【正文】 采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略。雖然近幾年公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下滑,但始終超出行業(yè)的均值和中值。穩(wěn)健的投資策略萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)率一直在同行業(yè)處于領(lǐng)先水平。應(yīng)該來說,萬(wàn)科在精裝修標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)是相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?近期一些問題的出現(xiàn),無論責(zé)任歸于何方,在今后萬(wàn)科都應(yīng)該會(huì)在執(zhí)行層面認(rèn)真考慮精裝修標(biāo)準(zhǔn)化的具體落實(shí),預(yù)防執(zhí)行環(huán)節(jié)各類問題的發(fā)生。雖然近期關(guān)于萬(wàn)科發(fā)展精裝修過程中出現(xiàn)的問題引發(fā)了一些爭(zhēng)議,萬(wàn)科并沒有因?yàn)檫@些小插曲而終止其前期制定的經(jīng)營(yíng)策略。 發(fā)商要想獲得比較好的發(fā)展預(yù)期,只能從圍繞著以“自住需求”中小戶型這個(gè)核心來 發(fā)及推盤,在2013年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)而言,不要期望由于房?jī)r(jià)反彈及持續(xù)快速上漲而帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)溢價(jià)收益空間。另外,2013年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅目標(biāo)控制在3. 5%左右,這一數(shù)據(jù)也充分說明,房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行,樓市投資性、投機(jī)性需求在今年仍然不會(huì)有機(jī)可乘。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)具有本地化和小型化的特點(diǎn),傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方法非常依賴開發(fā)當(dāng)?shù)氐娜穗H關(guān)系網(wǎng),很難在全國(guó)范圍內(nèi)形成一個(gè)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商和品牌,然而萬(wàn)科卻做到了這一切,獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方法和理念使其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上不斷做大做強(qiáng)。推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。重視合作。萬(wàn)科在披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中不斷重申其堅(jiān)持多年的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,主要包括:堅(jiān)持小戶型和裝修房。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,觀望氣息濃厚的影響,公司采取了新一輪的促銷策略,另外相關(guān)高成本的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期,全年毛利率較上年下滑將較為明顯。短期銀行貸款及一年以內(nèi)到期的銀行貸款僅為121. 3億元。%,%,總體財(cái)務(wù)狀況較穩(wěn)健。公司整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。報(bào)告期內(nèi),公司進(jìn)一步展 成本優(yōu)化措施,加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范手段,深入丌展成本對(duì)標(biāo),提高集中采購(gòu)度水平,以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 現(xiàn)金流量趨勢(shì)1CX)900(X)0.(X) 穴 / \700CK)) □/ V OLAjwwll. WW g ) —.i —\ .....現(xiàn)金流量趨勢(shì)400000. (X) ..暑— —.....□—.......— 30D(X) w39。其組成內(nèi)容與資產(chǎn)負(fù)債表和損益表相一致。作為一個(gè)分析的工具,現(xiàn)金流量表的主要作用是決定公司短期生存能力,特別是繳付帳單的能力。(3)現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時(shí)期(一般為一個(gè)月、一季,主要是一年的年報(bào))的現(xiàn)金流入和流出的財(cái)務(wù)報(bào)告。同時(shí)2011年的銷售毛利率為39. 78%,。但應(yīng)注意的是,在利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率評(píng)價(jià)公司的短期償債能力時(shí),還應(yīng)當(dāng)結(jié)合應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行綜合考慮。一般認(rèn)為這個(gè)比值至少應(yīng)維持在1: 1以上,才算財(cái)務(wù)狀況良好。一般情況下,流動(dòng)比率在2: 1左右表示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)定,萬(wàn)科企業(yè)的流動(dòng),呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì),說明短期償債能力較差,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。萬(wàn)科的現(xiàn)金流在近五年波動(dòng)較大,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大,但結(jié)合以上特點(diǎn)可以判斷萬(wàn)科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。萬(wàn)科現(xiàn)在處于企業(yè)生命周期中的成熟期,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供了充足的現(xiàn)金可以償還債務(wù)、分配股利。萬(wàn)科企業(yè)從09年到11年現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率都在逐年遞減,再一次說明了企業(yè)的短期償債能力存在一定 3萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析研究 但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的,現(xiàn)金流入比較充裕,總體看來,萬(wàn)科發(fā)展勢(shì)頭良好。建議萬(wàn)科應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu),適度控制好存貨數(shù)量,并采取一定的促銷手段,為企業(yè)籌措資金。資產(chǎn)總額增長(zhǎng)了 %,說明萬(wàn)科還在不斷擴(kuò)大規(guī)模,庫(kù)存現(xiàn)金也有所下降,這說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。另外流動(dòng)資產(chǎn)中貨幣資金比例也較高,說明短期償債能力較強(qiáng)。從反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)動(dòng)的角度看,它是一種反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金動(dòng)態(tài)表現(xiàn)的報(bào)表,主要提t(yī)共!關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果方面的信息,屬于動(dòng)態(tài),計(jì)報(bào)表銷售收入趨勢(shì)5,CKX)^CX}) 一一,7,CX)0,CX)0.