【正文】 只要發(fā)展商大力的大辦支持與配合，加之我們“中國(guó)策劃”青島膠州項(xiàng)目組的大量投入到實(shí)際上工作中，相信在這種“多管齊下”的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)下，必定會(huì)增加客源，刺激銷(xiāo)售，以早日達(dá)到預(yù)期目的。結(jié)（3）第三階段，視第二階段的銷(xiāo)售量建議維持第二階段的價(jià)格水平，預(yù)計(jì)此時(shí)整體銷(xiāo)售已到85%左右，開(kāi)發(fā)商此時(shí)的壓力大大減小，維持第二階段的銷(xiāo)售價(jià)格是為更好地整體價(jià)格接近開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃的均價(jià)，甚至超過(guò)整體原計(jì)劃平均價(jià)格。（2）第二階段，視第一階段的銷(xiāo)售效果，適當(dāng)上漲價(jià)格，使整體平均價(jià)格控制在開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃的平均價(jià)格范圍內(nèi)，由于此時(shí)有后期的一段銷(xiāo)售后，整體銷(xiāo)售已有了一定的基礎(chǔ)，銷(xiāo)售已有一定氛圍。（1）接盤(pán)后，前段時(shí)期即一個(gè)月以?xún)?nèi)，維持現(xiàn)狀價(jià)位（即2002年6月份的價(jià)格）。因此我們的建議是：從目前的銷(xiāo)售狀況及價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，整體銷(xiāo)售最漸見(jiàn)回升，但離開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售目標(biāo)仍有很大的距離，況且小勢(shì)的回升，并不能說(shuō)明，整體銷(xiāo)售已經(jīng)完全超過(guò)了風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)。售控同步在4月份價(jià)格基礎(chǔ)上漲30元/m21998元帶400元裝修帶配套（暖氣、燃?xì)?、?duì)講、寬帶、有線）這樣做，可以在保底價(jià)的基礎(chǔ)上，盡量以較高的價(jià)格將房屋賣(mài)出。從而加快成交進(jìn)度。這樣做，可以較為合理的解釋調(diào)整原因，且讓誠(chéng)意客戶(hù)產(chǎn)生一種緊迫感。（2002年4月份）跌價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，我們向客戶(hù)解釋說(shuō)，這次價(jià)格調(diào)整是有時(shí)間性的，并不是任何時(shí)間購(gòu)買(mǎi)都會(huì)有如此優(yōu)惠，或說(shuō)此次降價(jià)僅限前20套，并非所有房屋都降價(jià)銷(xiāo)售。對(duì)本盤(pán)自去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)的各階段價(jià)格調(diào)整分析，目前我們所取的價(jià)格是在一個(gè)理性范圍，因而根據(jù)近期銷(xiāo)售狀況，我們采取繼續(xù)維持現(xiàn)售價(jià)格，但在說(shuō)法上應(yīng)注意采取以下兩種方式：第四節(jié)（新價(jià)格實(shí)施及相關(guān)策略）新價(jià)格策略實(shí)施做路牌廣告，用頻繁的視覺(jué)沖擊加深人信對(duì)我們樓盤(pán)的印象。因而仔細(xì)挖掘此類(lèi)客戶(hù)群體，可能會(huì)產(chǎn)生新的效果，具體操作如下：挖掘膠州市內(nèi)國(guó)際名牌企業(yè)的潛在客戶(hù)群。與名表中心氛圍相襯。不銹鋼展示臺(tái)。⑴、這里的展示海報(bào)最好以燈箱廣告為主，配以多組射燈，增強(qiáng)光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤(pán)的尊貴素質(zhì)，可以起到24小時(shí)宣傳效果。在鬧市區(qū)集中進(jìn)行類(lèi)似前部分例如新世紀(jì)廣場(chǎng)門(mén)口的促銷(xiāo)活動(dòng)，處理盡可靈活些。三、抽獎(jiǎng)活動(dòng)噴繪內(nèi)容“綠世界效果圖”，“輕松置業(yè)”廣告語(yǔ)，電話熱線，地理位置。根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)主資料顯示，目前膠州市周邊城鎮(zhèn)個(gè)體戶(hù)或私人購(gòu)買(mǎi)率占總購(gòu)買(mǎi)率的30%左右。日第三節(jié)2002年售樓處如有不詳之處，請(qǐng)到售樓處咨詢(xún)或致電7285888，7286888，7285988，7286887希望您能一如既往地支持我們的工作，將東苑綠世界建設(shè)成為更加美麗的家園!您美麗的家園將添不少新的成員!誠(chéng)意邀請(qǐng)各位親朋好友入住這個(gè)大家庭。首先，感謝各位多年來(lái)對(duì)東苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的支持!青島東苑綠世界在本市享有盛名是與各位分不開(kāi)的。您們好!先生/小姐現(xiàn)將告業(yè)主函樣本附于文后，以供參考。以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報(bào)箱。輔助之以一定的讓利活動(dòng)，必然起到一定的效果，具體操作如下：增加親和力與認(rèn)同感。第二節(jié)同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買(mǎi)欲望。引入名校概念，蘭州西路是一個(gè)較為特殊的片區(qū)，未來(lái)周邊配套雖較為完善，周邊卻沒(méi)有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問(wèn)題不能不說(shuō)是一種缺憾。同時(shí)，宣傳本項(xiàng)目“鬧中取靜”的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)，讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)位輕松入住東苑綠世界的感覺(jué)。價(jià)格策略。朝向不好的戶(hù)型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立一周優(yōu)惠樓盤(pán)展示牌告知目標(biāo)客戶(hù)在一周內(nèi)購(gòu)買(mǎi)這些住房可獲得3－5個(gè)點(diǎn)的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購(gòu)先得，具體價(jià)格由售樓處?kù)`活掌握。先由參與客戶(hù)填寫(xiě)一份問(wèn)答，方可獲得一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，抽中獎(jiǎng)?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。