【正文】 出現(xiàn)大幅上升,持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻大幅減少。應付賬款增加是由于工程量的增加。一年內到期的非流動負債大幅上升,說明萬科近期的還款壓力很大。流動比例近三年都大于1,說明資產流動性較好,有足夠的能力償還流動負債。(2)利潤表分析26 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務報表分析研究 利潤表是反映企業(yè)一定會計期間(如月度、季度、半年度或年度)生產經營成果的會計報表。企業(yè)一定會計期間的經營成果既可能表現(xiàn)為盈利,也可能表現(xiàn)為虧損,因此,利潤表也被稱為損益表。它全面揭示了企業(yè)在某一特定時期實現(xiàn)的各種收入、發(fā)生的各種費用、成本或支出,以及企業(yè)實現(xiàn)的利潤或發(fā)生的虧損情況。利潤表是根據“收入一費用=利潤”的基本關系來編制的,其具體內容取決于收入、費用、利潤等會計要素及其內容,利潤表項目是收入、費用和利潤要素內容的具體體現(xiàn)。從反映企業(yè)經營資金運動的角度看,它是一種反映企業(yè)經營資金動態(tài)表現(xiàn)的報表,主要提t(yī)共!關企業(yè)經營成果方面的信息,屬于動態(tài),計報表銷售收入趨勢5,CKX)^CX}) 一一,7,CX)0,CX)0.(X),.6,CX)0,(X) 。5,000,CX}0.(X3 4,CKX),OOaOO i □ = 銷德收入趨勢3,000, CX)0.(X) : 2,CX}0,(X) : i,(X)0,m0XK)丨!) t p 2008年 2009年 2010 年 2011 年圖31萬科近四年銷售收入趨勢圖凈利潤趨勢1,400, (X) —1,200,000. CO1,000, (X)0008CX),00CX00 □....... 600,(X)0CX) 凈利潤趨勢4oaooacx)200,( ,2008 年 2009 年 2010 年 201 _1 年圖32萬科近四年凈利潤趨勢圖由圖三和圖四可知最近四年萬科的銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長,盡管業(yè)績增長27 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務報表分析研究 表32資產負債結構分析表 20111231 20101231 20091231^ 余額(萬元) 百分余額(萬元) 百分余額(萬元) 百分比(%) 比(《 比(%)稱貨幣 3423951 3781693 2300192 資金 應收 2974581 1692377 713,19 賬款 存貨 20833549 70. 3 13333345 9008529 流動 282,646,65 20552073 13032327 資產 非流 1356179 1011682 728528 動資資產 296,208,44 21563755 13760855總計 項 H 20111231 20101231 變動幅度 資產總額 29620844 21563755 37. 36% 存貨 20833549 13333345 56. 25% 貨幣資金 3423951 3781693 %應收賬款 2974581 1692377 75. 76% %,%,%,流動資產比例很高,資產增值主要依賴于流動資產的增加,資產的變現(xiàn)能力較強。另外流動資產中貨幣資金比例也較高,說明短期償債能力較強。在資產總額中存貨的比例最高,2010年存貨比例下降,但2011年存貨上升了 %,主要原因是2010年大量開工的項目陸續(xù)梭工以及新獲取項目以及在建開發(fā)產品的增加。資產總額增長了 %,說明萬科還在不斷擴大規(guī)模,庫存現(xiàn)金也有所下降,這說明資產變現(xiàn)能力減弱。萬科擁有巨大的存貨量,這既是未來發(fā)展的保障,又是萬科風險的主要來源,而2011年存貨的大量積存主要受國家地產調控政策的影響,也是房地產開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應進一步優(yōu)化存貨結構,適度控制好存貨數量,并采取一定的促銷手段,為企業(yè)籌措資金。25 財政部財政科學研究所會計專業(yè)碩士論文 而現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率從現(xiàn)金的角度,更直觀的反映了企業(yè)的短期償還債務能力,其數值越高,企業(yè)的短期償債能力就越強,反之則越低。萬科企業(yè)從09年到11年現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率都在逐年遞減,再一次說明了企業(yè)的短期償債能力存在一定 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務報表分析研究 但經營活動現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的,現(xiàn)金流入比較充裕,總體看來,萬科發(fā)展勢頭良好。