【正文】 由于新的零售商店總的來說比較。創(chuàng)造一種在東欣商業(yè)區(qū)“一站式購(gòu)物”的獨(dú)特體驗(yàn)是項(xiàng)目的一個(gè)特征，它對(duì)保證項(xiàng)目的成功很重要。或者是被特定的娛樂設(shè)施如電影院的吸引，或者是由于購(gòu)物中心創(chuàng)造了一個(gè)有吸引力和舒適的環(huán)境，購(gòu)物中心已經(jīng)成為居民和游客尋求放松和消磨閑暇時(shí)間的地方。大多數(shù)歐洲和美國(guó)的郊外購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)一步發(fā)展了這種“一站式購(gòu)物”的概念，增加了娛樂設(shè)施、對(duì)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、布局和特色給予特殊的關(guān)注。 首先，那些較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目（購(gòu)物中心），提供更多的零售商店選擇，他們的位置更加便捷，人們自然會(huì)被吸引到這樣的購(gòu)物中心去購(gòu)物。東欣商業(yè)區(qū)的規(guī)模及位置在呼市擁有能夠聚集客流的能力，根據(jù)呼市消費(fèi)者定量研究數(shù)據(jù)，平均近73％的人表示愿意去東欣商業(yè)區(qū)消費(fèi)，所有這些均為該項(xiàng)目提供了一個(gè)無可比擬的機(jī)會(huì)，有望發(fā)展成為呼市比較有特色的綜合性消費(fèi)目的地。它將有助于提高購(gòu)物中心的入住率，大量的客流、經(jīng)營(yíng)者擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積的需求、租金增長(zhǎng)的潛力反過來又有助于提高整個(gè)購(gòu)物中心短期、中期及長(zhǎng)期的投資回報(bào)。東欣商業(yè)區(qū)獨(dú)有的地理位置優(yōu)勢(shì)和規(guī)模，能夠保證其在任何時(shí)候都能夠最大限度的延長(zhǎng)購(gòu)物者的停留時(shí)間。東欣商業(yè)區(qū)要在同類項(xiàng)目中脫穎而出必須有其亮點(diǎn)吸引人流。東欣商業(yè)區(qū)位于呼市主干道新華大街，地理位置優(yōu)越，周邊交通十分便利，作為內(nèi)蒙古的首府，同時(shí)作為省級(jí)內(nèi)陸城市，本公司認(rèn)為發(fā)展“一站式”購(gòu)物中心需與當(dāng)?shù)孛袼?、民情結(jié)合，不僅吸引當(dāng)?shù)鼐用袢ハM(fèi)，同時(shí)吸引國(guó)內(nèi)、外游客前往。 零售概念及商品組合建議本章旨在說明本公司對(duì)于東欣商業(yè)區(qū)發(fā)展最合適的零售概念、市場(chǎng)定位及商品組合的想法。 可承受發(fā)展規(guī)模推算模型雖以定量分析為基礎(chǔ)，但整個(gè)模型采用了包括政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、現(xiàn)有北京零售商的表現(xiàn)等多方面數(shù)據(jù)資料來源以及一些假設(shè)條件來導(dǎo)出最終可承受商業(yè)建筑面積。 根據(jù)可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模模型的推算結(jié)果。具備城市購(gòu)物中心發(fā)展?jié)摿?。：東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目人流情況（2005 年）　2005年滲透人口（萬人）每月到訪次數(shù)每日人流（萬人）呼市居民　　　第一商圈總數(shù)4 第二商圈總數(shù)3 第三商圈總數(shù)2 呼市居民總數(shù) 共計(jì) 參照呼市消費(fèi)者定量研究數(shù)據(jù)，第一商圈滲透人口每月到訪4次，第二商圈滲透人口每月到訪3次，第三商圈人口每月到訪2次，按照上述的推算。其中，%的面積()將由呼市第一商圈居民來支撐，%商業(yè)面積()。：呼市主要零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)根據(jù)以上我們推算出的呼市主要零售企業(yè)的月營(yíng)業(yè)額情況，我們可以推算出東欣商業(yè)區(qū)可承受商業(yè)發(fā)展面積。參考根據(jù)過去幾年呼市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況，以432為基數(shù)，％，我們推算到2005年每月每建筑平米的營(yíng)業(yè)額為642元。首先將推算的居民的目標(biāo)顧客量(A欄)乘以年人均零售開支(B欄)，計(jì)算出月人均零售開支的情況（C欄），再乘以零售開支中與東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目相關(guān)的比例(D欄)以及其他市場(chǎng)分流和不確定因素之外的比例(E欄)，就可得到與東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目相關(guān)的每月零售開支總額￥6048萬(F欄)。