【正文】 套、帶口罩，農(nóng)藥配比按照規(guī)范，用完農(nóng)藥具當(dāng)天送回倉庫車輛損壞的及時制止、匯報，妥善處理。綠化設(shè)施、工具維護(hù)好噴泉設(shè)備、花池、圍欄、綠化牌、水龍頭、園燈、園路、園凳，有損壞現(xiàn)象及時匯報。維護(hù)園林機(jī)械，規(guī)范操作。根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件決定澆水量，根據(jù)綠化、花木品種、生長期決定澆水量；（2）、室內(nèi)綠化室內(nèi)擺放盆花是綠化工作的一項重要組成部分，他可以使室內(nèi)硬質(zhì)空間充滿生機(jī)，帶給人們大自然的氣息，有效地調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣。如：發(fā)財樹(五瓣)、綠蘿、散尾葵、棕竹、巴西鐵柱、紅寶石、夏威夷大葉傘、福綠桐等幾十種上百盆花木，花影搖戈，賞心悅目；暗香浮動，沁人心脾，為三院職工宿舍區(qū)營造出富有自然氣息的生活環(huán)境，讓小區(qū)居民在繁忙間隙中得到較好的放松。它會以其鮮艷的色彩、優(yōu)美的花姿來感染每一個人，配合現(xiàn)代化的建筑，帶給人門強(qiáng)烈的視覺效果。（二）操作要求房屋的日常養(yǎng)護(hù)（1）內(nèi)容A) 地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)B) 樓地面工程的養(yǎng)護(hù)C) 墻臺面及吊項工程的養(yǎng)護(hù)D) 門窗工程的養(yǎng)護(hù)E) 屋面工程維修養(yǎng)護(hù)（2）類型A) 零星養(yǎng)護(hù)B) 計劃養(yǎng)護(hù)（3）房屋完損等級的分類及標(biāo)準(zhǔn)A) 完好房B) 基本完好房C) 一般損壞房D) 嚴(yán)重?fù)p壞房E) 危險房六、物業(yè)管理檔案的建立與管理資料的收集（1）設(shè)計規(guī)劃階段信息（2）施工及驗收階段信息（3）委托管理階段信息（4）用戶信息（5）日常管理信息資料的整理和分類收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理，剔除作廢的和無效的記錄，然后按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊。七、社區(qū)文化服務(wù)活動的策劃（1）及時了解小區(qū)內(nèi)住戶對文體活動的愛好和取向（2）掌握小區(qū)內(nèi)可供開展活動的場地和設(shè)施設(shè)計活動項目（1）、常年開展親情文化活動。庸俗與無聊為伍，高尚與優(yōu)雅結(jié)緣。以社區(qū)文化為手段和載體的人文關(guān)懷就顯得格外重要。力人物業(yè)將把三院職工宿舍區(qū)業(yè)主當(dāng)作自己的親人一樣對待，在小區(qū)業(yè)主結(jié)婚、孩子出生、生日等喜慶之日，奉送上一束鮮花，一份關(guān)愛。如組織舉辦卡拉OK家庭賽、小區(qū)藝術(shù)節(jié)、書畫藝術(shù)及攝影作品展、球類比賽。（3）、節(jié)日慶?；顒印＃?）、電影晚會。（5）、組織文化娛樂活動，每年重點(diǎn)舉辦1次大型活動。舉辦體育健身活動。（6）、組織興趣相投的工作人員開展各種交流活動，如互聯(lián)網(wǎng)沙龍、電腦愛好者、釣魚俱樂部、英語角、股市沙龍、音樂之聲、書畫沙龍、環(huán)境小組等。八、特色服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)中，業(yè)主家中需要更換物件，由業(yè)主提供物品或出資購買，管理處代為安裝一般不收取人工費(fèi)，工時在30分鐘以上的要收取一定的費(fèi)用 (具體維修服務(wù)內(nèi)容見下表)。2換開關(guān)3換鎮(zhèn)流器4換電開關(guān)、插座5安裝吸頂燈6安裝日光燈7安裝吊燈8吊燈維修9檢查室內(nèi)線路10室內(nèi)布線11下水道疏通12換室內(nèi)普通水龍頭角閥13換室內(nèi)冷熱水龍頭14換室外給水管閥門15換給水管水表16換軟管17換坐廁水箱配件18坐廁水箱配件維修19洗水盆下水管維修20洗手盆安裝21坐廁安裝22水管漏水23換延時閥24換信箱鎖25換球型鎖26換防盜鎖27修換門窗插鎖、勾鎖28修換門窗滑輪29修換門窗鉸鏈30修換門窗拉桿31修換門窗合頁32換門窗玻璃33安裝排氣扇34打孔、掛圓、架子35不銹鋼補(bǔ)焊36電焊37玻璃割洞38普通油漆39更換室內(nèi)給排水管道40電話線路檢修41排污管道疏道42打孔43空調(diào)安裝44拆卸空調(diào)45空調(diào)維修46空調(diào)清洗（二)土建維修項目部位序號設(shè)施設(shè)備名稱備注房屋本體01房屋主體(梁、柱、承重墻等)月保養(yǎng)、半年檢修、更新改造等按國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)。