促銷(xiāo)活動(dòng)是保證展點(diǎn)工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問(wèn)站在那里機(jī)械派發(fā)資料，勢(shì)必不會(huì)起到良好效果，現(xiàn)將促銷(xiāo)活動(dòng)試述如下：三、促銷(xiāo)活動(dòng)同時(shí)要懸掛、張貼東苑綠世界小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出東苑綠世界環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。售樓處置業(yè)顧問(wèn)不僅要負(fù)責(zé)接待各展點(diǎn)來(lái)的客戶(hù)，并要追蹤迫其落定，直至成交。展點(diǎn)確定后，人員培訓(xùn)及巡排由中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，另一方面可吸引一部分到東苑綠世界看盤(pán)的客戶(hù)。位于膠州市中心地段，屬市內(nèi)高檔購(gòu)物城，人流量大，客戶(hù)層次多樣。為了抓住七月份活動(dòng)期（開(kāi)盤(pán)后）契機(jī)，我們采取立體化、多元化的營(yíng)銷(xiāo)方式，具體操作如下：立體營(yíng)銷(xiāo)方案與操作細(xì)則并加以貫徹落實(shí)，是東苑綠世界一期能否最終真正啟動(dòng)銷(xiāo)售，持續(xù)銷(xiāo)售的正途。第五章M2公寓的價(jià)格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓；A．中高檔物業(yè)高尚人文社區(qū)；理性賣(mài)點(diǎn)B．都市新貴的風(fēng)雅逸境生活因您而更精彩。感性賣(mài)點(diǎn)G．專(zhuān)業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。E．三層立體綠化，三級(jí)小區(qū)綠化；C．噴泉雕塑，流云疊水；A．低密度、高綠化；規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)C．完善配套、開(kāi)心品味、時(shí)尚生活人性化物業(yè)管理A．展望未來(lái)，升值無(wú)限購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一條街。概念賣(mài)點(diǎn)一、賣(mài)點(diǎn)整合本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位，主要是通過(guò)整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷(xiāo)。第二節(jié)因此，如何成功的運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，是該項(xiàng)目成敗之所在。品牌附加值：對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。品牌信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú)形資產(chǎn)品牌形象。未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略第四章機(jī)動(dòng)車(chē)輛由車(chē)輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車(chē)庫(kù)。（三）停車(chē)系統(tǒng)上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車(chē)在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行車(chē)輛。機(jī)動(dòng)車(chē)與自行車(chē)、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。（二）機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。步行道與開(kāi)放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”。建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。充分利用從小區(qū)穿過(guò)的五斗渠及灌溉渠，營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心,向小區(qū)四周進(jìn)行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。物業(yè)管理辦公室商鋪的銷(xiāo)售不但會(huì)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高的利潤(rùn)回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場(chǎng)，即方便小區(qū)外人購(gòu)物、停車(chē)，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、托兒所都是在中心休閑廣場(chǎng)、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對(duì)其它居民帶來(lái)的干擾。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來(lái)的尷尬局面。游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。會(huì)所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對(duì)內(nèi)不對(duì)外，考慮到物業(yè)管理成本，會(huì)所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問(wèn)題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn)“東苑綠世界”的市場(chǎng)定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。聯(lián)體別墅建筑面積：25968M2商業(yè)會(huì)所：M2總建筑面積：124347M2（一）規(guī)劃用地總面積：125674一、目前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體規(guī)劃思路我們?cè)噲D在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺(jué)及局部造型上傳達(dá)，膠州市歷史遺留下來(lái)的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過(guò)對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少?gòu)耐獠枯斎肽茉?；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂(lè)業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個(gè)角落；將是小區(qū)鮮明的特色。二、文脈一、課題規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo)規(guī)劃主導(dǎo)思想第三章因而在價(jià)格定位上不宜按理論上的理想均價(jià)1650元／M2來(lái)作為我們的均價(jià)。并根據(jù)這種分析的價(jià)格定位結(jié)果，1650元／M2的均價(jià)，最高