【正文】 5492根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：目前廣州五星級酒店僅有7家，數(shù)量較少，但是2010年以前五星級酒店項(xiàng)目將增加到10—15家，2007—2010年三年間五星級酒店將集中放量，預(yù)示著未來幾年高端酒店市場競爭加劇。目前廣州五星級酒店總體面積基本在7—15萬平方米之間。對于本項(xiàng)目的啟示：硬件的好壞成為項(xiàng)目競爭的關(guān)鍵條件，但是需要跳出與其他酒店單純在硬件、價(jià)格方面同質(zhì)競爭的怪圈，避開主流競爭市場，開辟項(xiàng)目特有的家居論壇主題，形成具有鮮明個(gè)性和特征的五星級酒店項(xiàng)目。據(jù)《2005年廣州旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》調(diào)查2005年廣州住宿設(shè)施 (含賓館、酒店、旅店、招待所等)，%。%，%，%。廣州市主要賓館(酒店)營業(yè)收入排前10名的是花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、東方賓館股份有限公司、廣東亞洲國際大酒店、廣州長隆酒店、廣信江灣新城大酒店、廣東新白云賓館有限公司、廣州大廈有限公司、廣東國際大酒店。前10家賓館(酒店)，%，占全市賓館(酒店) %。2005年全市主要賓館經(jīng)營情況項(xiàng)目數(shù) 量(家)客房出租率平均房價(jià)%比去年同期(百分點(diǎn))比去年同期(元)合計(jì)332星級小計(jì)206五星級6四星級26三星級89早期建設(shè)的高檔（五星級）酒店仍然保持較大的優(yōu)勢不同時(shí)期建設(shè)的高檔酒店接待經(jīng)營對比分析統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目花園酒店、廣東國際大酒店、白天鵝賓館、中國大酒店、東方賓館廣東亞洲國際大酒店、天倫萬怡國際大酒店、鳴泉居度假村、長隆酒店、鳳凰城酒店2005年同比（%）2005年同比（%）營業(yè)收入總額（萬元） 客房收入（萬元） 餐飲收入（萬元） 商品銷售（萬元） 其他收入（萬元） 利 潤（萬元） 平均房價(jià)（增減元） 接待游客人次總數(shù)（萬人次） 國內(nèi)客（萬人次） 入境客（萬人次） 接待游客人天總數(shù)（萬人天） 國內(nèi)客（萬人天） 入境客（萬人天） 客房數(shù) （間） 4279 1970員工數(shù) （人） 8094 3365可以看出，廣州原有五星級酒店平均房價(jià)753元。兩組對比酒店的規(guī)模，老酒店平均每家擁有客房856間，新酒店平均每家擁有客房394間，說明廣州近年新建高檔次酒店的規(guī)模，以約400間客房為主流。建議本項(xiàng)目酒店設(shè)定客房數(shù)量為400—500之間。 香江國際酒店的定位1) 香江國際酒店的定位l 珠三角區(qū)域的城市客廳l 珠三角區(qū)域的宴會(huì)廳、會(huì)議廳l 珠三角區(qū)域富裕階層的高檔休閑俱樂部l 珠三角區(qū)域的高級會(huì)所l 珠三角區(qū)域的商務(wù)重地l 珠三角區(qū)域的旅游地標(biāo)l 時(shí)尚家居酒店體驗(yàn)場所2) 功能l 商務(wù)會(huì)議l 企業(yè)培訓(xùn)l 文化交流l 餐飲美食l 休閑娛樂健身l 住宿l 購物3) 規(guī)模l 原則252。 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為67萬平方米252。 滿足為珠三角區(qū)域提供配套的基礎(chǔ)上，面向世界市場；252。 用足本地塊適宜發(fā)展商業(yè)用途的資源，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。l 規(guī)模論證：市場需求：按照廣州五星級酒店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，老酒店平均每家擁有客房856間，新酒店平均每家擁有客房394間，說明廣州近年新建高檔次酒店的規(guī)模，以約400間客房為主流。