【正文】 力人物業(yè)管理有限公司 2021/11/18 房地產(chǎn) E網(wǎng) 。 （ 8）所有在高空外墻工作的清潔員，必須配戴安全防護(hù)用具，違者一律給予紀(jì)律處分。 （ 6）清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。 （ 4）所有公共地板定期打蠟。 （ 2）清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè) 備、垃圾筒及煙灰缸等。 （ 8）協(xié)助管理員處理日常園藝盆載擺設(shè)。 （ 6）領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄。 （ 4）工程進(jìn)行時(shí)若涉及停電、停水、?？照{(diào)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知用戶。 （ 2）負(fù)責(zé)大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。 （ 8）指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。 （ 6）盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人員支援。 （ 4）絕對(duì)服從合理的工作指示。 （ 2）按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。其中：辦公用房 50 m2，其他用房 （含工具房、倉(cāng)庫(kù)等） 80 m2。 二、機(jī)構(gòu)設(shè)立與人員配備 健全組織，落實(shí)人員（組織結(jié)構(gòu)及人員配置同上），崗位具體人員待定。 6 維 修 費(fèi) 用 800 總供配電系統(tǒng) 預(yù)估，不含房屋的本體維修、及相應(yīng)設(shè)施的突發(fā)事故的大修費(fèi)用 照明系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng) 物業(yè)設(shè)施 7 保 安 費(fèi) 用 保安器材費(fèi) 10 安全人員用電筒、電池及對(duì)講機(jī)維修等費(fèi)用 8 公用水電費(fèi)用 200 公共照明及水景、綠化等公共用水 200 9 其 他 費(fèi) 用 不可預(yù)見費(fèi)用 按費(fèi)用總額的 1%預(yù)計(jì) 10 稅金 1, 稅金 1, 營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅、教 育 附 加等，按 5%計(jì)提 11 傭金 管理傭金 按 8%計(jì)算 費(fèi)用合計(jì) 24, 24, （二） 收入測(cè)算 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 住宅 物業(yè)管理費(fèi)收入： 元 /m2 收入測(cè)算表 收 入 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（㎡規(guī)劃） 單價(jià) 合計(jì) 備注 1 住宅樓物業(yè)管理費(fèi) 22, 100%計(jì) 2 停車場(chǎng) 2021 3 合計(jì) 24, （三）收支平衡測(cè)算及解決辦法 根據(jù)測(cè)算，管理傭金按 7%計(jì)算則可持平 ,如果停車場(chǎng)的收入減少 ,則可能出現(xiàn)虧損。 五、適用范圍，管理處全體員工。 連續(xù)二個(gè)月考核在 6 分以下者辭退或給予行政處分。 年 度扣分累計(jì)在 10 分以下者，可領(lǐng)取全額年終獎(jiǎng)，扣分在 10－ 18分之間的可領(lǐng)取 90％的年終獎(jiǎng)，扣分在 18－ 26分之間可領(lǐng)取 70％的年終獎(jiǎng)，扣分在 26－ 36之間可領(lǐng)取 50％的年終獎(jiǎng)， 36 分以上者取消年終獎(jiǎng)。 考核標(biāo)準(zhǔn)：考核內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)詳見考核表。 考核種類：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)比打分，年度考核由主任與管理處各部門負(fù)責(zé)人組織考核小組進(jìn)行評(píng)比打分，日常的記錄、檢查由各班組負(fù)責(zé)人進(jìn)行記錄。末位淘汰制：全年受業(yè)主投訴最多的 15 名員工，公司將其辭退，真誠(chéng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。 （ 3）管理人員培訓(xùn) a) 物業(yè)管理工作程序 的熟悉及了解 b) 定期提交工作報(bào)告或改善管理工作建議 c) 對(duì)一些能力較高的、有發(fā)展?jié)摿Φ娜?，適當(dāng)調(diào)動(dòng)工作，使其能在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)多種工作經(jīng)驗(yàn)和技能。 （ 4）崗位輪訓(xùn)：主要通過(guò)不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理水平。 