【正文】 ） 貸：開發(fā)成本同時(shí)，上述配套資產(chǎn)，如擁有產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”的“房屋及建筑物”類，；沒有產(chǎn)權(quán)證的，轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)，分錄如下：借：出租開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目） 貸：完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—配套資產(chǎn)—配套資產(chǎn)（核算項(xiàng)目）D、完工開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售時(shí)，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其帳面價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。E、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”類中。 出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設(shè)置 “出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷?？颇康脑O(shè)置明細(xì)如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目出租開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品攤銷 核算說(shuō)明A、各單位應(yīng)于確定完工開發(fā)產(chǎn)品的出租用途并簽定出租合同、協(xié)議時(shí)，將有關(guān)事宜報(bào)總部財(cái)務(wù)部審核，在獲得總部財(cái)務(wù)部同意后，按開發(fā)項(xiàng)目的功能，將其由“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。除對(duì)外出售外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出；如因出租用途變化等原因確需轉(zhuǎn)出的，應(yīng)征得總部財(cái)務(wù)部同意。出租開發(fā)產(chǎn)品不包括租期半年以下、年出租收入金額30萬(wàn)元以下的開發(fā)產(chǎn)品。 不擁有產(chǎn)權(quán)證的配套資產(chǎn)，均在本科目核算。B、“出租開發(fā)產(chǎn)品”及“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”各明細(xì)科目及核算項(xiàng)目的核算要求，與“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目相同。C、出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按一定年限進(jìn)行攤銷，其攤銷金額在“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算。 住宅出租一般不計(jì)提攤銷；配套資產(chǎn)無(wú)論出租還是自我經(jīng)營(yíng)，；出租的商鋪、寫字樓，參照集團(tuán)固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行攤銷。各類資產(chǎn)均應(yīng)在轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”當(dāng)月，按月進(jìn)行直線攤銷，分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）D、出租開發(fā)產(chǎn)品的修理費(fèi)用記入“其他業(yè)務(wù)支出”科目。 收到租金收入時(shí)，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 出租開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其攤余價(jià)值借記 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項(xiàng)目，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。 原材料的核算 科目設(shè)置 “原材料”科目核算地產(chǎn)公司及物業(yè)管理處庫(kù)存材料的實(shí)際成本。其明細(xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目公司類別二級(jí)科目三級(jí)科目原材料地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目名稱材料的用途或大類物業(yè)公司材料的用途或大類 核算說(shuō)明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采購(gòu)的實(shí)際成本；貸方核算原材料領(lǐng)用的實(shí)際成本；余額為在庫(kù)原材料成本。B、 領(lǐng)用原材料時(shí)，地產(chǎn)公司借記“開發(fā)成本”等科目，貸記“原材料”；物業(yè)公司借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“物業(yè)工程”等科目，貸記“原材料”。 低值易耗品的核算 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按領(lǐng)用的部門或用途下設(shè)明細(xì)會(huì)計(jì)科目。 各公司應(yīng)根據(jù)具體情況，對(duì)低值易耗品采用一次攤銷或五五攤銷的方法。一次攤銷的低值易耗品，在領(lǐng)用時(shí)將其全部?jī)r(jià)值攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費(fèi)用；采用“五五攤銷法”的低值易耗品，應(yīng)設(shè)置“在庫(kù)低值易耗品”、“在用低值易耗品”、“低值易耗品攤銷”三個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行核算。 物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價(jià)值全部計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費(fèi)用”科目；地產(chǎn)公司低值易耗品的攤銷按領(lǐng)用部門及用途計(jì)入“管理費(fèi)用”、“開發(fā)成本”等相關(guān)成本、費(fèi)用科目。 物業(yè)工程的核算 物業(yè)公司對(duì)外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出在“物業(yè)工程”科目核算。該科目按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。 存貨的期末計(jì)價(jià) 季度、中期期未或年度終了，各公司應(yīng)對(duì)存貨進(jìn)行全面清查，如由于存貨毀損、全部或部分陳舊過時(shí)或銷售價(jià)格低于成本等原因，使存貨的成本高于可變現(xiàn)凈值，應(yīng)按其高于部分，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，借記“管理費(fèi)用—存貨跌價(jià)損失”科目，貸記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目。對(duì)于地產(chǎn)存貨或物業(yè)工程，應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目，比較成本與可變現(xiàn)凈值，從而計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；對(duì)于數(shù)量繁多、單價(jià)較低的原材料、低值易耗品，可按類別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 可變現(xiàn)凈值是指在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本以及銷售所必須的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。其測(cè)算依據(jù)可以是：最近銷售市價(jià)、周邊同檔次存貨市價(jià)、預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量等。 已確認(rèn)損失的存貨價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。： 萬(wàn)科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW0304） 萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)三、萬(wàn)科地產(chǎn)費(fèi)用核算規(guī)范VKCW03041．目的：為規(guī)范有關(guān)費(fèi)用核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)政策，適應(yīng)管理要求，加強(qiáng)費(fèi)用控制。2．范圍：本辦法全部適用于地產(chǎn)單位； 3．職責(zé)：集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制訂并修改，財(cái)務(wù)部門核算崗位應(yīng)按此規(guī)范對(duì)期間費(fèi)用分類及核算。4．方法和過程控制4．1費(fèi)用的歸集4．1．4．1． “管理費(fèi)用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費(fèi)用（工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等）、行政費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”：◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等；4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、銷售賣場(chǎng)服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”； ◆直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”；4．1．2 營(yíng)業(yè)（銷售）費(fèi)用4．1． “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等；4．1． 下列費(fèi)用在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算：◆項(xiàng)目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)及維持等費(fèi)用；◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；◆應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用；◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”。4．1．3. 下列費(fèi)用不屬于“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”：4．1． 項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書、模型等所有“營(yíng)業(yè)費(fèi)用“（計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”）；4．1． 委托經(jīng)營(yíng)的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”中核算，不在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目核算；4．1． 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的物料消耗（計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本）；4．1．、樣板間及賣場(chǎng)建設(shè)等費(fèi)用，以及費(fèi)用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”，可計(jì)入“待攤費(fèi)用”、或“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)分項(xiàng)攤銷。 4．1．4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4．1．“財(cái)務(wù)費(fèi)用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費(fèi)等； 4．1． 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費(fèi)”； 4．1．5. 開發(fā)間接費(fèi) 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費(fèi)用支出。 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。4．1．5．3與項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測(cè)繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開發(fā)間接費(fèi)”核算；4．1．5．4“開發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、開盤前的營(yíng)銷推廣費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”。4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）：◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用◆借款利息可進(jìn)行資本化的前提是：有利息支出，且票據(jù)合規(guī)；發(fā)生的利息支出在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)?！魠R兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。4．2．2“ 應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開發(fā)間接費(fèi)“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支