【正文】 ，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目；◆過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中不得在“應(yīng)付福利費”中開支；◆若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用社會保險費”的科目。 4．2．3 費用在不同公司（如：成立多個項目公司）之間的劃分： ◆地區(qū)總部在擁有多個獨立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費用的歸屬； ◆ 同一部門或人員的費用，在同一時期，原則上不得分拆在不同的公司核算； ◆總部可向下屬公司分攤費用，但在年底一次性按總額分攤，不按月分項分攤。 4．2．4“需分攤的開發(fā)間接費”的在不同項目之間的分攤：◆“需分攤的開發(fā)間接費”至少每季度在各項目之間分攤一次；◆行政管理費按各項目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進行分攤；◆資本化利息按各項目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進行分攤。 項目開、完工不在季度末時，按時間加權(quán)折算為一個季度的在建面積或資金占用量。4．3核算組織4．：4．3．1．1各單位均設(shè)置“管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”、“開發(fā)間接費”四個科目，做為一級核算科目；4．3．1．2管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”分別將所附“期間費用明細表”上的明細項目做為二級明細科目；三級明細科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；4．3．1．3“開發(fā)間接費”科目最少設(shè)置“行政管理費”、“資本化利息”、“物業(yè)管理基金”、“營銷推廣費”、“其他”五個二級明細科目,各開發(fā)項目可作為三級明細科目，“開發(fā)間接費行政管理費”項下需加設(shè)“待分攤的行政費”；4．3．1．4“管理費用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項目，來確定費用的部門歸屬，并以此確定費用的最終一級科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費用科目核算內(nèi)容進行費用歸集（人工及行政費用全部在“管理費用”中歸集，利息收支全部在“財務(wù)費用”中歸集）；4．3．2．2每月費用歸集完成后，在不同費用科目之間進行費用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費用”明細表”（附表中“管理費用明細表1”）4．3．2．4 依據(jù)上表，編制費用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應(yīng)屬“營業(yè)費用”的部門費用按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”轉(zhuǎn)入“銷售費行政管理費”科目；4．3．2．6將應(yīng)屬“開發(fā)間接費”的部門費用，按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”項目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政管理費”科目：各項目經(jīng)理部的費用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用各項目”；其余各職能部門的費用按合計數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用待分攤的行政費”4．3．2．7 按上述第8條計算可資本化利息，由“財務(wù)費用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費資本化利息”科目。四、開發(fā)間接費核算開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2) 預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7) 工程保險費。B、營銷設(shè)施建造費(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用?！伴_發(fā)間接費”科目最少設(shè)置“行政管理費”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費”、“其他”五個二級明細科目,各開發(fā)項目可作為三級明細科目，“開發(fā)間接費行政管理費”項下需加設(shè)“待分攤的行政費”。 4．1． 4．1． “管理費用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費、差旅費、通訊費等），以及公司的財產(chǎn)費、公司活動費等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費用；其中包括實質(zhì)性的“管理費用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實質(zhì)性“管理費用”。 4．1． 下列費用屬實質(zhì)性的“管理費用”： ◆公司總監(jiān)級以上的人員的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用； ◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)、人事行政等部門的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用； ◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的管理費、壞帳準備等； 4．1． 下列費用先在“管理費用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、客戶事務(wù)部、萬客會、銷售賣場服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”； ◆直接從事項目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導及監(jiān)督職能的項目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”； 4．1．2 營業(yè)（銷售）費用 4．1． “營業(yè)費用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護保養(yǎng)等費用等； 4．1． 下列費用在“營業(yè)費用”項目歸集核算： ◆項目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設(shè)及維持等費用； ◆完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等； ◆應(yīng)由公司承擔的維修、補償?shù)仁酆蠓?wù)費用； ◆班車、學校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費； ◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“營業(yè)費用”。 4．1．3. 下列費用不屬于“營業(yè)費用”： 4．1． 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有“營業(yè)費用“（計入“開發(fā)間接費”）； 4．1． 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤”中核算，不在“營業(yè)費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“營業(yè)費用”科目核算； 4．1． 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計入經(jīng)營成本）； 4．1．、樣板間及賣場建設(shè)等費用，以及費用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費用”，可計入“待攤費用”、或“長期待攤費用”，在項目結(jié)算時分項攤銷。 4．1．4. 財務(wù)費用 4．1．“財務(wù)費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費等； 4．1． 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財務(wù)費用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費”； 4．1．5. 開發(fā)間接費 4．1．“開發(fā)間接費”核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。 4．1．“開發(fā)間接費”： ◆竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費、決算編審費等有關(guān)費用； ◆可資本化利息； ◆按項目投資額計提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用； ◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“開發(fā)間接費”。 4．1．5．3與項目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費用，如：地產(chǎn)項目招投標費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發(fā)間接費”核算； 4．1．5．4“開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分攤的開發(fā)間接費”；上述費用中，項目經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個項目開發(fā)直接相關(guān)的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；項目經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分攤的開發(fā)間接費”。 4．2費用的劃分及分攤 4．2．1“財務(wù)費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）： ◆項目或項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化； ◆比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算； ◆非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調(diào)整的項目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整； ◆匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。 4．2．2“ 應(yīng)付福利費”與“期間費用”及“開發(fā)間接費“的劃分： ◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的各種補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費、員工食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫(yī)療）補助費均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目； ◆ 過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中不得在“應(yīng)付福利費”中開支； ◆若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用社會保險費”的科目。36 / 36