培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對(duì)象 授課 人 管理處主任（兼） 財(cái) 務(wù) 兼 內(nèi) 勤 1 人 物管員 1 人 保潔 3 人 綠化 1 人 水 電 維 修 1 人 保 安 9 人 1 小區(qū)管理模式及標(biāo)準(zhǔn) 全體人員 2 小區(qū)管理規(guī)章制度 全體人員 3 小區(qū)房屋驗(yàn)收移交程序 全體人員 4 小區(qū)治安保衛(wèi)工作程序 保安員 5 小區(qū)清潔衛(wèi)生工作程序 清潔員 6 小區(qū)住戶裝修管理辦法 全體人員 7 工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言 全體人員 8 消防職責(zé)及滅火程序 全體人員 培訓(xùn)方式 （ 1）自行辦班培訓(xùn)：舉辦物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，提高員工專業(yè)知識(shí)水平； （ 2）外送培訓(xùn)。 第四章 人員設(shè)置、培訓(xùn)及管理 一、湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)主要管理人員介紹 本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理專案小組，總負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人情況見下表： 項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷表 姓 名 周劍波 性 別 男 年 齡 41 職 務(wù) 總經(jīng)理 職 稱 中級(jí) 學(xué) 歷 大學(xué)本科 參加工作時(shí)間 1978 年 從事項(xiàng)目經(jīng)理 年 限 8 年 已完成物業(yè)管理項(xiàng)目情況 業(yè) 主 項(xiàng) 目 名 稱 建設(shè)規(guī)模 時(shí) 間 質(zhì) 量 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 管委會(huì)大樓 21716M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 高級(jí)公寓（ C4） 10172M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 M0 園區(qū) 20216M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 管委會(huì)機(jī)關(guān)宿舍 27596M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)總公司 綠化 22250M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 水泥道路 371402 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 配電間 7 個(gè) 優(yōu)秀 技術(shù)負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表 姓 名 王若萍 性 別 男 年 齡 職 務(wù) 工程部經(jīng)理 職 稱 工程師 學(xué) 歷 大學(xué)本科 參加工作時(shí)間 從事項(xiàng)目經(jīng)理 （技術(shù)負(fù)責(zé)人） 年 限 已完成物業(yè)管理項(xiàng)目情況 業(yè) 主 項(xiàng) 目 名 稱 建 設(shè) 規(guī) 模 時(shí) 間 質(zhì) 量 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 原管委會(huì)大樓 21716M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 高級(jí)公寓 10172M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 M0 園區(qū) 20216M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 管委會(huì)機(jī)關(guān)宿舍 27596M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 綠化 22250M2 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 水泥道路 371402 優(yōu)秀 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 配電間 7 個(gè) 優(yōu)秀 二、本公司管理的同類物業(yè)情況及本小區(qū)擬用設(shè)備介紹 過(guò)去三年來(lái)所承接同類項(xiàng)目情況一覽 表 業(yè)主名稱 規(guī)模（面積及樓層） 合同日期 合同價(jià)格 備注 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總公司 79536M2 2021 年 1 月 1 日 46 萬(wàn) 高級(jí)公寓 10172M2 2021 年 1 月 1 日 元 /M2 MO 園區(qū) 20216M2 2021 年 1 月 1 日 元 /M2 C4 小區(qū) 21716M2 2021 年 1 月 1 日 元 /M2 本物業(yè)擬用設(shè)備 序號(hào) 設(shè)備名稱 品牌 型號(hào) 產(chǎn)地 單位 數(shù)量 備注 1 吸水機(jī) TASKI VADUMAT44T 瑞士 臺(tái) 1 自有 2 吸塵 器 TASKI BORA12 瑞士 臺(tái) 1 自有 3 手推式割草機(jī) 6HP 600/4B＆Ｓ 新西蘭 臺(tái) 2 自有 4 手提式綠籬修剪機(jī) 隆鑫 LLCLJ75 中國(guó) 臺(tái) 1 自有 三、組織架構(gòu) 根據(jù)湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)小區(qū)的實(shí)際情況，我們將設(shè)置湘雅三醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理處，物業(yè)管理人員共 16 人。 