【正文】 力人物業(yè)管理有限公司2003/11/18。（8）所有在高空外墻工作的清潔員，必須配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分。（6）清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。（4）所有公共地板定期打蠟。（2）清洗所有公共設施設備及裝置，包括電梯、扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾筒及煙灰缸等。（8）協(xié)助管理員處理日常園藝盆載擺設。（6）領取工具時應填寫申請表，工具應妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄。（4）工程進行時若涉及停電、停水、?？照{(diào)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知用戶。（2）負責大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。（8）指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。（6）盡量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人員支援。（4）絕對服從合理的工作指示。（2）按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。其中：辦公用房50 m2，其他用房（含工具房、倉庫等）80 m2。二、機構設立與人員配備健全組織，落實人員（組織結構及人員配置同上），崗位具體人員待定。6維修費用800總供配電系統(tǒng)預估，不含房屋的本體維修、及相應設施的突發(fā)事故的大修費用照明系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)物業(yè)設施7保安費用保安器材費10安全人員用電筒、電池及對講機維修等費用8公用水電費用200公共照明及水景、綠化等公共用水2009其他費用不可預見費用按費用總額的1%預計10稅金1,稅金1,營業(yè)稅、城建維護稅、教育附加等，按5%計提11傭金管理傭金按8%計算費用合計24,24,（二）收入測算收費標準住宅物業(yè)管理費收入：收入測算表收 入序號項目面積（㎡規(guī)劃）單價合計備注1住宅樓物業(yè)管理費 22, 100%計2停車場20003合計24, （三）收支平衡測算及解決辦法根據(jù)測算，管理傭金按7%計算則可持平,如果停車場的收入減少,則可能出現(xiàn)虧損。五、適用范圍，管理處全體員工。連續(xù)二個月考核在6分以下者辭退或給予行政處分。年度扣分累計在10分以下者，可領取全額年終獎，扣分在10－18分之間的可領取90％的年終獎，扣分在18－26分之間可領取70％的年終獎，扣分在26－36之間可領取50％的年終獎，36分以上者取消年終獎。考核標準：考核內(nèi)容及標準詳見考核表?？己朔N類：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門負責人進行評比打分，年度考核由主任與管理處各部門負責人組織考核小組進行評比打分，日常的記錄、檢查由各班組負責人進行記錄。末位淘汰制：全年受業(yè)主投訴最多的15名員工，公司將其辭退，真誠維護業(yè)主權益。（3）管理人員培訓a) 物業(yè)管理工作程序的熟悉及了解b) 定期提交工作報告或改善管理工作建議c) 對一些能力較高的、有發(fā)展?jié)摿Φ娜?，適當調(diào)動工作，使其能在最短時間內(nèi)學習多種工作經(jīng)驗和技能。（4）崗位輪訓：主要通過不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理水平。培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓對象授課人1小區(qū)管理模式及標準全體人員2小區(qū)管理規(guī)章制度全體人員3小區(qū)房屋驗收移交程序全體人員4小區(qū)治安保衛(wèi)工作程序保安員5小區(qū)清潔衛(wèi)生工作程序清潔員6小區(qū)住戶裝修管理辦法全體人員7工作技巧及服務語言全體人員8消防職責及滅火程序全體人員培訓方式（1）自行辦班培訓：舉辦物業(yè)管理相關專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)知識水平；（2）外送培訓。第四章 人員設置、培訓及管理一、湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)主要管理人員介紹本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理專案小組，總負責人和技術負責人情況見下表：項目經(jīng)理簡歷表姓 名周劍波性 別男年 齡41職 務總經(jīng)理職 稱中級學 歷大學本科參加工作時間1978年從事項目經(jīng)理年 限8年已完成物業(yè)管理項目情況業(yè) 主項 目 名 稱建設規(guī)模時 間質(zhì) 量長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司管委會大樓21716M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司高級公寓（C4）10172M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司M0園區(qū)20056M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司管委會機關宿舍27596M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司綠化22250M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司水泥道路371402優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司配電間7個優(yōu)秀技術負責人簡歷表姓 名王若萍性 別男年 齡職 務工程部經(jīng)理職 稱工程師學 歷大學本科參加工作時間從事項目經(jīng)理（技術負責人）年 限已完成物業(yè)管理項目情況業(yè) 主項 目 名 稱建 設 規(guī) 模時 間質(zhì) 