【正文】 成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。C、紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。 核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）3．物業(yè)工程項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將擬開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 類(lèi)中；項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將“擬開(kāi)發(fā)土地”中開(kāi)工部分對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類(lèi)中。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設(shè)置 “出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)存貨的原值；“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)”科目核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷(xiāo)。各公司可按領(lǐng)用的部門(mén)或用途下設(shè)明細(xì)會(huì)計(jì)科目。2．范圍：本辦法全部適用于地產(chǎn)單位； 3．職責(zé)：集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制訂并修改，財(cái)務(wù)部門(mén)核算崗位應(yīng)按此規(guī)范對(duì)期間費(fèi)用分類(lèi)及核算。A、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。 4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)? 4．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）： ◆項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工前、且累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠時(shí)，對(duì)相當(dāng)于項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠）之和的借款利息可進(jìn)行利息資本化； ◆比較各月末的貸款余額及累計(jì)資金投入大于銷(xiāo)售回籠的未完工項(xiàng)目（或項(xiàng)目中的分期）的凈資金占用之和，“累計(jì)資金占用之和”大于或等于貸款余額時(shí)，將全部利息收支凈額資本化；“累計(jì)資金占用”小于貸款余額時(shí)，將等于累計(jì)資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計(jì)算； ◆非正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出調(diào)整的項(xiàng)目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整； ◆匯兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。 4．2．4“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的在不同項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅骸簟靶璺謹(jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”至少每季度在各項(xiàng)目之間分?jǐn)傄淮?；◆行政管理費(fèi)按各項(xiàng)目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)偅弧糍Y本化利息按各項(xiàng)目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 已確認(rèn)損失的存貨價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。其明細(xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目公司類(lèi)別二級(jí)科目三級(jí)科目原材料地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)材料的用途或大類(lèi)物業(yè)公司材料的用途或大類(lèi)此類(lèi)配套資產(chǎn)可以預(yù)留成本，其金額一般按不分?jǐn)偟貎r(jià)和管理費(fèi)用的實(shí)際建造成本；但如該配套資產(chǎn)的實(shí)際建造成本高于預(yù)期收益，也可按與預(yù)期收益配比的一定金額預(yù)留成本。其具體核算方法，詳見(jiàn)《萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見(jiàn)《萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》）不包括在可售建筑面積中的車(chē)位應(yīng)按個(gè)數(shù)采用數(shù)量金額核算。關(guān)聯(lián)文件： 財(cái)務(wù)管理部：萬(wàn)科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW0304）萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范（VKCW0306）附：“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科 目 名 稱(chēng)編 號(hào)開(kāi)發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)紅線(xiàn)外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi) 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi) 增容費(fèi)三通一平費(fèi) 臨時(shí)道路 臨時(shí)用電 臨時(shí)用水 場(chǎng)地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)圍墻 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 臨時(shí)圍板主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程 土方 護(hù)壁（坡） 樁基 樁基檢測(cè) 降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程混凝土框架砌體找平及抹灰防水門(mén)窗工程 單元門(mén) 入戶(hù)門(mén) 防火門(mén) 戶(hù)內(nèi)門(mén) 窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿室內(nèi)裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 行政管理費(fèi) 施工合同外獎(jiǎng)金 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)安全監(jiān)督費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 資本化借款費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi) 售樓處裝修裝飾費(fèi) 樣板間費(fèi)用 其他 物業(yè)管理完善費(fèi)成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)二、萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范　　 這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。A、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線(xiàn)電視費(fèi)用：包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；(5) 電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱(chēng)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、其他 成本費(fèi)用的歸集與分配 土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。 根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算 “完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)存貨的庫(kù)存實(shí)際成本。B、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”及“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)”各明細(xì)科目及核算項(xiàng)目的核算要求，與“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目相同。該科目按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 4．1．“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)