：呼市居民消費(fèi)性支出情況圖根據(jù)過去幾年呼市居民消費(fèi)性支出增長(zhǎng)情況，本公司保守估計(jì)到2005年呼市年人均消費(fèi)性支出為6620元。根據(jù)呼市（2001年）統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，呼市市民平均每年的消費(fèi)性支出達(dá)4613元，在總消費(fèi)性支出中，％是屬于與購(gòu)物中心相關(guān)的零售性消費(fèi)，即包括食品、衣著、家庭用品及服務(wù)、娛樂和雜項(xiàng)消費(fèi)。其中國(guó)際游客又包括外國(guó)人、港澳同胞和臺(tái)灣同胞。除了呼市本地居民以外，到訪呼市的外來游客也將在當(dāng)?shù)叵M(fèi)，但是考慮到呼市旅游發(fā)展還不成熟，游客消費(fèi)性支出占東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額比重不大，游客消費(fèi)性支出部分本公司認(rèn)為可以忽略不計(jì)。根據(jù)以上兩個(gè)因素，并結(jié)合消費(fèi)者日常逛街時(shí)實(shí)際花錢消費(fèi)的百份率以及年齡調(diào)整因素，再根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查中商圈二、商圈三居民表示非常有可能來本項(xiàng)目消費(fèi)的比例14％、10％，本公司設(shè)定第二商圈滲透率為9％，第三商圈滲透率為4％。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，呼市居民在采用公交車的情況下，購(gòu)買日常消費(fèi)品希望不超過15分鐘，休閑娛樂消費(fèi)希望不超過30分鐘。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，商圈一的呼市居民表示非常有可能及有可能的比例為90%，結(jié)合消費(fèi)者日常逛街時(shí)實(shí)際花錢消費(fèi)的百份率、年齡調(diào)整因素及其他不可預(yù)測(cè)因素，本公司設(shè)定第一商圈的滲透率為45％。：呼市居民人流推算2005年 （單位：萬人）根據(jù)1999至2001年呼市人口統(tǒng)計(jì)資料推算，到2005年即東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)。：可承受發(fā)展規(guī)模模型 商圈居民 游客數(shù)量 滲透率滲透率 個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支 單位面積營(yíng)業(yè)額247。在第二階段，通過分析呼市幾個(gè)主要零售商在2002年的銷售情況，本公司將得出有關(guān)業(yè)者的單位零售面積每月的平均營(yíng)業(yè)額（以每平方米營(yíng)業(yè)額計(jì)算）。從上述的推算，可將總客流數(shù)目乘以滲透率，從而得到東欣商業(yè)區(qū)具體的客流人數(shù)。本模型采用以市場(chǎng)為主導(dǎo)的方式進(jìn)行兩個(gè)階段的分析。 此外，在旅游業(yè)被提升到日益重要的位置、東影南街將被改造成成餐飲、購(gòu)物、娛樂特色一條街，并確保夜間向游人和市民開放、呼市交通日益改善的情況下，國(guó)內(nèi)外游客的消費(fèi)支出中一部分將成為東欣商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)額。 東欣商業(yè)區(qū)位于呼市中心地帶，周邊有眾多居民小區(qū)，交通便捷，其優(yōu)越的地理位置必將吸引呼市的大量消費(fèi)者。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，人均月消費(fèi)性支出平均￥551元，而呼市人均月工資平均達(dá)￥726元(用呼市人均月工資￥8716元除以12)，那么呼市月人均消費(fèi)性支出所占比例高達(dá)75％。：第三商圈人口情況各旗縣人口數(shù)（單位：萬）占呼市總?cè)丝诘陌俜直韧磷笃欤ネ锌h％和林縣％清水河縣％武川縣％回民區(qū)％玉泉區(qū)％第三商圈總?cè)丝冢フ裕汉羰?002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒到2005年，此外還有不定的流動(dòng)人口不定期到訪東欣商業(yè)區(qū)。、（包括常住人口及暫住人口），％。：第二商圈人口情況（2001年）區(qū)域人口（單位：人）占呼市總?cè)丝诘陌俜直刃鲁菂^(qū)31700015％賽罕區(qū)355000％第一商圈235773％第二商圈436227％摘自：呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒第三商圈的人口即除去商圈一及商圈二以外的呼和浩特市整個(gè)市區(qū)人口，即玉泉區(qū)、回民區(qū)以及各旗縣人口。呼市第二商圈人口（如下圖所示）即除去商圈一以外的新城區(qū)及賽罕區(qū)所有區(qū)域人口，（包括常住及暫住人口），減去第一商圈235773人，所得即第二商圈人口436227人，%。％，以2001年235773為基數(shù)，保守估計(jì)2005年。