綜上分析,萬科內部產生現(xiàn)金能力強,現(xiàn)金流質量高。萬科現(xiàn)在處于企業(yè)生命周期中的成熟期,經營活動提供了充足的現(xiàn)金可以償還債務、分配股利。但萬科的發(fā)展仍具有成長期的特點,仍有持續(xù)而大規(guī)模的投資,此外萬科有很強的融資能力。萬科的現(xiàn)金流在近五年波動較大,受經濟環(huán)境影響較大,但結合以上特點可以判斷萬科的財務風險較小。(1)償債能力分析表34彳2債能力指標表項H 財務比率 2009 2010 2011短期彳2:債能力 流動比率 速動比率 0^ 0^ 0. 22現(xiàn)金比率 0^ 0^ 0. 12 現(xiàn)金流景比率 0. 14 0. 02 0. 02長期債能力 資產負債率 67% % %現(xiàn)金總負債比 . 5 ①短期償債能力分析從相關指標中著出,流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率較上年都呈下降趨勢,這說明公司的短期償債能力在減弱。一般情況下,流動比率在2: 1左右表示企業(yè)財務狀況比較穩(wěn)定,萬科企業(yè)的流動,呈現(xiàn)逐年遞減趨勢,說明短期償債能力較差,財務風險增大。相對于流動比率,速動比率剔除了存貨等非速動資產的影響,能更好體現(xiàn)企業(yè)的變現(xiàn)能力和償債能力。一般認為這個比值至少應維持在1: 1以上,才算財務狀況良好。但萬科企業(yè)的速動比率都遠低于1,且從09年到11年速動比率亦呈遞減趨勢,說明企業(yè)的短期償債能力在變弱,因此公司的經營面臨一定的風險。但應注意的是,在利用流動比率和速動比率評價公司的短期償債能力時,還應當結合應收賬款周轉率和存貨周轉率進行綜合考慮。29 財政部財政科學研究所會計專業(yè)碩士論文 勢頭強勁,2011年受國家政策調控的影響,盈利能力開始減弱,2011年銷售增長率為%,%,凈利潤增速小于銷售收入。同時2011年的銷售毛利率為39. 78%,。銷售凈利率為16. 16%,比上年下降了 1. 27個百分點,主要因為市場景氣度下滑,企業(yè)打折促銷行為增加。(3)現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時期(一般為一個月、一季,主要是一年的年報)的現(xiàn)金流入和流出的財務報告。這份報告顯示資產負債表(Balance Sheet)及損益表(IneStatement/Profit and Loss Account)如何影響現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物,以及根據公司的經營、投資和融資角度作出分析。作為一個分析的工具,現(xiàn)金流量表的主要作用是決定公司短期生存能力,特別是繳付帳單的能力?，F(xiàn)金流量表是反映一家公司在一定時期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出動態(tài)狀況的報表。其組成內容與資產負債表和損益表相一致。通過現(xiàn)金流量表,可以概括反映經營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)現(xiàn)金流入流出的影響,對于評價企業(yè)的實現(xiàn)利潤、財務狀況及財務管理,要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎。 現(xiàn)金流量趨勢1CX)900(X)0.(X) 穴 / \700CK)) □/ V OLAjwwll. WW g ) —.i —\ .....現(xiàn)金流量趨勢400000. (X) ..暑— —.....□—.......— 30D(X) w39。 / 100CX)000 i □ T— — 2009年 2010 年 2011 年圖33萬科近四年掙現(xiàn)金流景趨勢圖根據萬科披露的企業(yè)年報,2010年的經營活動現(xiàn)金流入比2009年增加了 53%,可以認為經營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速,企業(yè)在經營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金的能力大大增強,經營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)最主要的資金來源,增強了企業(yè)自身“造血”功能,使得企業(yè)具有較強的償債能力和到期支付能力,大大增強了風險抵抗能力,有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展,而經營活動現(xiàn)金凈流量卻大幅減少,主要原因是購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金流量增加,2010年購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了 92%,284研究結論和建議4. 