【正文】 力人物業(yè)管理有限公司2003/11/1843 / 43。（8）所有在高空外墻工作的清潔員，必須配戴安全防護(hù)用具，違者一律給予紀(jì)律處分。（6）清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。（4）所有公共地板定期打蠟。（2）清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、扶梯、各類(lèi)管口、木器、金屬制品、窗戶(hù)、玻璃門(mén)、滅火器、照明設(shè)備、垃圾筒及煙灰缸等。（8）協(xié)助管理員處理日常園藝盆載擺設(shè)。（6）領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄。（4）工程進(jìn)行時(shí)若涉及停電、停水、?？照{(diào)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書(shū)面通告預(yù)先通知用戶(hù)。（2）負(fù)責(zé)大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。（8）指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。（6）盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人員支援。（4）絕對(duì)服從合理的工作指示。（2）按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線(xiàn)路。其中：辦公用房50 m2，其他用房（含工具房、倉(cāng)庫(kù)等）80 m2。二、機(jī)構(gòu)設(shè)立與人員配備健全組織，落實(shí)人員（組織結(jié)構(gòu)及人員配置同上），崗位具體人員待定。6維修費(fèi)用800總供配電系統(tǒng)預(yù)估，不含房屋的本體維修、及相應(yīng)設(shè)施的突發(fā)事故的大修費(fèi)用照明系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)物業(yè)設(shè)施7保安費(fèi)用保安器材費(fèi)10安全人員用電筒、電池及對(duì)講機(jī)維修等費(fèi)用8公用水電費(fèi)用200公共照明及水景、綠化等公共用水2009其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按費(fèi)用總額的1%預(yù)計(jì)10稅金1,稅金1,營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅、教育附加等，按5%計(jì)提11傭金管理傭金按8%計(jì)算費(fèi)用合計(jì)24,24,（二）收入測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)管理費(fèi)收入：收入測(cè)算表收 入序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡規(guī)劃）單價(jià)合計(jì)備注1住宅樓物業(yè)管理費(fèi) 22, 100%計(jì)2停車(chē)場(chǎng)20003合計(jì)24, （三）收支平衡測(cè)算及解決辦法根據(jù)測(cè)算，管理傭金按7%計(jì)算則可持平,如果停車(chē)場(chǎng)的收入減少,則可能出現(xiàn)虧損。五、適用范圍，管理處全體員工。連續(xù)二個(gè)月考核在6分以下者辭退或給予行政處分。年度扣分累計(jì)在10分以下者，可領(lǐng)取全額年終獎(jiǎng)，扣分在10－18分之間的可領(lǐng)取90％的年終獎(jiǎng)，扣分在18－26分之間可領(lǐng)取70％的年終獎(jiǎng)，扣分在26－36之間可領(lǐng)取50％的年終獎(jiǎng)，36分以上者取消年終獎(jiǎng)?？己藰?biāo)準(zhǔn)：考核內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)考核表?？己朔N類(lèi)：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)比打分，年度考核由主任與管理處各部門(mén)負(fù)責(zé)人組織考核小組進(jìn)行評(píng)比打分，日常的記錄、檢查由各班組負(fù)責(zé)人進(jìn)行記錄。末位淘汰制：全年受業(yè)主投訴最多的15名員工，公司將其辭退，真誠(chéng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。（3）管理人員培訓(xùn)a) 物業(yè)管理工作程序的熟悉及了解b) 定期提交工作報(bào)告或改善管理工作建議c) 對(duì)一些能力較高的、有發(fā)展?jié)摿Φ娜耍m當(dāng)調(diào)動(dòng)工作，使其能在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)多種工作經(jīng)驗(yàn)和技能。（4）崗位輪訓(xùn)：主要通過(guò)不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專(zhuān)多能，提高綜合管理水平。培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人1小區(qū)管理模式及標(biāo)準(zhǔn)全體人員2小區(qū)管理規(guī)章制度全體人員3小區(qū)房屋驗(yàn)收移交程序全體人員4小區(qū)治安保衛(wèi)工作程序保安員5小區(qū)清潔衛(wèi)生工作程序清潔員6小區(qū)住戶(hù)裝修管理辦法全體人員7工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言全體人員8消防職責(zé)及滅火程序全體人員培訓(xùn)方式（1）自行辦班培訓(xùn)：舉辦物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班，提高員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平；（2）外送培訓(xùn)。