(X),.6,CX)0,(X) 。它全面揭示了企業(yè)在某一特定時(shí)期實(shí)現(xiàn)的各種收入、發(fā)生的各種費(fèi)用、成本或支出,以及企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或發(fā)生的虧損情況。(2)利潤(rùn)表分析26 3萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析研究 利潤(rùn)表是反映企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間(如月度、季度、半年度或年度)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升,說明萬(wàn)科近期的還款壓力很大。存貨激增的同時(shí),短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升,持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻大幅減少。②結(jié)構(gòu)分析表33萬(wàn)科近三年負(fù)債結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表 項(xiàng)目名I 2011年 2010年 2009年^ 余額(萬(wàn)元)百分比余額(萬(wàn)元)~百分比余額(萬(wàn)元)百分比(%) (%) (%)短期借 172,444 147,800 118825 款 應(yīng)付賬 2,974,581 1692377 1630004 ! 預(yù)收款 11,110,171 7440519 3173480 M 一年內(nèi) 2,184, 1530569 744041 到期的非流動(dòng)負(fù)債 長(zhǎng)期借 2,097,196 2479049 11. 50 1750279 款流動(dòng)負(fù) 15180743 12965079 6805827 _m 流動(dòng)比 1. 86 1. 58 1. 91 。伴隨著資產(chǎn)總額的增加,公司的負(fù)債和股東權(quán)益也在不斷的增長(zhǎng),兩者共同構(gòu)成資產(chǎn)增加的主要資金來源。①趨勢(shì)分析根據(jù)力39。 資產(chǎn)負(fù)債表利用會(huì)計(jì)平衡原則,即“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一平衡公式,將合乎會(huì)計(jì)原則的資產(chǎn)、負(fù)債、股東權(quán)益交易科目分為“資產(chǎn)”和“負(fù)債及股東權(quán)益”兩大區(qū)塊,在經(jīng)過分錄、轉(zhuǎn)帳、分類帳、試算、調(diào)整等等會(huì)計(jì)程序后,以特定R期的靜態(tài)企業(yè)情況為基準(zhǔn),濃縮成一張報(bào)表。⑥政府討價(jià)還價(jià)能力較強(qiáng)以及土地出讓方式使獲取土地的難度加大,成本較高。④合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司高速擴(kuò)張,發(fā)展迅速,削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),對(duì)其未來增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。②目前城市房屋的空置化率過高,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱勢(shì)頭,目前國(guó)家正在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。另外萬(wàn)科的品牌形象十分豐富,這也為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌創(chuàng)造了條件。④隨著市場(chǎng)的円益成熟,消費(fèi)者的房地產(chǎn) 發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提高。③由于一線城市房?jī)r(jià)上漲過快,國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控措施,這必然導(dǎo)致投資者加大對(duì)二、三線城市房地產(chǎn)的炒作。同時(shí),國(guó)內(nèi)緊縮的貨幣政策使得房地產(chǎn)公司融資困難,這必然導(dǎo)致大量房地產(chǎn)公司到國(guó)外融資,國(guó)外融資以美元計(jì)價(jià),由于人民幣在不斷升值,所以融資成本相比較低。國(guó)家對(duì)貨幣政策持續(xù)收緊,資本市場(chǎng)低迷,使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張,如果持續(xù)下去,勢(shì)必導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流斷裂,甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。(3)機(jī)會(huì)分析:①目前,中國(guó)的城市化率還很低,城市化進(jìn)程正在如火如荼的進(jìn)行中,這必然加大對(duì)城市的住房需求,商品房的剛性需求大。④各城市顧客評(píng)價(jià)不一。這一策略固然給萬(wàn)科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。②與政府的關(guān)系一般,對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來說,土地資源和土地成本的限制,是影響萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素,不同于許多從國(guó)企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè),萬(wàn)科在管理上少了許多國(guó)企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。如今承擔(dān)CSR(社會(huì)責(zé)任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,講環(huán)保,講可持續(xù)發(fā)展,如今不僅是一種責(zé)任,也是一種能力,一種競(jìng)爭(zhēng)力。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī),也是培訓(xùn)中心。:實(shí)現(xiàn)從營(yíng)銷的萬(wàn)科往技術(shù)的萬(wàn)科轉(zhuǎn)型。⑥經(jīng)營(yíng)管理模式萬(wàn)科的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變,重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力,這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。通過創(chuàng)新研究部的努力,萬(wàn)科有幾十項(xiàng)專利正在申報(bào)。⑤研究開發(fā)能力萬(wàn)科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。萬(wàn)科根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期設(shè)立組織結(jié)構(gòu),這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng),各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù),每一個(gè)過程都得到高度關(guān)注。萬(wàn)科不僅通過上市進(jìn)行融資,而且萬(wàn)科公司還向社會(huì)公開發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券,可轉(zhuǎn)換債券也是公司取得流動(dòng)資金的重要渠道。這就可以滿足不同消費(fèi)群體對(duì)于萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同:一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來購(gòu)買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠(chéng)度。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時(shí)候,品牌就是信心。