02 地面 (瓷片、地磚等 ) 03 天面 (防水 ) 04 樓道、走廊 (地磚 ) 05 扶手 (油漆 ) 06 門 (防火門 ) 07 窗 08 外墻面 公共設(shè)施 09 區(qū)內(nèi)道路 10 路崖 11 排水溝、沙井、排污井 12 地庫(kù)及停車場(chǎng) 13 污水井及排污管道 14 休閑設(shè)施 15 供 電線路 16 供水秘道 17 公共照明 九 疾病防疫管理 三院職工宿舍區(qū)物業(yè)值班室將依靠湘雅三醫(yī)院專業(yè)防治技術(shù)，配合三院后勤部門對(duì)三院職工宿舍區(qū)實(shí)施定期、不定期消毒工程，嚴(yán)格執(zhí)行消毒控制程序并建立快速監(jiān)控反饋運(yùn)作機(jī)制，并向小區(qū)提供家庭消毒特約服務(wù)，確保小區(qū)業(yè)主與住戶最大程度上免受疾病侵襲。 (一 )日常家庭維修內(nèi)容 序號(hào) 維修項(xiàng)目 備注 1 換燈泡、光管 確保各種零配件質(zhì)量； 確保維修目標(biāo)及時(shí)率大于2 換開關(guān) 3 換鎮(zhèn)流器 98％ 確保維修返工率為 0。 （ 7）、力人物業(yè)報(bào)及其電子版是我們與業(yè)主 (用戶 )溝通的重要渠道之一，我們將利用這一宣傳媒體加強(qiáng)與業(yè)主、住戶的聯(lián)系。開展各種形式的球類、武術(shù)等活動(dòng)。開展各種形式的歌詠會(huì)、舞會(huì)、音樂欣賞會(huì)、趣味游戲、掇牌類活動(dòng)。邀請(qǐng)小區(qū)業(yè)主參加電影晚會(huì)等活動(dòng)。舉辦新春文藝活動(dòng)、中秋文藝活動(dòng)、國(guó)慶文藝活動(dòng)等。同時(shí)，與管理服務(wù)工作緊密聯(lián)系起來(lái)，開展有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)，花錢買建議、花錢買意見。 （ 2）、文藝活動(dòng)。由此，情感服務(wù)與人文關(guān)懷就成為孿生姊妹。一個(gè)高尚的小區(qū)總是與高雅的 文化、高雅的藝術(shù)、高層次的追求和高素質(zhì)的人連在一起。力人物業(yè)在管理服務(wù)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代科技愈發(fā)展，人與人之間直接交流的機(jī)會(huì)就愈少，城市綜合癥、都市孤獨(dú)癥己成為現(xiàn)代城市人新的病癥，也可以說(shuō)是高科技在為人類生活帶來(lái)便利之后的副作用。 （ 1）產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料 （ 2）住用戶檔案資料 （ 3）裝修資料 （ 4）維修資料 （ 5）治安交通管理資料 （ 6）設(shè)備設(shè)施管理資料 （ 7）綠化清潔資料 （ 8）員工管理資料 （ 9）業(yè)主反饋 （ 10）業(yè)委會(huì)資料 資料的管理 （ 1）歸檔管 理 （ 2）檔案的使用：應(yīng)利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)機(jī)技術(shù)，并采用行進(jìn)的檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用；對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)； （ 3）檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限及性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆；對(duì)已過(guò)存檔期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可銷毀，同時(shí)應(yīng)建立銷毀文檔清單備查。 五、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù) （一）主要服務(wù)內(nèi)容 1. 負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)日常維護(hù) 2. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的接管驗(yàn)收； 3. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)； 4. 負(fù)責(zé)房屋要本體及服務(wù)設(shè)施的不定期維護(hù)； 5. 負(fù)責(zé)小型增加改造和裝修期間的管量服務(wù)。 （ 3）、室外時(shí)花擺放 在小區(qū)主入口及公共空間根據(jù)不同季節(jié)擺放鮮花盛開的時(shí)花更是提高綠化檔次，提升綠化景觀的有效方法。因此，我們將在小區(qū)大門、公共設(shè)施及物業(yè)辦公室等處配置適合生長(zhǎng)的盆花。 澆水。個(gè)人工具自己保管，丟失自己賠償。 補(bǔ)苗、補(bǔ)草 花草、樹木、草坪有缺損現(xiàn)象，及時(shí)匯報(bào)、補(bǔ)種，發(fā)現(xiàn)人為或 盆 花 更 換及擺放 由技術(shù)人員設(shè)計(jì)，按色彩、造型擺放盆花及時(shí)花、視生長(zhǎng)情況及時(shí)更換，保證生長(zhǎng)健壯、茂盛。施肥后及時(shí)松土、澆透水。盆花澆水見干見濕、以澆透為準(zhǔn)。盆花及時(shí)修剪枯枝黃葉、綁縛樹型。草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪一次，剪草機(jī)剪完草后兩天內(nèi)修完草邊，馬上澆一遍透水。灌木修剪成形，生長(zhǎng)健壯。盆花內(nèi)無(wú)雜草，葉面無(wú)灰塵、干凈光潔。俗話說(shuō)“三分種、七分管”，我們?cè)诰?