第四章 人員設(shè)置、培訓(xùn)及管理一、湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)主要管理人員介紹本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理專(zhuān)案小組，總負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓 名周劍波性 別男年 齡41職 務(wù)總經(jīng)理職 稱(chēng)中級(jí)學(xué) 歷大學(xué)本科參加工作時(shí)間1978年從事項(xiàng)目經(jīng)理年 限8年已完成物業(yè)管理項(xiàng)目情況業(yè) 主項(xiàng) 目 名 稱(chēng)建設(shè)規(guī)模時(shí) 間質(zhì) 量長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司管委會(huì)大樓21716M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司高級(jí)公寓（C4）10172M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司M0園區(qū)20056M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司管委會(huì)機(jī)關(guān)宿舍27596M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司綠化22250M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司水泥道路371402優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司配電間7個(gè)優(yōu)秀技術(shù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表姓 名王若萍性 別男年 齡職 務(wù)工程部經(jīng)理職 稱(chēng)工程師學(xué) 歷大學(xué)本科參加工作時(shí)間從事項(xiàng)目經(jīng)理（技術(shù)負(fù)責(zé)人）年 限已完成物業(yè)管理項(xiàng)目情況業(yè) 主項(xiàng) 目 名 稱(chēng)建 設(shè) 規(guī) 模時(shí) 間質(zhì) 量長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司原管委會(huì)大樓21716M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司高級(jí)公寓10172M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司M0園區(qū)20056M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司管委會(huì)機(jī)關(guān)宿舍27596M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司綠化22250M2優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司水泥道路371402優(yōu)秀長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司配電間7個(gè)優(yōu)秀二、本公司管理的同類(lèi)物業(yè)情況及本小區(qū)擬用設(shè)備介紹過(guò)去三年來(lái)所承接同類(lèi)項(xiàng)目情況一覽表業(yè)主名稱(chēng)規(guī)模（面積及樓層）合同日期合同價(jià)格備注長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司79536M22003年1月1日46萬(wàn)高級(jí)公寓10172M22003年1月1日MO園區(qū)20056M22003年1月1日C4小區(qū)21716M22003年1月1日本物業(yè)擬用設(shè)備序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)品牌型號(hào)產(chǎn)地單位數(shù)量備注1吸水機(jī)TASKIVADUMAT44T瑞士臺(tái)1自有2吸塵器TASKIBORA12瑞士臺(tái)1自有3手推式割草機(jī)6HP 600/4B＆Ｓ新西蘭臺(tái)2自有4手提式綠籬修剪機(jī)隆鑫LLCLJ75中國(guó)臺(tái)1自有三、組織架構(gòu)根據(jù)湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)小區(qū)的實(shí)際情況，我們將設(shè)置湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理處，物業(yè)管理人員共16人。02地面(瓷片、地磚等)03天面(防水)04樓道、走廊(地磚)05扶手(油漆)06門(mén)(防火門(mén))07窗08外墻面公共設(shè)施09區(qū)內(nèi)道路10路崖11排水溝、沙井、排污井12地庫(kù)及停車(chē)場(chǎng)13污水井及排污管道14休閑設(shè)施15供電線(xiàn)路16供水秘道17公共照明九 疾病防疫管理三院職工宿舍區(qū)物業(yè)值班室將依靠湘雅三醫(yī)院專(zhuān)業(yè)防治技術(shù)，配合三院后勤部門(mén)對(duì)三院職工宿舍區(qū)實(shí)施定期、不定期消毒工程，嚴(yán)格執(zhí)行消毒控制程序并建立快速監(jiān)控反饋運(yùn)作機(jī)制，并向小區(qū)提供家庭消毒特約服務(wù)，確保小區(qū)業(yè)主與住戶(hù)最大程度上免受疾病侵襲。 (一)日常家庭維修內(nèi)容序號(hào)維修項(xiàng)目備注1換燈泡、光管確保各種零配件質(zhì)量；確保維修目標(biāo)及時(shí)率大于98％確保維修返工率為0。（7）、力人物業(yè)報(bào)及其電子版是我們與業(yè)主(用戶(hù))溝通的重要渠道之一，我們將利用這一宣傳媒體加強(qiáng)與業(yè)主、住戶(hù)的聯(lián)系。開(kāi)展各種形式的球類(lèi)、武術(shù)等活動(dòng)。開(kāi)展各種形式的歌詠會(huì)、舞會(huì)、音樂(lè)欣賞會(huì)、趣味游戲、掇牌類(lèi)活動(dòng)。邀請(qǐng)小區(qū)業(yè)主參加電影晚會(huì)等活動(dòng)。舉辦新春文藝活動(dòng)、中秋文藝活動(dòng)、國(guó)慶文藝活動(dòng)等。同時(shí)，與管理服務(wù)工作緊密聯(lián)系起來(lái)，開(kāi)展有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，花錢(qián)買(mǎi)建議、花錢(qián)買(mǎi)意見(jiàn)。（2）、文藝活動(dòng)。由此，情感服務(wù)與人文關(guān)懷就成為孿生姊妹。一個(gè)高尚的小區(qū)總是與高雅的文化、高雅的藝術(shù)、高層次的追求和高素質(zhì)的人連在一起。力人物業(yè)在管理服務(wù)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代科技愈發(fā)展，人與人之間直接交流的機(jī)會(huì)就愈少，城市綜合癥、都市孤獨(dú)癥己成為現(xiàn)代城市人新的病癥，也可以說(shuō)是高科技在為人類(lèi)生活帶來(lái)便利之后的副作用。（1）產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料（2）住用戶(hù)檔案資料（3）裝修資料（4）維修資料（5）治安交通管理資料（6）設(shè)備設(shè)施管理資料（7）綠化清潔資料（8）員工管理資料（9）業(yè)主反饋（10）業(yè)委會(huì)資料資料的管理（1）歸檔管理（2）檔案的使用：應(yīng)利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)機(jī)技術(shù)，并采用行進(jìn)的檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用；對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)；（3）檔案的銷(xiāo)毀：根據(jù)文檔的保存期限及性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀，防止檔案的堆積和混淆；對(duì)已過(guò)存檔期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可銷(xiāo)毀，同時(shí)應(yīng)建立銷(xiāo)毀文檔清單備查。五、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）主要服務(wù)內(nèi)容1. 負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)日常維護(hù)2. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的接管驗(yàn)收；3. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)；4. 負(fù)責(zé)房屋要本體及服務(wù)設(shè)施的不定期維護(hù)；5. 負(fù)責(zé)小型增加改造和裝修期間的管量服務(wù)。（3）、室外時(shí)花擺放在小區(qū)主入口及公共空間根據(jù)不同季節(jié)擺放鮮花盛開(kāi)的時(shí)花更是提高綠化檔次，提升綠化景觀的有效方法。因此，我們將在小區(qū)大門(mén)、公共設(shè)施及物業(yè)辦公室等處配置適合生長(zhǎng)的盆花。澆水。個(gè)人工具自己保管，丟失自己賠償。補(bǔ)苗、補(bǔ)草花草、樹(shù)木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時(shí)匯報(bào)、補(bǔ)種，發(fā)現(xiàn)人為或盆花更換及擺放由技術(shù)人員設(shè)計(jì)，按色彩、造型擺放盆花及時(shí)花、視生長(zhǎng)情況及時(shí)更換，保證生長(zhǎng)健壯、茂盛。施肥后及時(shí)松土、澆透水。盆花澆水見(jiàn)干見(jiàn)濕、以澆透為準(zhǔn)。盆花及時(shí)修剪枯枝黃葉、綁縛樹(shù)型。草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪一次，剪草機(jī)剪完草后兩天內(nèi)修完草邊，馬上澆一遍透水。灌木修剪成形，生長(zhǎng)健壯。盆花內(nèi)無(wú)雜草，葉面無(wú)灰塵、干凈光潔。俗話(huà)說(shuō)“三分種、七分管”，我們?cè)诰墓芾硎彝饩G地及室內(nèi)盆花的同時(shí)，做到“立地成景、一年成蔭、綠地常青、花壇常艷”，營(yíng)造一個(gè)景觀絢爛、綠意盎然、鮮花盛開(kāi)的景象。 三院職工宿舍區(qū)的綠化面積較多，園林綠化環(huán)境也比較優(yōu)美，美中不足的是以綠化為主，沒(méi)有很好的配合和點(diǎn)綴一些四季時(shí)花，因此，需要在環(huán)境綠化方面做一些更新改造，通過(guò)綠色設(shè)計(jì)營(yíng)造一個(gè)四季常青、四季花開(kāi)、優(yōu)美舒適的花園式環(huán)境。園林綠化是唯一有生命的基礎(chǔ)設(shè)施，集藝術(shù)性和功能性于一體，直接影響和制約著人們生存環(huán)境