量長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司原管委會大樓21716M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司高級公寓10172M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司M0園區(qū)20056M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司管委會機關宿舍27596M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司綠化22250M2優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司水泥道路371402優(yōu)秀長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司配電間7個優(yōu)秀二、本公司管理的同類物業(yè)情況及本小區(qū)擬用設備介紹過去三年來所承接同類項目情況一覽表業(yè)主名稱規(guī)模（面積及樓層）合同日期合同價格備注長沙高新技術產(chǎn)業(yè)總公司79536M22003年1月1日46萬高級公寓10172M22003年1月1日MO園區(qū)20056M22003年1月1日C4小區(qū)21716M22003年1月1日本物業(yè)擬用設備序號設備名稱品牌型號產(chǎn)地單位數(shù)量備注1吸水機TASKIVADUMAT44T瑞士臺1自有2吸塵器TASKIBORA12瑞士臺1自有3手推式割草機6HP 600/4B＆Ｓ新西蘭臺2自有4手提式綠籬修剪機隆鑫LLCLJ75中國臺1自有三、組織架構根據(jù)湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)小區(qū)的實際情況，我們將設置湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理處，物業(yè)管理人員共16人。02地面(瓷片、地磚等)03天面(防水)04樓道、走廊(地磚)05扶手(油漆)06門(防火門)07窗08外墻面公共設施09區(qū)內(nèi)道路10路崖11排水溝、沙井、排污井12地庫及停車場13污水井及排污管道14休閑設施15供電線路16供水秘道17公共照明九 疾病防疫管理三院職工宿舍區(qū)物業(yè)值班室將依靠湘雅三醫(yī)院專業(yè)防治技術，配合三院后勤部門對三院職工宿舍區(qū)實施定期、不定期消毒工程，嚴格執(zhí)行消毒控制程序并建立快速監(jiān)控反饋運作機制，并向小區(qū)提供家庭消毒特約服務，確保小區(qū)業(yè)主與住戶最大程度上免受疾病侵襲。 (一)日常家庭維修內(nèi)容序號維修項目備注1換燈泡、光管確保各種零配件質(zhì)量；確保維修目標及時率大于98％確保維修返工率為0。（7）、力人物業(yè)報及其電子版是我們與業(yè)主(用戶)溝通的重要渠道之一，我們將利用這一宣傳媒體加強與業(yè)主、住戶的聯(lián)系。開展各種形式的球類、武術等活動。開展各種形式的歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、掇牌類活動。邀請小區(qū)業(yè)主參加電影晚會等活動。舉辦新春文藝活動、中秋文藝活動、國慶文藝活動等。同時，與管理服務工作緊密聯(lián)系起來，開展有獎征文活動，花錢買建議、花錢買意見。（2）、文藝活動。由此，情感服務與人文關懷就成為孿生姊妹。一個高尚的小區(qū)總是與高雅的文化、高雅的藝術、高層次的追求和高素質(zhì)的人連在一起。力人物業(yè)在管理服務中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代科技愈發(fā)展，人與人之間直接交流的機會就愈少，城市綜合癥、都市孤獨癥己成為現(xiàn)代城市人新的病癥，也可以說是高科技在為人類生活帶來便利之后的副作用。（1）產(chǎn)權與工程技術資料（2）住用戶檔案資料（3）裝修資料（4）維修資料（5）治安交通管理資料（6）設備設施管理資料（7）綠化清潔資料（8）員工管理資料（9）業(yè)主反饋（10）業(yè)委會資料資料的管理（1）歸檔管理（2）檔案的使用：應利用計算機網(wǎng)機技術，并采用行進的檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用；對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關負責人批準方可借閱，并辦理借閱手續(xù)；（3）檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限及性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆；對已過存檔期的檔案經(jīng)主管領導批準方可銷毀，同時應建立銷毀文檔清單備查。五、房屋及附屬設備設施維修養(yǎng)護服務（一）主要服務內(nèi)容1. 負責轄區(qū)物業(yè)日常維護2. 負責物業(yè)設備、設施的接管驗收；3. 負責物業(yè)管理范圍內(nèi)所有機電設備的運行及保養(yǎng)服務；4. 負責房屋要本體及服務設施的不定期維護；5. 負責小型增加改造和裝修期間的管量服務。（3）、室外時花擺放在小區(qū)主入口及公共空間根據(jù)不同季節(jié)擺放鮮花盛開的時花更是提高綠化檔次，提升綠化景觀的有效方法。因此，我們將在小區(qū)大門、公共設施及物業(yè)辦公室等處配置適合生長的盆花。澆水。個人工具自己保管，丟失自己賠償。補苗、補草花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時匯報、補種，發(fā)現(xiàn)人為或盆花更換及擺放由技術人員設計，按色彩、造型擺放盆花及時花、視生長情況及時更換，保證生長健壯、茂盛。施肥后及時松土、澆透水。盆花澆水見干見濕、以澆透為準。盆花及時修剪枯枝黃葉、綁縛樹型。草坪生長季節(jié)每月修剪一次，剪草機剪完草后兩天內(nèi)修完草邊，馬上澆一遍透水。灌木修剪成形，生長健壯。盆花內(nèi)無雜草，葉面無灰塵、干凈光潔。俗話說“三分種、七分管”，我們在精心管理室外綠地及室內(nèi)盆花的同時，做到“立地成景、一年成蔭、綠地常青、花壇常艷”，營造一個景觀絢爛、綠意盎然、鮮花盛開的景象。 三院職工宿舍區(qū)的綠化面積較多，園林綠化環(huán)境也比較優(yōu)美，美中不足的是以綠化為主，沒有很好的配合和點綴一些四季時花，因此，需要在環(huán)境綠化方面做一些更新改造，通過綠色設計營造一個四季常青、四季花開、優(yōu)美舒適的花園式環(huán)境。園林綠化是唯一有生命的基礎設施，集藝術性和功能性于一體，直接影響和制約著人們生存環(huán)境的質(zhì)量。每日