成立疾病防治聯(lián)防小組，承擔(dān)宣傳、監(jiān)控、消毒實(shí)施、特別消毒服務(wù)等職能；有計劃地開展疾病防治信息傳遞與宣傳活動；制訂并執(zhí)行小區(qū)消毒制度與程序，對小區(qū)各部分分區(qū)分時定期消毒，確保小區(qū)公共場所無病毒存留；對進(jìn)出小區(qū)的有關(guān)傳染性疾病人員實(shí)施病例監(jiān)控并快速反應(yīng)； 擴(kuò)大防范范圍，為小區(qū)提供家庭消毒服務(wù)，建立傳染性疾病防治第二陣線； 配合小區(qū)所在社區(qū)有關(guān)機(jī)構(gòu)或部門，進(jìn)行相關(guān)配合工作，對小區(qū)周邊社區(qū)進(jìn)行有效的信息溝通與病毒監(jiān)控。組織機(jī)構(gòu)圖如下：管理處主任（兼）財務(wù)兼內(nèi)勤1人物管員1人保潔3人綠化1人水電維修1人保安9人四、人員培訓(xùn)培訓(xùn)作為公司內(nèi)部管理運(yùn)作的重要內(nèi)容之一，通過專業(yè)化的培訓(xùn)，可以為公司培養(yǎng)一批高素質(zhì)的管理人才。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)；（3）專題研討會：組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型安例舉行專題研討，總結(jié)探討較好的管理途徑。培訓(xùn)類型（1）新員工培訓(xùn)a) 公司概況b) 小區(qū)管理目標(biāo)、規(guī)章制度、工作職責(zé)等c) 服務(wù)意識、質(zhì)量意識d) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、崗位基本技能（2）基層作業(yè)人員培訓(xùn)a) 改善人際關(guān)系培訓(xùn)，包括員工之間，員工與業(yè)主、住戶之間關(guān)系協(xié)調(diào)b) 新知識、新觀念與新技術(shù)的培訓(xùn)，以不斷提高員工管理服務(wù)水平c) 晉級前培訓(xùn)，通過培訓(xùn)增強(qiáng)擬晉升人員信心與適應(yīng)力。五、人員管理公司實(shí)行首問追究制和末位淘汰制，首問追究制：首位接受業(yè)主、住戶投訴來訪、來電、來函的投訴、求助、問詢的人員，如不當(dāng)即給予滿意答復(fù)或有效的答復(fù)，公司將追究其責(zé)任。為了充分調(diào)動員工的工作積極性、主動性、加強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性，提高員工的競爭意識，開展勞動競賽，促進(jìn)工作，特制定員工工作考核及獎懲制度。考核頻度：考核每月進(jìn)行一次，年度總評一次。獎懲：每季度月考核平均分在9分以上為達(dá)標(biāo)，可領(lǐng)取當(dāng)季度全額獎金；8－，可領(lǐng)取當(dāng)季度獎金的90％，7－％，6－％，6分以下取消當(dāng)季度獎金。，季度獎可上浮10％。年度考核評為先進(jìn)工作者，年終獎可上浮10％，工資上浮一級。員工崗位責(zé)任考核表部門： 年 月 日工作牌編號姓名崗位考核（分）專業(yè)考核（分）上崗培訓(xùn)規(guī)范操作考核有效投訴（次）部長意見（獎懲）主任意見第五章 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算（一）物業(yè)管理費(fèi)用明細(xì)表序號項目月度小計明細(xì)項目單位數(shù)量單價（月）月金額費(fèi)用說明1人工費(fèi)用（不含外墻清洗）17,管理處主任工資（分?jǐn)偅┤?