(1)優(yōu)勢(shì)分析:①品牌一良好的品牌口碑萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè),主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯,其綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是企業(yè)獨(dú)有的信息,而外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅則是市場(chǎng)中每個(gè)企業(yè)所共有的信息。SWOT分析是目前最常用的管理方法之一,根據(jù)分析結(jié)果可以制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略、計(jì)劃以及對(duì)策等。(4)技術(shù)環(huán)境因素購(gòu)買者對(duì)住宅品質(zhì)的要求在不斷提高,以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅逐漸興起,技術(shù)的變化也影響著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。(3)社會(huì)和文化因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引了大量的行內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)者,目前產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。(2)經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)往往與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正相關(guān),我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì),這會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)和飛速發(fā)展。(1)政治和法律環(huán)境因素政府的總體調(diào)控政策仍然力圖達(dá)到一種平衡,希望穩(wěn)定預(yù)期,國(guó)家短期內(nèi)不會(huì)允許房?jī)r(jià)的深度下跌,雖然房地產(chǎn)遭到打壓,但未來二三十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍將是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)。為了避免經(jīng)濟(jì)的快速下滑,使房地產(chǎn)重新進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道?？v觀我國(guó)歷年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化,房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始進(jìn)入加速發(fā)展車道,直接導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)過熱,所以中央政府在2007年開始采取緊縮貨幣政策以試圖給經(jīng)濟(jì)降溫, 同時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,其中最有效的手段就是減少對(duì)房地產(chǎn)的投資,促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè),拉動(dòng)房地產(chǎn)也就等同于間接拉動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因此,最近幾年國(guó)家把房地產(chǎn)也定位為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),過度依賴對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資來拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)榜單出爐,萬(wàn)科集團(tuán)榜上有名,排名第1。不管旺市、淡市,超過250個(gè)樓盤同期運(yùn)作,頂著全球最大的專業(yè)住宅 發(fā)企業(yè)的王冠,發(fā)揮著規(guī)模效應(yīng),并始終從容應(yīng)對(duì)震蕩起伏的市場(chǎng),保持著行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位。上榜理由:2011年萬(wàn)科以剛需產(chǎn)品贏得市場(chǎng),輕松越過千億門濫。2010年被評(píng)為最順勢(shì)而為的千億航母。截止目前,萬(wàn)科已經(jīng)形成萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線,在全國(guó)在建、規(guī)劃18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目,商業(yè)面積達(dá)150萬(wàn)平方米。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。公司物業(yè)服務(wù)通過全國(guó)首批IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證。 經(jīng)過多年努力,萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo),旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎,最受社會(huì)尊重的企業(yè)。同時(shí),公司堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營(yíng),不追求高利潤(rùn)率,過去2005年以來公司累計(jì)納稅額超過500億元,且每年的納稅額均高于凈利潤(rùn)。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場(chǎng),主要為城市普通家庭供應(yīng)住房。多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。多年來持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu),使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可,是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。近三年來,年均住宅銷售規(guī)模在6萬(wàn)套以上,2011年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬(wàn)平米,銷售金額1215億元,2012年銷售額超過1400億,這個(gè)數(shù)字,大約相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司高峰時(shí)的總和,//科的銷售規(guī)模多年來持續(xù)居全球同行業(yè)首位?？偠灾?財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對(duì)企業(yè)全方位的、系統(tǒng)的、多角度的分析,必須考慮各種可能的影響因素對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表分析所造成的局限性,排除各因素對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響,只有這樣才能達(dá)到財(cái)務(wù)分析的目的,滿足相關(guān)決策者、使用人和內(nèi)部管理的需求。比率分析法所使用的各種數(shù)據(jù),都是過去的資料,還有很多數(shù)據(jù)都是估計(jì)和判斷出來的,用這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析難免會(huì)出現(xiàn)偏差。(3)分析方法的局限性。不同分析人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)往往各有差異,因此即使在對(duì)待同一指標(biāo)高低的看法時(shí)也必然存在差異,有人比較激進(jìn),認(rèn)為只有高風(fēng)險(xiǎn)才有高收