【正文】 4．2．2“ 應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開發(fā)間接費(fèi)“的劃分： ◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開發(fā)間接費(fèi)”科目； ◆ 過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支； ◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。 4．1．5．3與項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開發(fā)間接費(fèi)”核算； 4．1．5．4“開發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、開盤前的營銷推廣費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”。 4．1．4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4．1．“財(cái)務(wù)費(fèi)用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費(fèi)等； 4．1． 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費(fèi)”； 4．1．5. 開發(fā)間接費(fèi) 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費(fèi)用支出。 4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”： ◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等； 4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、客戶事務(wù)部、萬客會(huì)、銷售賣場服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費(fèi)用”； ◆直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”； 4．1．2 營業(yè)（銷售）費(fèi)用 4．1． “營業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等； 4．1． 下列費(fèi)用在“營業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算： ◆項(xiàng)目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設(shè)及維持等費(fèi)用； ◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等； ◆應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用； ◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營業(yè)費(fèi)用”。“開發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“行政管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開發(fā)項(xiàng)目可作為三級(jí)明細(xì)科目，“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”項(xiàng)下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。B、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。四、開發(fā)間接費(fèi)核算開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 項(xiàng)目開、完工不在季度末時(shí)，按時(shí)間加權(quán)折算為一個(gè)季度的在建面積或資金占用量。 4．2．3 費(fèi)用在不同公司（如：成立多個(gè)項(xiàng)目公司）之間的劃分： ◆地區(qū)總部在擁有多個(gè)獨(dú)立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時(shí)，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費(fèi)用的歸屬； ◆ 同一部門或人員的費(fèi)用，在同一時(shí)期，原則上不得分拆在不同的公司核算； ◆總部可向下屬公司分?jǐn)傎M(fèi)用，但在年底一次性按總額分?jǐn)?，不按月分?xiàng)分?jǐn)偂！魠R兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）：◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。4．1．3. 下列費(fèi)用不屬于“營業(yè)費(fèi)用”：4．1． 項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有“營業(yè)費(fèi)用“（計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”）；4．1． 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤”中核算，不在“營業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營業(yè)費(fèi)用”科目核算；4．1． 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計(jì)入經(jīng)營成本）；4．1．、樣板間及賣場建設(shè)等費(fèi)用，以及費(fèi)用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費(fèi)用”，可計(jì)入“待攤費(fèi)用”、或“長期待攤費(fèi)用”，在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)分項(xiàng)攤銷。4．方法和過程控制4．1費(fèi)用的歸集4．1．4．1． “管理費(fèi)用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費(fèi)用（工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等）、行政費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。： 萬科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW0304） 萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)三、萬科地產(chǎn)費(fèi)用核算規(guī)范VKCW03041．目的：為規(guī)范有關(guān)費(fèi)用核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)政策，適應(yīng)管理要求，加強(qiáng)費(fèi)用控制。其測算依據(jù)可以是：最近銷售市價(jià)、周邊同檔次存貨市價(jià)、預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量等。對于地產(chǎn)存貨或物業(yè)工程，應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目，比較成本與可變現(xiàn)凈值，從而計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；對于數(shù)量繁多、單價(jià)較低的原材料、低值易耗品，可按類別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。該科目按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價(jià)值全部計(jì)入“主營業(yè)務(wù)成本”科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費(fèi)用”科目；地產(chǎn)公司低值易耗品的攤銷按領(lǐng)用部門及用途計(jì)入“管理費(fèi)用”、“開發(fā)成本”等相關(guān)成本、費(fèi)用科目。 各公司應(yīng)根據(jù)具體情況，對低值易耗品采用一次攤銷或五五攤銷的方法。 低值易耗品的核算 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。 核算說明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采購的實(shí)際成本；貸方核算原材料領(lǐng)用的實(shí)際成本；余額為在庫原材料成本。 原材料的核算 科目設(shè)置 “原材料”科目核算地產(chǎn)公司及物業(yè)管理處庫存材料的實(shí)際成本。 收到租金收入時(shí)，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 住宅出租一般不計(jì)提攤銷；配套資產(chǎn)無論出租還是自我經(jīng)營，；出租的商鋪、寫字樓，參照集團(tuán)固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行攤銷。B、“出租開發(fā)產(chǎn)品”及“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”各明細(xì)科目及核算項(xiàng)目的核算要求，與“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目相同。出租開發(fā)產(chǎn)品不包括租期半年以下、年出租收入金額30萬元以下的開發(fā)產(chǎn)品?？颇康脑O(shè)置明細(xì)如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目出租開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品攤銷 核算說明A、各單位應(yīng)于確定完工開發(fā)產(chǎn)品的出租用途并簽定出租合同、協(xié)議時(shí)，將有關(guān)事宜報(bào)總部財(cái)務(wù)部審核，在獲得總部財(cái)務(wù)部同意后，按開發(fā)項(xiàng)目的功能，將其由“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。E、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”類中。對于單獨(dú)計(jì)算容積率的地上車庫，不作為配套資產(chǎn)核算，而是在“完工開發(fā)產(chǎn)品”的“商鋪”核算項(xiàng)目中核算。經(jīng)營類：具有經(jīng)營價(jià)值、可以出租或出售的配套資產(chǎn)，如地下車位、可以出租的幼兒園等。C、根據(jù)配套資產(chǎn)的效益及經(jīng)營方式，可將其分為兩類：公益類：只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租的配套資產(chǎn)，如會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校等。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，便于簡化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)的總數(shù)額。 完工開發(fā)產(chǎn)品的核算 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫存實(shí)際成本。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品”的實(shí)際成本。其中，土地獲得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開工面積對應(yīng)的合同金額（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》第六章），作分錄如下：借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—在建期 貸：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地其后再支付土地獲得價(jià)款，應(yīng)記入“開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地”的借方；期末，如“開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地”的科目余額在貸方，則按其貸方金額，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下：借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地貸：預(yù)提費(fèi)用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。期末