【正文】 從市場角度而言,小戶型套房和精裝修房雖然毛利率相對高端地產(chǎn)要低,但是萬科通過做大眾需求產(chǎn)品來提高銷售速度,加快周轉(zhuǎn)率,通過快速周轉(zhuǎn)來抵消低毛利率造成的收益率損失。(2)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備。在同行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中,萬科的平均戶型最小,最先實(shí)現(xiàn)基本裝修交房。(1)堅(jiān)持小戶型和裝修房房地產(chǎn)市場的過熱和房地產(chǎn)價格的居高不下使得政府頻頻出臺相關(guān)調(diào)控政策,以抑制房價過高過快的增長,前段時間剛剛結(jié)束的“兩會”上,中央政府將2013年GDP增速目標(biāo)仍維持在7. 5%這一水平,與2012年一致,這足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備,中央不會因?yàn)槎唐趦?nèi)經(jīng)濟(jì)的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。穩(wěn)健的投資策略。但公司良好的銷售表現(xiàn)將促使公司加快拿地、 工節(jié)奏,而成本控制對于毛利率的拉動也將于明后兩年逐步體現(xiàn),公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。期木賬面現(xiàn)金268. 8億元,比年初上升34. 5%。公司成本優(yōu)化的努力成果,將在未來逐步顯現(xiàn)。通過現(xiàn)金流量表,可以概括反映經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)現(xiàn)金流入流出的影響,對于評價企業(yè)的實(shí)現(xiàn)利潤、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)管理,要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎(chǔ)。這份報(bào)告顯示資產(chǎn)負(fù)債表(Balance Sheet)及損益表(IneStatement/Profit and Loss Account)如何影響現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物,以及根據(jù)公司的經(jīng)營、投資和融資角度作出分析。29 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所會計(jì)專業(yè)碩士論文 勢頭強(qiáng)勁,2011年受國家政策調(diào)控的影響,盈利能力開始減弱,2011年銷售增長率為%,%,凈利潤增速小于銷售收入。相對于流動比率,速動比率剔除了存貨等非速動資產(chǎn)的影響,能更好體現(xiàn)企業(yè)的變現(xiàn)能力和償債能力。但萬科的發(fā)展仍具有成長期的特點(diǎn),仍有持續(xù)而大規(guī)模的投資,此外萬科有很強(qiáng)的融資能力。25 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所會計(jì)專業(yè)碩士論文 而現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率從現(xiàn)金的角度,更直觀的反映了企業(yè)的短期償還債務(wù)能力,其數(shù)值越高,企業(yè)的短期償債能力就越強(qiáng),反之則越低。在資產(chǎn)總額中存貨的比例最高,2010年存貨比例下降,但2011年存貨上升了 %,主要原因是2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)梭工以及新獲取項(xiàng)目以及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。利潤表是根據(jù)“收入一費(fèi)用=利潤”的基本關(guān)系來編制的,其具體內(nèi)容取決于收入、費(fèi)用、利潤等會計(jì)要素及其內(nèi)容,利潤表項(xiàng)目是收入、費(fèi)用和利潤要素內(nèi)容的具體體現(xiàn)。流動比例近三年都大于1,說明資產(chǎn)流動性較好,有足夠的能力償還流動負(fù)債。 資產(chǎn)負(fù) 77. 1 債率 負(fù)債總 17922958 16105135 9220004 計(jì)20111231 201012—31 變動幅度短期借款 172, 444 147, 800 16. 67% 應(yīng)付賬款 2, 974, 581 1,692, 377 75. 76% 預(yù)收款項(xiàng) 11, 110,171 7,440, 519 49. 32% 一年內(nèi)到期的非流動 2,184,582 1,530,569 42. 73%負(fù)債 萬科負(fù)債結(jié)構(gòu)中主要以長期借款為主,原因主要在于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道,長期借款的籌資費(fèi)用也比較低?？婆兜?009年度、2010年度、2011年度資產(chǎn)負(fù)債表,編制資產(chǎn)負(fù)債表的趨勢分析表,如下圖: 表31資產(chǎn),債趨勢分析表 項(xiàng)目 2011年(%) 2010年(%) 2009年(%) 2009年實(shí)際數(shù)(元)貨幣資金 164. 41 23, 001,923, 830. 80應(yīng)收賬款 一 713,191,存貨 148. 01 100. 00 90,085, 294, 305. 52流動資產(chǎn)合計(jì) 157. 70 ~ 130, 323, 279, 449. 37非流動資產(chǎn)合 7,285,275,計(jì) 資產(chǎn)總計(jì) 137,608, 554, 829. 39短期借款 124. 38 100. 00 1,188, 256,應(yīng)付賬款 182. 49 16, 300, 047, 905. 75—年內(nèi)到期的 7,440,414,非流動負(fù)債 流動負(fù)債合計(jì) 294. 93 190. 50 100. 00 68, 058, 279, 849. 28長期借款 119. 82 141. 64 17, 502, 798, 應(yīng)付債券 100. 98 100. 47 100. 00 5, 793, 735, 805. 14其他非流動負(fù) 8,408, 非流動負(fù)債合 24, 141,762,計(jì) 負(fù)債合計(jì) 247. 70 174. 68 100. 00 92, 200, 042, 375. 32股東權(quán)益合計(jì) 149. 38 100. 00 45, 408, 512, 454. 07從總體來看,公司的資產(chǎn)總額在近三年內(nèi)有顯著增加,截止到2011年底,公司資產(chǎn)總額增加到296,208,440,030. 05元,相對于2009年增長了 115. 25%。