房地產(chǎn)存貨評估指引(參考版)
2024-07-31 00:57本頁面
【正文】 預(yù)征所得稅=銷售收入10%(當(dāng)?shù)仄骄康禺a(chǎn)開發(fā)利潤率)33%(所得稅率) =元Ⅺ.土地使用權(quán)的權(quán)益價(jià)值上述評估結(jié)果是土地使用權(quán)的市場價(jià)值，土地的權(quán)益價(jià)值應(yīng)為:土地權(quán)益價(jià)值= 16 / 16。銷售稅費(fèi)= Ⅷ.地價(jià) 地價(jià)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息投資利潤銷售費(fèi)用銷售稅金地價(jià)= 4元Ⅹ.所得稅根據(jù)《xxxxxxx地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（地稅函[2006]80號，2006年8月15日下發(fā)）規(guī)定的預(yù)征稅率的標(biāo)準(zhǔn)，來測算需扣減的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所得稅。利潤＝（地價(jià)＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）利潤率Ⅵ. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按三年審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)測算，則： 銷售費(fèi)用=銷售收入%=元Ⅶ. 銷售稅費(fèi)營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費(fèi)附加：3%防洪費(fèi)（當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)）：%土地增值稅：按1%預(yù)繳，定期匯算清繳，匯算清繳數(shù)同預(yù)繳數(shù)。按復(fù)利計(jì)算。項(xiàng)目所建成的840個(gè)地下停車位因不能公開轉(zhuǎn)讓故按其收益價(jià)值50000元/個(gè)計(jì)，由此可測算該項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)價(jià)值分別為：續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=∑（可銷售建筑面積銷售價(jià)格）=商業(yè)面積銷售收入+住宅面積銷售收入+辦公面積銷售收入+停車位權(quán)益價(jià)值Ⅱ.開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用等,根據(jù)根據(jù)《xxxxxxx省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)》（2003年）、《全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省綜合基價(jià)》（2003年）、《xxxxxxx省建設(shè)安裝工程費(fèi)用定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額xxxxxxx省綜合基價(jià)》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建設(shè)工程價(jià)格信息》（2006年第1011期）并結(jié)合委估對象的工程結(jié)算依據(jù)，結(jié)合公司提供的該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的投資預(yù)算，該項(xiàng)目的開發(fā)成本測算如下表： 開發(fā)成本?。ㄒ唬┙ㄖ惭b工程費(fèi) 1建筑工程費(fèi)用 2樁基工程費(fèi)用 3一般水電安裝、消防、通訊、煤氣管道 4電梯 5室外配套工程 （二）前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用按建安費(fèi)的%2項(xiàng)目論證費(fèi)按建安費(fèi)的%3建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)的%4質(zhì)監(jiān)費(fèi) 按建安費(fèi)的%5市政配套費(fèi)按建筑面積 6人防費(fèi)按建筑面積 Ⅲ.管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括工程建設(shè)過程中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用,%取值。擬建xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)如下表：擬建xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下表：評估基準(zhǔn)日后xxxxxxx四期正在預(yù)售，現(xiàn)售價(jià)在32003500元/平方米之間；大型住宅小區(qū)正在預(yù)售，住宅銷售均價(jià)在4500至5000元/平方米左右。xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬建13棟5至11層多層至高層住宅樓、1棟2層幼兒園、1棟4層綜合樓及地下車庫。預(yù)征所得稅=銷售收入10%(當(dāng)?shù)仄骄康禺a(chǎn)開發(fā)利潤率)33%(所得稅率) = X元Ⅹ 在建工程評估結(jié)果B．?dāng)M建項(xiàng)目xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)值的評估 Ⅰ.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)賬面值為元,賬面組成為土地開發(fā)費(fèi)、公共配套費(fèi)、利息及開發(fā)間接費(fèi)用。續(xù)建投資利潤＝(在建工程評估值+續(xù)建建筑成本）年利潤率Ⅶ 在建工程評估價(jià)值在建工程評估價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(收入)續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤 在建工程評估價(jià)值= 61,296,Ⅸ 所得稅根據(jù)《xxxxxxx地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（地稅函[2006]80號，2006年8月15日下發(fā)）規(guī)定的預(yù)征稅率的標(biāo)準(zhǔn)，來測算需扣減的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所得稅。%。以在建工程評估值和續(xù)建成本為計(jì)息基數(shù)。其中建安工程包括主體建筑工程、基礎(chǔ)工程、水電安裝、消防工程、電梯工程、通訊工程、室外配套工程、煤氣管理工程等項(xiàng)目，根據(jù)《xxxxxxx省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)》（2003年）、《全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省綜合基價(jià)》（2003年）、《xxxxxxx省建設(shè)安裝工程費(fèi)用定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額xxxxxxx省綜合基價(jià)》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建設(shè)工程價(jià)格信息》（2006年第1011期）并結(jié)合委估對象的工程結(jié)算依據(jù)，以及項(xiàng)目
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