【正文】 平常保持一定的頻率即可。 　　宣傳費用預算表 　　營銷階段　項目　內(nèi)容　費用預算（萬元）　備注 　　第一階段：咨詢登記期（－）　施工現(xiàn)場包裝　條幅、彩旗、圍墻廣告、　5　　廣告費用構(gòu)成：文案、創(chuàng)意、廣告語、軟文及發(fā)布發(fā)表費用占總廣告費25％；VI創(chuàng)意、設(shè)計、制作及售樓部包裝占總廣告費用的35％；經(jīng)紀人和宣傳單張（或高頻率廣告）占總廣告費用的40％。 　　E、物業(yè)管理內(nèi)容和檔次的確定 　　根據(jù)市場的需求、競爭對手的服務內(nèi)容和檔次、管理的成本、項目的定位、市場策略等制定買家所關(guān)心的物業(yè)管理內(nèi)容的廣度和深度。 　　D、管理費的確定 　　這是買家對物業(yè)管理的關(guān)注焦點，可根據(jù)本項目物業(yè)管理的成本、市場上同類物業(yè)和競爭對手的收費標準、買家的接受程度、企業(yè)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和市場策略、以及對物業(yè)管理所愿意墊付的成本等來計算未來的物業(yè)管理收費標準。 　　B、主要技術(shù)支持的到位 　　將要從日用品的使用和管理的角度進行規(guī)劃設(shè)計及考慮工程的投入，因此，無論采取何種管理方式，主要的技術(shù)力量都要迅速配備齊全。 　　B、軟性新聞策略（樣稿另附） 　　熱銷新聞（報紙、電視）； 　　項目熱銷的持續(xù)報道新聞； 　　功能性賣點軟性新聞系列； 　　4）互動營銷策略 　　對前一階段的一些活動進行回應和繼續(xù)，結(jié)合這一階段推出新的活動，另附各活動策劃提示： 　　○1活動一：專家現(xiàn)場咨詢?nèi)眨ǔ掷m(xù)） 　　○2活動二：重大工程節(jié)點通報（簡報、寄照片等） 　　○3活動三：期間優(yōu)惠周活動 　　○4活動四：拜年、賀歲活動 　　5）軟性新聞體系 　　思路：熱銷——優(yōu)惠——形象——賀歲 　　尾盤期 　　物業(yè)管理資料的準備 　　l　樓宇質(zhì)量保證書、使用說明書； 　　l　業(yè)主手冊； 　　l　用戶手冊； 　　l　樓宇交收流程； 　　l　入伙通知書； 　　l　入伙手續(xù)書； 　　l　業(yè)主、用戶聯(lián)系表； 　　l　遺漏工程和水電表底數(shù)千記錄表； 　　l　裝修手冊和裝修申請表。 　　特別關(guān)注：熱銷景象廣告；期間活動廣告。聯(lián)合商家除居家生活類外，可以跨越多種行業(yè)和區(qū)域。 軟性新聞題材（包括持續(xù)性的新聞） 　　★開盤期間新聞（報紙、電視）； 　　★項目熱銷的持續(xù)報道新聞； 　　★功能性賣點軟性新聞系列； 　　★“朝陽星苑”核心開發(fā)及定位理念： 　　〇“朝陽星苑”開發(fā)觀：武漢新區(qū)與漢陽人文 　　〇“朝陽星苑”定位觀：人文精品社區(qū) 　　〇“朝陽星苑”規(guī)劃觀：融入月湖知音文化之中 　　〇“朝陽星苑”環(huán)境觀：承月湖、啟墨水湖的水生態(tài) 　　〇“朝陽星苑”美學觀：中國民居的美學價值觀 　　〇“朝陽星苑”品牌觀：大師手筆，精英聯(lián)手 　　發(fā)布計劃 　　計劃每周一篇，發(fā)布在《楚天都市報》、《長江日報》、《武漢晨報》等大型媒體房地產(chǎn)?？?。軟性新聞的傳播結(jié)合廣告的宣傳，即達到宣傳層面上的互補，宣傳成本低，可信度高。 　　主要媒體選擇《長江日報》、《楚天都市報》、《武漢晨報》 　　具體媒體計劃及設(shè)計稿漢隆提前交給開發(fā)商。 　　入市引導及強銷擴張期（2004年10月1日2005年2月8日） 　　思路：借助良好的市場時機，制造既開盤就強銷的勢態(tài) 　　1）特征 　　A、工程進度：多層必須封項 　　B、營銷現(xiàn)場：現(xiàn)場營銷中心正式開放，銷售現(xiàn)場包裝不斷創(chuàng)新豐富，營銷現(xiàn)場成為獨特風景和武漢市業(yè)界參觀熱點； 　　C、銷售工作內(nèi)容：項目正式面市，全面投入公開發(fā)售的執(zhí)行工作； 　　D、銷售目標：公開發(fā)售，進入銷售調(diào)整期；樹立項目知名度，形成新型人文社區(qū)； 　　2）銷售管理策略及客戶管理策略同第二階段 　　3）傳播營銷策略 　　A、總體原則 　　承接上一階段的廣告宣傳策略，在報紙上主要推出還是功能性的賣點硬性廣告，其它主要媒體仍以感性訴求為主。 　　3）實務營銷策略之客戶管理 　　除了對客戶的信息進行嚴格管理外，還需對潛在客戶進行必要的溝通和聯(lián)系，賦予項目一個友善、關(guān)心的形象，迅速形成積極和正面的小眾傳播，為尾期保持旺銷打下基礎(chǔ)和作好鋪墊。 　　