房地產(chǎn)策劃書(參考版)
2024-07-31 00:55本頁(yè)面
【正文】 在與發(fā)展商共 同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。（一）前期市調(diào)階段 市場(chǎng)研究分析 環(huán)境研究分析，項(xiàng)目地段背景調(diào)研，附近房地產(chǎn)調(diào)研，市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié) 專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場(chǎng)總結(jié) 物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動(dòng)腦會(huì)議 營(yíng)銷方向與設(shè)想（開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報(bào)告綱要 專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研， 并編寫市調(diào)報(bào)告。因此，選擇入市時(shí)機(jī)需慎重考慮。 1) 入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于整個(gè)的銷售起著至關(guān)重要的作用，把握得當(dāng)不僅能賺個(gè)盆滿缽盈，還能建立起良好的樓盤品牌，為企業(yè)發(fā)展和后續(xù)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 開發(fā)商的變化趨勢(shì) 開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化 方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。 （2）以08年以后億城翰林苑，百和園，風(fēng)神花園等點(diǎn)式小高層樓盤的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層樓盤進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。 產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。對(duì)于較高端消費(fèi)群，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。 在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化： 客戶需求的變化。地域限制日漸被打 破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷 提升。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā) 企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 （二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段 客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。 項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在老城區(qū)周邊）。分析近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可劃分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素也在發(fā)生這轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)析如下： (一) 1999年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段： 客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。同時(shí)，隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。近年來，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致了二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫。 2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。京版“國(guó)八條”的落實(shí)細(xì)則，其中一個(gè)嚴(yán)厲的措施，是限制在北京納稅或者繳納社保未達(dá)到五年的外來戶籍家庭，不準(zhǔn)在北京購(gòu)房。中國(guó)國(guó)務(wù)院在2011年1月下旬出臺(tái)了被形容為“力度驚人”，嚴(yán)厲程度“前所未有”的八條房?jī)r(jià)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”）。一、分析項(xiàng)目特點(diǎn)，確定價(jià)格制定原則二、根據(jù)可比案例選擇標(biāo)準(zhǔn)，選擇可比案例選取原則：同一供需區(qū)域、位置接近、相似類型住宅物業(yè)，新站區(qū)具有代表性的樓盤，銷售時(shí)間接近、成交價(jià)格為正常實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格；根據(jù)以上原則我們選取新站區(qū)的6個(gè)樓盤作為調(diào)查分析案例三、確定價(jià)格影響因素因素一：地理位置比較因素，①、環(huán)境，②、交通，③、配套；因素二：樓盤基本素質(zhì)①、規(guī)模，②、平面設(shè)計(jì)，③、設(shè)備，④、裝修程度，⑤、是否送電器，⑥外觀，⑦、景觀，⑧、車位，⑨承建商，⑩、發(fā)展商； 因素三：物業(yè)管理，①、品牌，②、收費(fèi)；因素四：工程形象；因素五：營(yíng)銷手段?！”疚飿I(yè)價(jià)格確定的方法主要是市場(chǎng)比較法。5) 年購(gòu)房者人群 特點(diǎn)：老年購(gòu)房者一般對(duì)單套住宅的總價(jià)不太關(guān)注，住宅所處的位置、社區(qū)環(huán)境、醫(yī)院以及物業(yè)服務(wù)情況是這部分消費(fèi)者最看重的?！?) 成熟家庭人群 特點(diǎn)：成熟家庭通常結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)條件較好，購(gòu)買一般以改善為目的。拆遷戶雖然會(huì)因?yàn)榕f房拆遷而得到一部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但舊房一般面積較
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1