集約經(jīng)營:從酒店的規(guī)模設(shè)計(jì)上,以及資源使用利用性上,500間左右的客房是資源使用最大化的,而且資金投入最優(yōu)化，即投入產(chǎn)出比最高。工程建設(shè)：由于項(xiàng)目的特殊性決定了，部分配套設(shè)施的建設(shè)以及使用可以與家居商場共同完成以及資源共享，因此工程投資能最大限度的節(jié)約。因此建議，本項(xiàng)目的酒店規(guī)?？刂圃?50—500間左右。4) 設(shè)計(jì)建議酒店設(shè)計(jì)建議采用中國傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)手法，突顯尊貴與大氣，區(qū)別于廣州市目前酒店與寫字樓的設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化的元素以及標(biāo)志使用過多的傾向。園林設(shè)計(jì)盡可能的保持現(xiàn)有風(fēng)格，突顯南粵風(fēng)情。5) 香江國際酒店重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想綜合比較目前廣州五星級酒店以及準(zhǔn)五星級酒店的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，建議除將本項(xiàng)目按照白金五星級的標(biāo)準(zhǔn)建造之外，另外在以下幾方面重點(diǎn)考慮：請專業(yè)的酒店管理公司代為管理與經(jīng)營，如凱悅集團(tuán)、凱賓斯基集團(tuán)等；設(shè)立國際家居總部會(huì)所；設(shè)立不同規(guī)模的會(huì)議室，以適應(yīng)日益增長的會(huì)務(wù)需求；將休閑娛樂設(shè)施適當(dāng)外延，與商場以及原有小區(qū)的部分功能綜合利用；加強(qiáng)商務(wù)功能的構(gòu)建，如新聞發(fā)布、會(huì)以談判、展示等的實(shí)時(shí)傳順；搭建信息傳輸平臺(tái)，有效的實(shí)現(xiàn)信息的交流與互動(dòng)。 香江國際時(shí)尚家居生活廣場香江國際時(shí)尚家居生活廣場構(gòu)想1) 定 位l 全國時(shí)尚家居的聚集地l 全國時(shí)尚家居的研發(fā)地l 世界時(shí)尚家居的新產(chǎn)品發(fā)布地l 全國時(shí)尚家居的體驗(yàn)是消費(fèi)場所l 全國時(shí)尚家居的展覽館l 世界時(shí)尚家居論壇聚集地2) 功 能l 展覽展示l 購 物l 文化交流l 餐飲美食l 休閑娛樂健身3) 規(guī) 模l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為23萬平方米l 滿足國際家居展覽展示要求；l 滿足本地區(qū)消費(fèi)的需求；4) 設(shè)計(jì)建議建議采用街區(qū)化的設(shè)計(jì)理念，將不同功能區(qū)域通過街區(qū)進(jìn)行有機(jī)地串聯(lián)。5) 開發(fā)的必要性與合理性目前家居用品行業(yè)的競爭仍然處于初級狀態(tài)。行業(yè)缺乏領(lǐng)先品牌，沒有任何一家的市場占有率能夠超過5％。家居飾品業(yè)態(tài)呈現(xiàn)兩極分化的局面，一方面國際大品牌品質(zhì)優(yōu)秀但價(jià)位奇高，大眾化路線價(jià)格低廉卻風(fēng)格雜亂品質(zhì)無保障?！　τ谥袊募揖语椘沸袠I(yè)而言，行業(yè)的發(fā)展具有非常良好的契機(jī)。家居文化的延續(xù)與變遷為市場提供持續(xù)的生命力，豐富明快的民族色彩在時(shí)間線上是不變的主題，純樸的質(zhì)感異域的神秘風(fēng)格在很長時(shí)間仍將符合都市人回歸的戀家情結(jié)與實(shí)用需求。 未來的發(fā)展有10～20年的黃金時(shí)間，家居用品行業(yè)是典型的朝陽產(chǎn)業(yè)。