（2001年）呼市市區(qū)總面積達(dá)2054平方公里，轄玉泉區(qū)、回民區(qū)、新城區(qū)、賽罕區(qū)、土默特左旗、武川縣、和林格爾縣、（常住人口：1066529人；暫住人口：16471人），（常住人口1022450人；暫住人口：12550人），另外呼市每年都有3040萬的流動(dòng)人口，根據(jù)呼市2001年公安年報(bào)推算，以第五次人口普查數(shù)據(jù)為基數(shù)。l 第三商圈：30分鐘以上車程，除去商圈一及商圈二以外的呼和浩特市區(qū)域，包括玉泉區(qū)、回民區(qū)以及各旗縣等。以上因素都將對(duì)東欣商業(yè)區(qū)產(chǎn)生較大影響，賽睿顧問認(rèn)為，東欣商業(yè)區(qū)將會(huì)輻射到呼市整個(gè)區(qū)域內(nèi)，按照車程可具體劃分為：l 第一商圈：距離東欣商業(yè)區(qū)5分鐘車程，20分鐘步行時(shí)間為第一商圈，即包括了北至海拉爾東街，南至大學(xué)東街；西至哲里木路/昭烏達(dá)路，東至豐州路，所占比例為5070％。l 呼市零售業(yè)因素：呼市的商業(yè)主要集中在中山路上，周邊各區(qū)只有零散的小型商場(chǎng)，并且在業(yè)態(tài)組合上十分單一，像東欣商業(yè)區(qū)這樣的大型商業(yè)項(xiàng)目還沒有。“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”對(duì)呼市來說是一個(gè)機(jī)遇，區(qū)外大量資金與游客必將涌入呼市，呼市“十五”計(jì)劃中明確提出大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是旅游服務(wù)業(yè)，對(duì)東欣商業(yè)區(qū)來說，都將有助于東欣商業(yè)區(qū)發(fā)展成為呼市地標(biāo)性建筑！ 商圈分析本章將闡述東欣商業(yè)區(qū)各商圈的界定及商圈的范圍，以確定東欣商業(yè)區(qū)的未來目標(biāo)消費(fèi)群。根據(jù)呼市2003年城市改造建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)方案，呼市將改造呼市東風(fēng)路到機(jī)場(chǎng)路，另外還包括了呼市各主次干道便道鋪裝組修。東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目周邊居民小區(qū)眾多，如祥泰花園、恒遠(yuǎn)小區(qū)、芳汀花園、昭君花園、烏蘭小區(qū)等，并且周邊學(xué)院較多，如內(nèi)蒙古大學(xué)。呼和浩特伊泰大酒店是由內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司投資，位于呼市賽罕區(qū)東影南街，是一座集餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)為一體的涉外旅游飯店，伊泰大酒店是呼和浩特市首家四星級(jí)商務(wù)酒店。世奧商廈2003年建成開業(yè)，總面積近45000平方米左右，由內(nèi)蒙古供銷合作總社投資１億元建設(shè)的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。1993年通過募集方式成立股份有限公司(集團(tuán))，1997年5月公司更改為內(nèi)蒙古民族集團(tuán)，但是根據(jù)最近幾年民族集團(tuán)的年報(bào)顯示，民族集團(tuán)下屬的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)均不理想。內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)是呼市較早的大型商場(chǎng)，日客流量平均達(dá)5萬人次，它以經(jīng)營(yíng)民族服飾、民族工藝品為特色，集家電、百貨、民貿(mào)等為一體的綜合商場(chǎng)。賽睿顧問建議東欣商業(yè)區(qū)利用其可視性的優(yōu)勢(shì)，并且配備標(biāo)志及其他設(shè)計(jì)元素，必將吸引眾多的呼市消費(fèi)者。呼和浩特雖地處塞外,但在全國(guó)的省會(huì)城市中,卻是距首都北京很近的一個(gè),僅669公里,距天津港800公里。京包鐵路、公路從呼和浩特經(jīng)過。呼和浩特曾經(jīng)是“草原絲綢之路”的樞紐，現(xiàn)在更是西北地區(qū)的交通樞紐之一，已形成了向周圍城市、鄉(xiāng)村、牧區(qū)輻射的公路交通網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)對(duì)呼市消費(fèi)者的定量研究，呼市市民出行消費(fèi)主要以公共汽車為主，占到了（共233人）67％，其次為自行車和步行。：項(xiàng)目位置圖東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目位于呼市中心，在中山東路與新華大街交匯處的東延長(zhǎng)線上，東影南街特色商業(yè)景觀街邊，地理位置很優(yōu)越，呼市有近30條公交線路，并且有多條公共汽車線路到達(dá)東欣商業(yè)區(qū)所在地。