮，消費(fèi)的居家理念發(fā)生了重大變化，軟裝飾、軟家飾的時(shí)代已經(jīng)來臨。家居文化的延續(xù)與變遷為市場提供持續(xù)的生命力，豐富明快的民族色彩在時(shí)間線上是不變的主題，純樸的質(zhì)感異域的神秘風(fēng)格在很長時(shí)間仍將符合都市人回歸的戀家情結(jié)與實(shí)用需求。家居飾品業(yè)態(tài)呈現(xiàn)兩極分化的局面，一方面國際大品牌品質(zhì)優(yōu)秀但價(jià)位奇高，大眾化路線價(jià)格低廉卻風(fēng)格雜亂品質(zhì)無保障。5) 開發(fā)的必要性與合理性目前家居用品行業(yè)的競爭仍然處于初級(jí)狀態(tài)。5) 香江國際酒店重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想綜合比較目前廣州五星級(jí)酒店以及準(zhǔn)五星級(jí)酒店的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，建議除將本項(xiàng)目按照白金五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)建造之外，另外在以下幾方面重點(diǎn)考慮：請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司代為管理與經(jīng)營，如凱悅集團(tuán)、凱賓斯基集團(tuán)等；設(shè)立國際家居總部會(huì)所；設(shè)立不同規(guī)模的會(huì)議室，以適應(yīng)日益增長的會(huì)務(wù)需求；將休閑娛樂設(shè)施適當(dāng)外延，與商場以及原有小區(qū)的部分功能綜合利用；加強(qiáng)商務(wù)功能的構(gòu)建，如新聞發(fā)布、會(huì)以談判、展示等的實(shí)時(shí)傳順；搭建信息傳輸平臺(tái)，有效的實(shí)現(xiàn)信息的交流與互動(dòng)。4) 設(shè)計(jì)建議酒店設(shè)計(jì)建議采用中國傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)手法，突顯尊貴與大氣，區(qū)別于廣州市目前酒店與寫字樓的設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化的元素以及標(biāo)志使用過多的傾向。工程建設(shè)：由于項(xiàng)目的特殊性決定了，部分配套設(shè)施的建設(shè)以及使用可以與家居商場共同完成以及資源共享，因此工程投資能最大限度的節(jié)約。l 規(guī)模論證：市場需求：按照廣州五星級(jí)酒店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，老酒店平均每家擁有客房856間，新酒店平均每家擁有客房394間，說明廣州近年新建高檔次酒店的規(guī)模，以約400間客房為主流。 滿足為珠三角區(qū)域提供配套的基礎(chǔ)上，面向世界市場；252。 香江國際酒店的定位1) 香江國際酒店的定位l 珠三角區(qū)域的城市客廳l 珠三角區(qū)域的宴會(huì)廳、會(huì)議廳l 珠三角區(qū)域富裕階層的高檔休閑俱樂部l 珠三角區(qū)域的高級(jí)會(huì)所l 珠三角區(qū)域的商務(wù)重地l 珠三角區(qū)域的旅游地標(biāo)l 時(shí)尚家居酒店體驗(yàn)場所2) 功能l 商務(wù)會(huì)議l 企業(yè)培訓(xùn)l 文化交流l 餐飲美食l 休閑娛樂健身l 住宿l 購物3) 規(guī)模l 原則252。兩組對(duì)比酒店的規(guī)模，老酒店平均每家擁有客房856間，新酒店平均每家擁有客房394間，說明廣州近年新建高檔次酒店的規(guī)模，以約400間客房為主流。前10家賓館(酒店)，%，占全市賓館(酒店) %。%，%，%。對(duì)于本項(xiàng)目的啟示：硬件的好壞成為項(xiàng)目競爭的關(guān)鍵條件，但是需要跳出與其他酒店單純?cè)谟布?、價(jià)格方面同質(zhì)競爭的怪圈，避開主流競爭市場，開辟項(xiàng)目特有的家居論壇主題，形成具有鮮明個(gè)性和特征的五星級(jí)酒店項(xiàng)目。廣州五星級(jí)酒店指標(biāo)統(tǒng)計(jì)序號(hào)名 稱開業(yè)時(shí)間層 數(shù)建筑面積房間數(shù)量1東方賓館1961118002白天鵝賓館1983341100008433中國大酒店19841816800010134花園酒店19853011125廣東國際大酒店1992631500007026亞洲國際大酒店2002501200004227碧桂園鳳凰城酒店2003678000600總計(jì)5492根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：目前廣州五星級(jí)酒店僅有7家，數(shù)量較少，但是2010年以前五星級(jí)酒店項(xiàng)目將增加到10—15家，2007—2010年三年間五星級(jí)酒店將集中放量，預(yù)示著未來幾年高端酒店市場競爭加劇。裙樓包容了15間不同風(fēng)格的