中國人經(jīng)過近30年的市場經(jīng)濟(jì)洗禮，消費(fèi)的居家理念發(fā)生了重大變化，軟裝飾、軟家飾的時(shí)代已經(jīng)來臨。家居用品、家居飾品呈現(xiàn)出巨量的發(fā)展空間。家居用品與家具、家紡等傳統(tǒng)行業(yè)迅速剝離，成為獨(dú)立行業(yè)，逐步形成品牌消費(fèi)，中高端漸成主流，具有良好品牌形象、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與優(yōu)秀服務(wù)的家居連鎖品牌將成為市場主導(dǎo)，并獲得長久不衰的持續(xù)發(fā)展力。 按照廣州目前每年20萬套的商品房交易量計(jì)算，即時(shí)每套房屋按照1萬員人民幣的家居生活用品消費(fèi)能力折算，每年家居生活用品的市場份額也在20億元，根據(jù)28定律原則，保守估計(jì)如果其中有15%的市場為高端市場，就意味著每年有3億元人民幣的市場份額。因此隨著生活水平的提高，在高端家居生活用品市場將大有可為。6) 競爭項(xiàng)目分析 達(dá)芬奇家居位于廣州天河北的“達(dá)芬奇家居”是目前東南亞地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的古典家具、燈具及家居飾品代理品牌，達(dá)芬奇集團(tuán)目前是歐洲頂極家具制造商在亞洲市場的首席代理商。已經(jīng)分別在印尼、新加坡、馬來西亞、汶萊、北京、上海、廣州、深圳、昆明、大連、香港、臺(tái)中開設(shè)了展示廳。達(dá)芬奇家居內(nèi)的歐洲家居產(chǎn)品展示了意大利及西班牙的優(yōu)質(zhì)原裝家具，情景化的展場布置再現(xiàn)歐洲古典、奢華的生活方式。入場家具有CAPPELLETTI，VIDALGRAU，JUMBOPRECIOSA，SCAVOLINI等著名品牌。順德皇朝歐美家私順德皇朝歐美家私旗下?lián)碛幸匀蚋鲊敿壣萑A家私為主營的皇家店；以融合歐洲古典與中式新古典之精髓的貴族店；以摩登新概念為主題，追求真我個(gè)性的摩登店；注重實(shí)用與美感融合的實(shí)惠店以及以嶄新經(jīng)營理念為家庭、酒店、會(huì)所等度身訂造家私配套解決方案的家居設(shè)計(jì)配套中心五大王牌商場，經(jīng)營總面積達(dá)4萬多平方米，是業(yè)界一致公認(rèn)的家私博物館。7) 香江國際時(shí)尚家居生活廣場重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想綜合分析目前的高端家居生活用品市場，建議從以下幾個(gè)方面強(qiáng)力推出：建立世界時(shí)尚家居論壇，占領(lǐng)家居話語權(quán)；打造新品發(fā)布首選地，引領(lǐng)消費(fèi)潮流；設(shè)立主題明確的消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，感受不同生活方式、生活氛圍；以設(shè)計(jì)為龍頭，為消費(fèi)者提供量身打造服務(wù)；商業(yè)街區(qū)化設(shè)計(jì)，將休閑娛樂有機(jī)地融合在一起，變更傳統(tǒng)營銷模式。 香江國際公寓香江國際公寓構(gòu)想1) 定 位l 時(shí)尚家居全新體驗(yàn)場所l 國際化公寓配制標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)l 量身打造國際家居居所l 時(shí)尚生活館2) 規(guī) 模l 原則l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為6萬平方米l 滿足為廣州區(qū)域提供配套的基礎(chǔ)上，面向珠三角市場3) 設(shè)計(jì)建議市場上酒店式公寓以中小戶型熱銷，同時(shí)又能滿足經(jīng)營的需要，對于戶型面積，公寓部分建議5065平方米的小型公寓占到整體項(xiàng)目的的40%，6590平方米的公寓占到整體項(xiàng)目的40%，90150平方米的公寓占到20%。4) 香江國際公寓重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想結(jié)