B、銷售隊伍的管理 　　監(jiān)督和輔導銷售人員的工作，使銷售隊伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不間斷地培訓使銷售隊伍的素質(zhì)得以不斷的提高。 　　F、銷售目標：公開進行認購意向登記；打開項目市場認知度。 　　D、宣傳工具：完成銷售模型、樓書、禮品等宣傳品的印刷制作。 　　B、營銷現(xiàn)場：期間完成現(xiàn)場營銷中心裝修，銷售現(xiàn)場包裝到位，完全具備接待條件。在項目入市前期需盡早完成各項相關(guān)工作（部分工作可視情況延續(xù)至開盤后的銷售期，營銷中心開放后物業(yè)管理人員即應進場工作）。 　　入市前必須明確以下的內(nèi)容： 　　A、項目均價； 　　B、項目入市價（包括內(nèi)部認購價）； 　　C、項目提價節(jié)點； 　　D、每次提價幅度； 　　E、樓盤基準價； 　　F、樓盤價差； 　　G、付款方式； 　　H、優(yōu)惠政策； 　　I、相關(guān)稅費； 　　J、放盤量及進度（銷控）； 　　K、收款方式。 　?。?）價值營銷策略 　　這不僅是項目利潤實現(xiàn)的體現(xiàn)，也是市場對項目最關(guān)心的元素。 　　○15銷售隊伍： 　　銷售經(jīng)理：1人，負責與開發(fā)商的協(xié)調(diào)，銷售計劃的制訂及全盤控制； 　 　　置業(yè)顧問：4　5人，負責客戶接待和談判； 　　銀行按揭1名：負責辦理銀行按揭； 　　開發(fā)商則須配備2人以配合售樓部的工作?。? 　　協(xié)調(diào)經(jīng)理：1人，負責合作雙方的協(xié)調(diào)與溝通，與工程部、銀行等相關(guān)的協(xié)調(diào)； 　　財務兼內(nèi)勤：1人，負責收樓款，簽合同，辦理銀行貸款手續(xù) 　　（3）互動營銷策略 　　通過開盤前一系列計劃性的活動，使項目在還未正式入市前就可向市場展示它的活力和多姿，讓樓盤未成曲調(diào)先有情，既給買家以信心，又可增加市場對項目的知名度、美譽度和鐘愛度。 　　○13相關(guān)單位信息： 　　向買家提供保險機構(gòu)、按揭銀行、公證單位、法律單位、政府主管部門的有關(guān)情況及與買家相關(guān)的業(yè)務流程，讓買家清楚整個購房的流程。說明銀行提供按揭服務的時間、期限、樓層數(shù)及資金總額等內(nèi)容。 　　○10答客問： 　　需要有備而戰(zhàn)，提前預計買家的問題，制定一個全面、仔細的統(tǒng)一解說詞，使銷售人員可以正確、一致地解答問題。指導書內(nèi)容包括：樓宇開發(fā)的背景情況（土地價格、總投資額、合作伙伴）、設(shè)計特點、工程計劃、資金計劃、成本價格、預期利潤、目標市場、廣告重點等。 　　○9售樓指導書（部分內(nèi)容同“答客問”）： 　　指導銷售人員工作的內(nèi)部文件。合同規(guī)定了買賣雙方的各種權(quán)力和義務。價格表可視銷售情況和工程進展而進行調(diào)整。 　　○6價格表： 　　制定樓盤價格表。 　　○5導購手冊： 　　主要針對集團購買，專門為大戶購房而設(shè)，體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)素質(zhì)及對客戶的重視。需要介紹發(fā)展商的情況，開發(fā)經(jīng)營的理念，建筑設(shè)計的思想，樓宇位置、面積、層高、用途、設(shè)計造型、裝修標準配套設(shè)施及物業(yè)管理等，并附有位置圖、透視圖、功能圖、總平面圖及戶型結(jié)構(gòu)等。 　?。?）實務營銷策略（銷售物品的準備和制作） 　　○1銷售所需五證： 　　《土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《固定資產(chǎn)投資證》、《預售商品房許可證》 　　○2購樓須知： 　　印制宣傳文件，指導顧客的購買行為，向顧客說明認購的程序及要求。 　　○7利用氣球、彩旗、橫幅等宣傳物品點綴現(xiàn)場和營造氣氛。 　　○5樣板間的完工，它有著與營銷中心相似的作用，通過到位的室內(nèi)空間設(shè)計給予買家充分的對美好生活憧憬的空間。 　　○3小區(qū)永久大門的建設(shè)，使整個外圍的包裝得到一個很好的聚焦。工地形象的包裝策略： 　　〇施工單位形象設(shè)計：如人員服裝、帽子統(tǒng)一（可用不同顏色區(qū)分各施工隊或不同職務）； 　　〇施工現(xiàn)場彩旗設(shè)計制作； 　　〇施工現(xiàn)場標語口號內(nèi)容設(shè)計（人性化、親情化、新穎化）； 　　〇行為規(guī)范：施工現(xiàn)場晨會、開工儀式（服裝整齊、排列有序、口號統(tǒng)一），工地