3. 3財(cái)務(wù)分析3. (1)資產(chǎn)負(fù)債表分析 資產(chǎn)負(fù)債表(the Balance Sheet)亦稱財(cái)務(wù)狀況表,反映企業(yè)在某一特定FI期(如月末、季末、年末)全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會計(jì)報(bào)表,它表明權(quán)益在某一特定日期所擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源、所承擔(dān)的現(xiàn)有義務(wù)和所有者對凈資產(chǎn)的要求權(quán),它是一張揭示企業(yè)在一定時點(diǎn)財(cái)務(wù)狀況的靜態(tài)報(bào)表。③目前國家大力發(fā)展保障性住房,而且隨著城市化進(jìn)程的結(jié)束和人口老齡化的出現(xiàn),對房屋的剛性需求將逐漸減弱,房地產(chǎn)的暴利時代將結(jié)束。(4)威脅分析:①房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn) 發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。而萬科是早于市場介入開發(fā)房地產(chǎn)的公司之一,可以享受二、三線房地產(chǎn)炒作帶來的好處。由于萬科提前釆取了措施回籠資金,因此對于手握大量現(xiàn)金的萬科來說,此時是兼并中小房地產(chǎn)公司,擴(kuò)大市場占有率的大好時機(jī)。在萬科住戶中,深圳的萬科住戶對萬科的滿意程度最高,而北京的萬科住戶對萬科的滿意程度最差,推薦率也最差,這從側(cè)面說明在某些城市,萬科的住房、服務(wù)等都有待提尚。萬科獲得的可開發(fā)土地,較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源,來源渠道的限制,迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā),同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進(jìn)行培訓(xùn)。⑦戰(zhàn)略眼光:資源的緊缺,環(huán)境污染,公眾對環(huán)境更多的關(guān)注,政府的科學(xué)發(fā)展號召。如今,標(biāo)準(zhǔn)住宅的4個版本基本成型,已經(jīng)有超過12個部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過60項(xiàng)。④創(chuàng)新的組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化不斷調(diào)整。萬科的品牌優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性以及萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。SWOT分析綜合分析了企業(yè)的內(nèi)部資源與能力,例如企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢以及對環(huán)境的分析,又如行業(yè)內(nèi)競爭所帶來的機(jī)會和威脅等,利用這種方法發(fā)現(xiàn)問題,并根據(jù)分析的結(jié)果,將問題按輕重緩急分類,明確哪些問題目前需要解決,哪些問題可放在稍后解決,哪些屬于戰(zhàn)略上的障礙,哪些屬于戰(zhàn)術(shù)上的問題。3. 2. 2 SWOT 分析SWOT分析最早是由美國舊金山大學(xué)管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代提出,所謂SWOT分析即企業(yè)評估,是將企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(S)與劣勢(W)、外部環(huán)境的機(jī)會(0)與威脅(T)同列在一張“十”字形圖中加以對照,從而在內(nèi)外環(huán)境的相互聯(lián)系中作出更深入的分析評價。另外國民收入水平也在穩(wěn)步提局,消費(fèi)水平逐步提局,房地廣的價格也在不斷攀升。雖然當(dāng)年GDP “保8”成功,但是這無疑使得房地產(chǎn)業(yè)更加瘋狂,于是國家開始在2010年底逐漸出臺政策限制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展,并一直持續(xù)到現(xiàn)在。政策的支持導(dǎo)致了社會眾多資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),在其他產(chǎn)業(yè)投資相對不足的同時導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)的過熱。2012年入圍中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)。2009年被評為最勇于變革的領(lǐng)軍企業(yè)專家。 萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),在多地成立商業(yè)管理公司,2011年正式宣布三大產(chǎn)品線,近兩年,萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主,但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利。 萬科認(rèn)為,艱守價值底線、拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào),是萬科獲得成功的基石。 在多年的企業(yè)經(jīng)營中,萬科張持“不囤地,不捂盤,不拿地王”的經(jīng)營原則,實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速 發(fā),依靠專業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營策略。 萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),1991年成為深圳證券交 所第二家上市公司,1993年將大眾住宅 發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。另外各種比率計(jì)算公式、名稱等尚未標(biāo)準(zhǔn)化,也給實(shí)際分析運(yùn)用帶來了很多的麻煩。對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同,利用相近或相同的財(cái)務(wù)分析指標(biāo),也可能會得出截然相反的結(jié)論。2. 4. 3分析人員和分析方法的局限性(1)分析人員的工作能力和經(jīng)驗(yàn)參差不齊。所謂“符合規(guī)范”,是指除了以上三點(diǎn)局限性以外,沒有更進(jìn)一步的虛假陳述。