物管員、保安班長人3出納兼內(nèi)勤人1900水電維修工人1800800保安員工資人7綠化園藝工人1800保潔員人36001800獎金及年終雙薪人16450月人均加班費(fèi)及過節(jié)費(fèi)人16保險費(fèi)人16按長沙市最低標(biāo)準(zhǔn)投保服裝費(fèi)人16餐費(fèi)補(bǔ)助人16宿舍費(fèi)用人16培訓(xùn)費(fèi)人16其他人162行政費(fèi)用辦公費(fèi)項1市話費(fèi)部1手機(jī)話費(fèi)部3上網(wǎng)費(fèi)1交通費(fèi)4管理人員及技術(shù)人員每月20元加班餐費(fèi)1書報費(fèi)14外墻清洗外包費(fèi)另計5綠化消殺費(fèi)用1,綠化肥料農(nóng)藥平米4000估算消殺費(fèi)（含白蟻防治）平米10000估算節(jié)價日擺花盆2504一年擺花三次（五一、國慶、春節(jié)），每次擺花1000盆，每盆5元。（三）前期工作準(zhǔn)備一、洽談有關(guān)管理事宜，達(dá)成合作意向本公司和湘雅三院有關(guān)部門就湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理事項進(jìn)行洽談，達(dá)成一致意見，簽署合作意向書、委托管理合同。四、各項管理制度、規(guī)范的完善與落實(shí)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定聯(lián)防辦法；制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書；根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔作業(yè)程序；制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)生管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)書；明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書；制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；制定消防設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)指導(dǎo)書，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；五、辦公用品、工作用具的購置辦公用具類工具用品類六、小區(qū)配套設(shè)施添置綠化警示牌交通指示牌其他（四）需要三院解決的問題一、辦公及住宿用房管理用房130 m2。二、辦公設(shè)備及生活設(shè)施文化娛樂設(shè)施公共場所的娛樂設(shè)施辦公設(shè)備（辦公桌椅、對講機(jī)、電話等，電腦由公司自備）生活用床的配備附：管理員工工作細(xì)則（部分） 一、物業(yè)管理員（1）每日填寫《日志》，一周上報一次；①清潔情況滿意；②保安系統(tǒng)運(yùn)作正常；③排水系統(tǒng)正常；④空調(diào)供應(yīng)正常；⑤園藝擺設(shè)滿意；⑥消防通道無障礙阻塞；⑦后備系統(tǒng)正常。（3）隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。（5）駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤保安。（7）下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達(dá)，不可離開崗位，應(yīng)通知保安員代為安排接班。二、維修保養(yǎng)員（1）按照指示執(zhí)行修繕程序或擔(dān)任其他應(yīng)急職務(wù)。（3）維修工程進(jìn)行時，應(yīng)盡量避免給用戶造成不便。（5）每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄。（7）進(jìn)行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則。三、清潔員工（1）打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等。（3）打掃所有大樓業(yè)主指定之辦公室，室內(nèi)地面、桌面、墻面、天花、玻璃均在清潔之列。（5）將廢棄物收集及妥當(dāng)處理。（7）按照大樓管理員的指示執(zhí)行其他清潔任務(wù)或特別服務(wù)。（9）所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當(dāng)使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器