1研究結論萬科企業(yè)股份有限公司自1991年深交所上市以來,一直保持了健康和持續(xù)發(fā)展的強勁態(tài)勢,實現(xiàn)了公司成立多年以來連續(xù)跨越式的發(fā)展,企業(yè)的綜合實力和影響力進一步得到鞏固和提局。報告期內,公司進一步展 成本優(yōu)化措施,加強標準化規(guī)范手段,深入丌展成本對標,提高集中采購度水平,以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。公司成本優(yōu)化的努力成果,將在未來逐步顯現(xiàn)。公司整體財務穩(wěn)健。%,比年初下降22. 4個百分點,處于行業(yè)低端。%,%,總體財務狀況較穩(wěn)健。期木賬面現(xiàn)金268. 8億元,比年初上升34. 5%。短期銀行貸款及一年以內到期的銀行貸款僅為121. 3億元。期內經營活動現(xiàn)金凈流入98億元,現(xiàn)金回籠情況良好。受房地產市場低迷,觀望氣息濃厚的影響,公司采取了新一輪的促銷策略,另外相關高成本的項目進入結算期,全年毛利率較上年下滑將較為明顯。但公司良好的銷售表現(xiàn)將促使公司加快拿地、 工節(jié)奏,而成本控制對于毛利率的拉動也將于明后兩年逐步體現(xiàn),公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。萬科在披露的財務報表中不斷重申其堅持多年的經營戰(zhàn)略,主要包括:堅持小戶型和裝修房。堅持快速周轉和較少的土地儲備。重視合作。穩(wěn)健的投資策略。推動住宅產業(yè)化和綠色建筑。這些經營戰(zhàn)略是萬科多年來不斷取得成功、坐穩(wěn)國內房地產老大位置的重要秘訣,也對萬科未來的發(fā)展道路定了基調。眾所周知,房地產業(yè)具有本地化和小型化的特點,傳統(tǒng)的經營方法非常依賴開發(fā)當地的人際關系網,很難在全國范圍內形成一個知名的房地產開發(fā)商和品牌,然而萬科卻做到了這一切,獨特的經營方法和理念使其在國內市場上不斷做大做強。(1)堅持小戶型和裝修房房地產市場的過熱和房地產價格的居高不下使得政府頻頻出臺相關調控政策,以抑制房價過高過快的增長,前段時間剛剛結束的“兩會”上,中央政府將2013年GDP增速目標仍維持在7. 5%這一水平,與2012年一致,這足以說明中央針對房地產行業(yè)調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理準備,中央不會因為短期內經濟的增長而重啟房地產的救市措施。另外,2013年居民消費價格漲幅目標控制在3. 5%左右,這一數據也充分說明,房地產市場“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行,樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘。有關專家指出,以自住需求為主的小戶型市場仍將是2013年房地產市場的主要特征。 發(fā)商要想獲得比較好的發(fā)展預期,只能從圍繞著以“自住需求”中小戶型這個核心來 發(fā)及推盤,在2013年甚至更長一段時間內而言,不要期望由于房價反彈及持續(xù)快速上漲而帶來的房地產市場溢價收益空間。在同行業(yè)領先企業(yè)中,萬科的平均戶型最小,最先實現(xiàn)基本裝修交房。雖然近期關于萬科發(fā)展精裝修過程中出現(xiàn)的問題引發(fā)了一些爭議,萬科并沒有因為這些小插曲而終止其前期制定的經營策略。筆者認為,萬科在做精裝修產品的時候,肯定有自己的標準,比如什么樣產品等級用什么樣配置的精裝修,也就是說,萬科的產品精裝修概念設計階段應該是一個標準化的流程,這些標準化是為今后在各個樓盤快速復制執(zhí)行奠定基礎。應該來說,萬科在精裝修標準化研發(fā)這個環(huán)節(jié)是相對嚴謹的,近期一些問題的出現(xiàn),無論責任歸于何方,在今后萬科都應該會在執(zhí)行層面認真考慮精裝修標準化的具體落實,預防執(zhí)行環(huán)節(jié)各類問題的發(fā)生。(2)堅持快速周轉和較少的土地儲備。穩(wěn)健的投資策略萬科的周轉率一直在同行業(yè)處于領先水平。在資產不斷擴大的同時,萬科依然崇尚高周轉模式,以提高資產的運營效率,從而提高年回報率。雖然近幾年公司的資產周轉率有所下滑,但始終超出行業(yè)的均值和中值。從市場角度而言,小戶型套房和精裝修房雖然毛利率相對高端地產要低,但是萬科通過做大眾需求產品來提高銷售速度,加快周轉率,通過快速周轉來抵消低毛利率造成的收益率損失。采取高速周轉的