萬科成本核算指導(dǎo)(參考版)
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【正文】 2003年2月4日 14 / 14。82 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。第八章 附 則81 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。成本報表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費明細(xì)表”；(4) “房地產(chǎn)項目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報時間:72 成本報表報送時間為每季后10日內(nèi)，年度報表時間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項目開發(fā)的不同階段要求報送有關(guān)成本報表。可資本化的借款費用不包括借款手續(xù)費及傭金等；614 可確定借款用途并?？顚Ｓ玫模蓪⒔杩钯M用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對象間分?jǐn)偅蝗绻淮涡岳?shù)額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計入開發(fā)間接費的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進(jìn)行調(diào)整。68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費”項目中。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預(yù)算造價 = 工程標(biāo)價* 建筑安裝工程費 各項工程預(yù)算造價合計 配套設(shè)施費67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。66 對幾個工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。建筑安裝工程費64 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 前期工程費62能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 五級科目 備注 開發(fā)成本 各項目 各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細(xì) 完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 （各住宅小區(qū)、配套設(shè)施） 前期工程費 同上 基礎(chǔ)設(shè)施費 同上 建筑安裝工程費 同上 配套設(shè)施費 同上 開發(fā)間接費 自一級科目 待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補償費 按前述明細(xì) 開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入 待分?jǐn)偳捌诠こ藤M 同上 待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費 同上 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費 同上 開發(fā)間接費 各項目 工資及附加費 定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 有關(guān)部門 辦公費用 差旅交通費 修理費 通訊費 周轉(zhuǎn)房攤銷 利息并借款費用 質(zhì)量檢驗費 物業(yè)管理基金 其他 開發(fā)產(chǎn)品 項目名稱 成本核算對象 設(shè)置面積或套 數(shù)的數(shù)量金額帳 第六章 成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費61 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)時，可先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地
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