在開發(fā)區(qū)內(nèi)有內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和正在建設(shè)的國(guó)家火炬計(jì)劃生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，另外各大知名企業(yè)也入駐該區(qū)，如內(nèi)蒙古伊利實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司、中國(guó)聯(lián)通內(nèi)蒙古分公司、內(nèi)蒙古蒙牛乳業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司等呼和浩特金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是在原呼和浩特金橋佳園的基礎(chǔ)上建成的，于2000年11月28日正式命名為“呼和浩特金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是呼和浩特市二個(gè)自治區(qū)級(jí)開發(fā)區(qū)之一，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)形成協(xié)調(diào)發(fā)展，共同繁榮的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局。同時(shí)在呼市2003年的城市改造建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)方案中明確提出要把改造東影南街商業(yè)景觀街、中山西路商業(yè)街作為商業(yè)街改造重點(diǎn)工程來抓。就整個(gè)呼市市區(qū)來說，本項(xiàng)目被如意開發(fā)區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、新城區(qū)所包圍，處于市中心位置（如右圖所示）。 項(xiàng)目概況本章將簡(jiǎn)述東欣商業(yè)區(qū)的地理位置、交通及周邊情況，以便對(duì)東欣商業(yè)區(qū)所處的位置做出評(píng)估。178。在中山路上，不到一年的時(shí)間建成的新亞太商廈開業(yè)初期經(jīng)營(yíng)的很不錯(cuò)，但據(jù)調(diào)查顯示目前已經(jīng)出現(xiàn)了虧損的情況。178。 內(nèi)蒙古呼市商業(yè)區(qū)主要集中在中山路上。在被訪商家以非商廈內(nèi)店中店或底商形式營(yíng)業(yè)的商家里，同樣以租賃為主，租金水平平均值分別為：餐飲業(yè)為￥42元/平/月、室內(nèi)休閑娛樂為￥19元/平/月、專賣店為￥33元/平/月，租金為年付。目前呼市主要的商業(yè)項(xiàng)目集中在中山路上，因此零售面積的供應(yīng)主要還是在中山路上，下表里我們列舉了中山路上部分在建或2003年完工的商業(yè)項(xiàng)目，從下表我們可以看出包括2003年在建以及完工的項(xiàng)目總規(guī)模就在336000平米左右，本公司推測(cè)中山西路商業(yè)街到2005年完成全部改造建設(shè)工程后，各類商貿(mào)設(shè)施的建筑規(guī)模將有可能達(dá)到70萬平方米以上。溫州力天參照新疆烏魯木齊的“新疆國(guó)際大巴扎”計(jì)劃在呼市建成一個(gè)“大扎哈”，“大扎哈”在蒙古語里的意思為超大型的市場(chǎng)的意思。開發(fā)商希望把這條街打造成以專門經(jīng)營(yíng)各種名牌服飾、鞋帽為主的特色步行街。于2003年8月18日開業(yè)?？偨ㄖ娣e10萬平方米（住宅7萬平方米、商鋪3萬平方米）,，由內(nèi)蒙古溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承建。該項(xiàng)目是結(jié)合了購(gòu)物、娛樂、休閑等于一體的項(xiàng)目。首府廣場(chǎng)占地面積21410平方米。世奧商場(chǎng)商品組合：樓層主題專賣店1層鐘表，眼鏡，照相器材，珠寶，化妝品，數(shù)碼產(chǎn)品，皮具，箱包，工藝品，禮品七匹狼，派爾曼，雅芳，束氏，宇航人，旁氏，羽西，蝶妝，歐泊萊，依波表，羅西尼，梅花表2層精品男鞋，精品女鞋，帽飾紅蜻蜓，康奈，達(dá)芙妮，老人頭3層女士服裝，內(nèi)衣系列，基礎(chǔ)內(nèi)衣，飾品黛安娜，愛慕，休會(huì)4層男仕服裝，羊毛系列，羊絨系列，休閑華倫天奴，柒牌，金盾，美國(guó)蘋果，鄂爾多斯，兆君，皮爾卡丹，浩尼斯，草原情5層運(yùn)動(dòng)服飾，運(yùn)動(dòng)器械，休閑服飾安踏，金萊克，喬丹，帕捷羅，華倫天奴，雙星，6層家具廣品，床上用品，兒童服裝，家用電器海爾，萬和，阿里斯頓，德昕，旺樂高，可可鴨，笨笨狗呼市未來幾年發(fā)展的項(xiàng)目仍然主要集中在回民區(qū)的中山路上，該區(qū)在以后幾年內(nèi)將精心打造“一路三街”工程，包括中山西路、溫州商業(yè)步行街、通道商業(yè)街、牛街的建設(shè)等。世奧商廈總面積為45000平方米左右，由內(nèi)蒙古供銷合作總社投資１億元建設(shè)的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。民族商場(chǎng)商品組合：樓層主題專賣店餐飲其他1層童裝區(qū)，箱包區(qū)，食品，化妝品，名煙名酒國(guó)酒茅臺(tái)，長(zhǎng)城葡萄酒，龍駒奶酒，五糧液，