(1)雖然會計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)如實(shí)披露相關(guān)財(cái)務(wù)信息,但企業(yè)可能出于自身利益考慮對一些應(yīng)當(dāng)披露的事項(xiàng)予以隱瞞,財(cái)務(wù)報(bào)表并沒有涵蓋所有需要披露的信息,企業(yè)管理人員與外部使用者存在信息的不對稱。 (3)杜邦分析法側(cè)重于評價企業(yè)過去的經(jīng)營成果,局限于事后的財(cái)務(wù)分析,而對分析企業(yè)未來的發(fā)展前景和增長潛力無能為力,這一缺陷在當(dāng)今這個円新月異的社會更加凸顯。 (3)權(quán)益乘數(shù)是一個具有杜杜作用的財(cái)務(wù)指標(biāo),它主要受企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況的影響。一方面要積極開拓市場,促進(jìn)銷售額持續(xù)穩(wěn)定的增長,另一方面要加強(qiáng)成本費(fèi)用控制,優(yōu)化生產(chǎn)管理流程,減少一切不合理不必要的開支,降低耗費(fèi)。 (2)資產(chǎn)凈利率則反映了企業(yè)獲利能力,是影響股東權(quán)益報(bào)酬率的關(guān)鍵指標(biāo),它揭示了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的效率,綜合性也極強(qiáng)。 權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)反映了企業(yè)財(cái)務(wù)杜桿的高低,是企業(yè)財(cái)務(wù)政策的直觀體現(xiàn)。在不同企業(yè)之間,這些指標(biāo)也許存在著顯著差異,通過對這些差異的分析比較,了解本企業(yè)不同于其他企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)政策。是對所選取的綜合性較強(qiáng)的財(cái)務(wù)比率,即股東權(quán)益報(bào)酬率進(jìn)行層層分解,利用幾種主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系,解釋指標(biāo)變動的原因和變動趨勢,將一個關(guān)系體系用不同的多個比率和數(shù)據(jù)聯(lián)系在一起,綜合分析和評價企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果,為企業(yè)的有效運(yùn)行出謀劃策。該方法將所選定的、互不關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)指標(biāo)用線性關(guān)系結(jié)合起來,并分別給定其在總評價中的比重,確定標(biāo)準(zhǔn)比率,計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的得分及總體指標(biāo)的累計(jì)分?jǐn)?shù),并與實(shí)際比率相比較,從而直觀和客觀地判斷和評價企業(yè)的總體水平。2. 3財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法 上述三種常用方法所釆用的分析方法和財(cái)務(wù)指標(biāo)都比較孤立,在某種程度上具有一定的片面性或不足,它們都只是針對企業(yè)某一方面的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,很難從總體上評價企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量,而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、企業(yè)競爭的不斷加劇,財(cái)務(wù)報(bào)表分析也日趨復(fù)雜,因此財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法應(yīng)運(yùn)而生。 因素分析法一般分為四個步驟: (1)確定分析對象,即確定需要分析的財(cái)務(wù)指標(biāo),比較其實(shí)際數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額(如上年實(shí)際數(shù)額),并計(jì)算兩者的差額。通過比較分析,可以確定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的收益性和資金投向的安全性。如評價企業(yè)短期償債能力時需要考慮存貨周轉(zhuǎn)和應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)情況,這樣會使評價結(jié)果更值得信賴。如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。具體而言,是指對比企業(yè)同一時期財(cái)務(wù)報(bào)表中的相關(guān)項(xiàng)目,運(yùn)用專門方法計(jì)算出一系列的反映企業(yè)不同方面能力的財(cái)務(wù)比率,通過這些比率的計(jì)算結(jié)果,敏銳的捕捉到其背后所隱藏的經(jīng)濟(jì)含義,繼而揭示企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。沃爾比重評分法是一種橫向比較企業(yè)間財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合評價方法,是由美國學(xué)者10隨著財(cái)務(wù)會計(jì)理論和實(shí)務(wù)的不斷發(fā)展,目前在我國會計(jì)實(shí)務(wù)界已經(jīng)形成了一套固定、成熟的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法。(4 )按順序計(jì)算各驅(qū)動因素脫離標(biāo)準(zhǔn)的差異對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。因素分析法,又稱為連環(huán)替代法,是根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)與其驅(qū)動因素之間的關(guān)系,將所分析指標(biāo)分解為各個可以單獨(dú)計(jì)量的因素,順次用各因素的比較值(通常為實(shí)際值)替換基準(zhǔn)值(通常為標(biāo)準(zhǔn)值或計(jì)劃值),從數(shù)量上確定各因素對分析指標(biāo)的影響程度。 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所會計(jì)專業(yè)碩士論文 收益性和資金投向的安全性。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析是為滿足不同信息使用者的需求而進(jìn)行的,克服了財(cái)務(wù)報(bào)表的一般局限性,充分發(fā)揮了財(cái)務(wù)報(bào)表的作用。③搜集相關(guān)的信息資料。