【正文】 由以上幾點(diǎn)可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理的地方，通過確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場各種施工記錄，做好材料進(jìn)料抽檢工作，及時(shí)掌握各種材料的市場價(jià)格信息，在保證質(zhì)量的前提下盡可能將工期提前。合同管理員、財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目工程部等有關(guān)人員密切合作，經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解工程進(jìn)度，掌握施工形象，使每筆履約款項(xiàng)都依據(jù)工程造價(jià)監(jiān)理的審核結(jié)果和工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。簽訂合同認(rèn)真審核，嚴(yán)格施工合同的訂立。（3）合同管理與控制。（2）工程發(fā)包施工方的邀標(biāo)與選擇，嚴(yán)格選擇施工單位，要求施工方對項(xiàng)目施工管理具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。由于在施工圖預(yù)算過程中，預(yù)算人員對圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問題，這個(gè)過程也可以對設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏問題進(jìn)行記錄并在圖紙會審時(shí)向設(shè)計(jì)部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過多的設(shè)計(jì)變更而造成建安成本增加。通常施工圖預(yù)算都是在施工圖經(jīng)過有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進(jìn)行施工圖預(yù)算，此時(shí)圖紙文件實(shí)際上已經(jīng)定局，施工圖預(yù)算只要是按照圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的內(nèi)容及做法要求按國家規(guī)定的預(yù)算定額和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算工程造價(jià)。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交設(shè)計(jì)審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對施工圖進(jìn)行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯(cuò)漏、使用材料及工程成本的問題要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費(fèi)。d、結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡單說明。比如：結(jié)構(gòu)安全重要性等級及非抗震、抗震等級的選用。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計(jì)為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。比如：a、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)過程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒有更多的考慮設(shè)計(jì)對工程建設(shè)成本的重大影響。在全面審查后，針對各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對修改后的設(shè)計(jì)方案要從新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)槲覀冊阡N售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對價(jià)格的關(guān)注。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的注重事項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解。項(xiàng)目立項(xiàng)階段，作好目標(biāo)成本預(yù)測進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。（3）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。（2）健全成本管理制度、制定管理目標(biāo)健全成本控制管理制度、加強(qiáng)認(rèn)識、落實(shí)責(zé)任、使成本管理工作走向科學(xué)性、規(guī)范化的管理模式。在成本控制中，要對具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對所有合同的付款進(jìn)行控制；要對成本數(shù)量進(jìn)行控制；對費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。成本控制的全面性因此，當(dāng)采取某項(xiàng)成本控制措施時(shí)，要考慮這項(xiàng)措施是否會對其他的項(xiàng)目目標(biāo)控制產(chǎn)生不利的影響。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。(2)加強(qiáng)物業(yè)管理公司的素質(zhì)教育及管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。保修服務(wù)階段的成本管理與控制 保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。 （4）由項(xiàng)目部統(tǒng)一組織下，辦理中間結(jié)算價(jià)格和竣工結(jié)算價(jià)格，并由造價(jià)部出具工程造價(jià)審核報(bào)告。(2)參與材料定價(jià)工作，根據(jù)市場材料單價(jià)調(diào)查，控制主要材料的價(jià)格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價(jià)格。在工程預(yù)決算方面，項(xiàng)目的成本控制應(yīng)引進(jìn)投資監(jiān)理的概念。(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對項(xiàng)目成本的影響。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務(wù)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無形的壓力，迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)及材料商中選取3家～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本費(fèi)用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會造成太大的缺口，又能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10％的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5％的總工程造價(jià)。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。碧桂園企業(yè)都有自己的設(shè)計(jì)公司，更應(yīng)該有效加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念的合理性與科學(xué)性，有效控制設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，對項(xiàng)目成本所帶來的影響。經(jīng)濟(jì)專家在評標(biāo)時(shí)對投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)，在方案評定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評審專家組。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收人的7％ 8．其它費(fèi)用。但是對于具體的企業(yè)、具體的項(xiàng)目，它所占成本的構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。6．貸款利息。5．管理費(fèi)用。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。4．項(xiàng)目施工階段的成本。如工程勘察(測量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。3．項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段成本。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。配套及其他收費(fèi)支出。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的3040%。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。土地費(fèi)用是評價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對于整個(gè)項(xiàng)目來說是基礎(chǔ)性階段，非常重要。1．項(xiàng)目前期階段的成本。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。要完成這個(gè)系統(tǒng)工程必須由信息工程、專業(yè)技術(shù)、營銷策劃、經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制、統(tǒng)籌各方協(xié)同配合方能實(shí)現(xiàn)。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進(jìn)行淺述：一、成本控制的意義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是：產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。國家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開發(fā)項(xiàng)目過程中，以最低的成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條物業(yè)虧損或補(bǔ)貼（1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)）（2）取暖費(fèi)虧損（3）水電費(fèi)虧損（含差額部分）暫缺暫缺現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺相應(yīng)政策。制定委托經(jīng)營合同173。物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案174。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產(chǎn)公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間172。車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報(bào)銷（4）其他辦公用品費(fèi)第九項(xiàng)物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費(fèi)用173。依據(jù)北京公司獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的政策確定獎(jiǎng)金額財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額173。制定工程年度付款計(jì)劃工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計(jì)劃（4）銷售回款的管理172。資金占壓費(fèi)用估算與控制財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃財(cái)務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費(fèi)用付款流程（2）地價(jià)款的支付172。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃172。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工172。甲方督促乙方履行合同義務(wù)174?，F(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量172。施工單位審圖175。工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制173。及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況174。工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差172。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范173。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量172。先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作詳見《補(bǔ)償管理規(guī)范》其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）172。晚交房原因分類處理173。變更審批與知會制度173。制作樓書173。使用登記174。委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收、保管和再利用172。材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)172。制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購172。招投標(biāo)評審委員會樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修172。先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》173。額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析172。銷售工作進(jìn)度控制174。征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流程規(guī)范》營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用172。確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見《營銷費(fèi)用管理