【正文】 。 結(jié) 尾： “欲善其事，必先利其器”我們以上的主體營銷策略都是為更好地完成我們的銷售計劃而制定的。 （ 3）第三階段，視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價格水平，預(yù)計此時整體銷售已到 85%左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷售價格是為更好地整體價格接近開發(fā)商原計劃的均價，甚至超過整體原計劃平均價格。 （ 2）第 二階段，視第一階段的銷售效果，適當(dāng)上漲價格，使整體平均價格控制在開發(fā)商原計劃的平均價格范圍內(nèi)，由于此時有后期的一段銷售后，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有一定氛圍。因此我們的建議是： （ 1）接盤后，前段時期即一個月以內(nèi)，維持現(xiàn)狀價位（即 2020年 6月份的價格）。 1998元不帶任何配套 1998元帶 400元裝修帶配套（暖氣、燃氣、對講、寬帶、有線） 1998元帶 400元裝修，戶式中央空調(diào)、燃氣、對講、寬帶 在 4月份價格基礎(chǔ)上漲 30元 /m2 第五節(jié) 售控同步 從目前的銷售狀況及價格走 勢來看，整體銷售最漸見回升，但離開發(fā)商預(yù)計的銷售目標仍有很大的距離，況且小勢的回升，并不能說明，整體銷售已經(jīng)完全超過了風(fēng)險臨界點。這樣做，可以在保底價的基礎(chǔ)上，盡量以較高的價格將房屋賣出。從而加快成交進度。這樣做，可以較為合理的解釋調(diào)整原因，且讓誠意客戶產(chǎn)生一種緊迫感。 第四節(jié)（新價格實 施及相關(guān)策略）新價格策略實施 對本盤自去年開盤以來的各階段價格調(diào)整分析，目前我們所取的價格是在一個理性范圍，因而根據(jù)近期銷售狀況，我們采取繼續(xù)維持現(xiàn)售價格，但在說法上應(yīng)注意采取以下兩種方式： （ 2020年 4月份）跌價帶來的負面影響，我們向客戶解釋說，這次價格調(diào)整是有時間性的，并不是任何時間購買都會有如此優(yōu)惠，或說此次降價僅限前20套，并非所有房屋都降價銷售。因而仔細挖掘此類客戶群體，可能會產(chǎn)生新的效果，具體操作如下： ，做路牌廣告，用頻繁的視覺沖擊加深人信對我們樓盤的印象。 挖掘膠州市內(nèi) 國際 名牌企業(yè) 的潛在客戶群。 ，與名表中心氛圍相襯。 ⑵、可以將拍攝精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心懸掛，起到一定的作用， 這里的攝影手冊是指類似于各大影樓門前展示的制作清良，我們可以與各珠寶店、表中心協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立 不銹鋼展示臺。 四、名表、珠寶店展示海報及攝影手冊 各大名表，珠寶店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧之處，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表，珠寶店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整。 二、派發(fā)單頁 用 8P單頁，針對準客戶區(qū)派發(fā)，附部分調(diào)查問卷。考慮到前期廣告投放量對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開盤后計劃配合媒體廣告等活動，進一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部作一些活動，增強廣告的滲透力，具體操作如下： A：宣傳車 用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。希望您能一如既往地支持我們的工作，將東苑綠世界建設(shè)成為更加美麗的家園 ! 如有不詳之處，請到售樓處咨詢或致電 7285888， 7286888， 7285988， 7286887 上海東苑房地產(chǎn)公司 青島東苑置業(yè)有限公司 售樓處 2020年 月 日 第三節(jié) 其他類客源渠道的拓展策略 一、挖掘膠州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在實力客戶。您美麗的家園將添不少新的成員 ! 誠意邀請各位親朋好友入住這個大家庭。 尊敬的 先生 /小姐 您們好 ! 首先，感謝各位多年來對東苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的支持 !青島東苑綠世界在本市享有盛名是與各位分不開的。告之東苑綠世界的價格優(yōu) 惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施 (此方法操作簡單，可以采用 )。增加親和力與認同感。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳 利用前期業(yè)主促進后期銷售，也值得一試的銷售手法。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。 引入名校概念，蘭州西路是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。 以含蓄的方式突出“東苑綠世界，尊而不貴”的價格優(yōu)勢。 看房專車 一部，對誠意客戶可承諾專車接送，以增強其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決） （一）媒體宣傳 我們主要考慮在三家媒體進行周期廣告宣傳 。 ，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或 XX入場券 等。 ：展點派送 東苑綠世界 的戶型單元， 6P彩頁，派送小禮品，手袋等。 ：展點物業(yè)顧問員負責(zé)各展點的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。 在上述之處設(shè)置展點，有利于由點及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交量度 . 二、展點人員配置 ：每周六、日期各安排 2名置業(yè)顧問到各展點。 ，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。 。并加以貫徹落實，是東苑綠世界一期能否最終真正啟動銷售，持續(xù)銷售的正途。 理性賣點 A．中高檔物業(yè) 高尚人文社區(qū)； B．最低價格 在青島購一套 100 M2 公寓的價格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓； C．豪宅的風(fēng)范、別墅的享受、公園里的情趣 都市新貴的 名片 。 C．完善配套、開心品味、時尚生活 人性化物業(yè)管理 規(guī)劃賣點 A．低密度、高綠化； B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以 建筑文化 為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 文化建筑 ； C．噴泉雕塑，流云疊水； D．半百綠化擋不住的 誘惑； E．三層立體綠化，三級小區(qū)綠化； F．私家車直達住宅，別墅的優(yōu)越感； G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。 一、賣點整合 概念賣點 A．展望未來，升值無限 購物、休閑、娛樂一條街。 第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略 市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。 制定項目實施戰(zhàn)略 以項目 CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。因此，如何成功的運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，是該項目成敗之所在。 品牌 附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。 一、以樹品牌為主導(dǎo) 運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) 品牌形象。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務(wù)需 要時（如消防、急救等）才可通行車輛。 （二）機動車系統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。步行道與開 放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng)、采光的需要。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 北面以小高層組團，即回避了來自蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。 二、單體布局的特點 充分利用從小區(qū)穿過的五斗渠及灌溉渠，營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心 ,向小區(qū)四周進行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。 本規(guī)劃的 設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 兒童活動中心、托兒所 兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。本項目泳池在會所南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠，增加了入池游泳人的私密性。 會所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考 慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃 為兩層高，總建面積在 11000平方米。 一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點 從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。 第二節(jié) 總體規(guī)劃思路 一、目前主要經(jīng)濟技術(shù)指標 （一）規(guī)劃用地總面積： 125674 M2 （二）建筑面積 規(guī)劃用地總面積： 125674 M2