【正文】 將要發(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成本。有關(guān)分配方法如下： 按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）具體分配及核算方法參見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》 車位及車庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見《結(jié)算報(bào)表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。 目的：為加強(qiáng)存貨管理，規(guī)范集團(tuán)存貨核算，便于對(duì)集團(tuán)存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析及披露，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》、《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)－從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》等規(guī)定，制定本辦法。4．方法與過程控制 存貨的分類：公司類別存貨類別說 明會(huì) 計(jì) 科 目核算要求存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在核算項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)公司物業(yè)工程承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出。 集團(tuán)內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會(huì)計(jì)科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)自行設(shè)置。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各成本核算對(duì)象環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對(duì)象 營(yíng)銷費(fèi)用期末，“開發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”科目。 項(xiàng)目開工前支付的款項(xiàng)，記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目下。前期費(fèi)用可比照土地獲得價(jià)款進(jìn)行處理?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn) 核算說明A、項(xiàng)目辦理完竣工決算手續(xù)后，按開發(fā)項(xiàng)目的功能和用途，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)項(xiàng)目的此類配套資產(chǎn)不應(yīng)再留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；目前帳面留存的此類配套資產(chǎn)比照經(jīng)營(yíng)類進(jìn)行處理。經(jīng)營(yíng)類配套資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理具體如下： 配套資產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，按應(yīng)預(yù)留成本，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”下具體明細(xì)會(huì)計(jì)科目的“配套資產(chǎn)”核算項(xiàng)目，分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目） 貸：開發(fā)成本同時(shí)，上述配套資產(chǎn)，如擁有產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”的“房屋及建筑物”類，；沒有產(chǎn)權(quán)證的，轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)，分錄如下：借：出租開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目） 貸：完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目）D、完工開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售時(shí)，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其帳面價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。除對(duì)外出售外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出；如因出租用途變化等原因確需轉(zhuǎn)出的，應(yīng)征得總部財(cái)務(wù)部同意。C、出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按一定年限進(jìn)行攤銷，其攤銷金額在“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其攤余價(jià)值借記 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項(xiàng)目，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。B、 領(lǐng)用原材料時(shí)，地產(chǎn)公司借記“開發(fā)成本”等科目，貸記“原材料”；物業(yè)公司借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“物業(yè)工程”等科目，貸記“原材料”。一次攤銷的低值易耗品，在領(lǐng)用時(shí)將其全部?jī)r(jià)值攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費(fèi)用；采用“五五攤銷法”的低值易耗品，應(yīng)設(shè)置“在庫(kù)低值易耗品”、“在用低值易耗品”、“低值易耗品攤銷”三個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行核算。 企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等科目。 可變現(xiàn)凈值是指在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本以及銷售所必須的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”：◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等；4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、銷售賣場(chǎng)服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”； ◆直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”；4．1．2 營(yíng)業(yè)（銷售）費(fèi)用4．1． “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等；4．1． 下列費(fèi)用在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算：◆項(xiàng)目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)及維持等費(fèi)用；◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；◆應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用；◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”。4．1．5．3與項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測(cè)繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開發(fā)間接費(fèi)”核算；4．1．5．4“開發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、開盤前的營(yíng)銷推廣費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”。4．2．2“ 應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開發(fā)間接費(fèi)“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開發(fā)間接費(fèi)”科目；◆過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支；◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。4．3核算組織4．：4．3．1．1各單位均設(shè)置“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)間接費(fèi)”四個(gè)科目，做為一級(jí)核算科目；4．3．1．2管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”分別將所附“期間費(fèi)用明細(xì)表”上的明細(xì)項(xiàng)目做為二級(jí)明細(xì)科目；三級(jí)明細(xì)科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；4．3．1．3“開發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“行政管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)管理基金”、“營(yíng)銷推廣費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開發(fā)項(xiàng)目可作為三級(jí)明細(xì)科目，“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”項(xiàng)下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”；4．3．1．4“管理費(fèi)用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項(xiàng)目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項(xiàng)目，來確定費(fèi)用的部門歸屬，并以此確定費(fèi)用的最終一級(jí)科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費(fèi)用科目核算內(nèi)容進(jìn)行費(fèi)用歸集（人工及行政費(fèi)用全部在“管理費(fèi)用”中歸集，利息收支全部在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集）；4．3．2．2每月費(fèi)用歸集完成后，在不同費(fèi)用科目之間進(jìn)行費(fèi)用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費(fèi)用”明細(xì)表”（附表中“管理費(fèi)用明細(xì)表1”）4．3．2．4 依據(jù)上表，編制費(fèi)用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應(yīng)屬“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”的部門費(fèi)用按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)行政管理費(fèi)”科目；4．3．2．6將應(yīng)屬“開發(fā)間接費(fèi)”的部門費(fèi)用，按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”科目：各項(xiàng)目經(jīng)理部的費(fèi)用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用各項(xiàng)目”；其余各職能部門的費(fèi)用按合計(jì)數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”4．3．2．7 按上述第8條計(jì)算可資本化利息，由“財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)資本化利息”科目。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 4．1． 4．1． “管理費(fèi)用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費(fèi)用（工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等）、行政費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。36 / 36