【正文】 ，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開發(fā)間接費(fèi)”科目；◆過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支；◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。 4．2．3 費(fèi)用在不同公司（如：成立多個(gè)項(xiàng)目公司）之間的劃分： ◆地區(qū)總部在擁有多個(gè)獨(dú)立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時(shí)，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費(fèi)用的歸屬； ◆ 同一部門或人員的費(fèi)用，在同一時(shí)期，原則上不得分拆在不同的公司核算； ◆總部可向下屬公司分?jǐn)傎M(fèi)用，但在年底一次性按總額分?jǐn)偅话丛路猪?xiàng)分?jǐn)偂?4．2．4“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”的在不同項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅骸簟靶璺謹(jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”至少每季度在各項(xiàng)目之間分?jǐn)傄淮?；◆行政管理費(fèi)按各項(xiàng)目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)?；◆資本化利息按各項(xiàng)目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 項(xiàng)目開、完工不在季度末時(shí)，按時(shí)間加權(quán)折算為一個(gè)季度的在建面積或資金占用量。4．3核算組織4．：4．3．1．1各單位均設(shè)置“管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)間接費(fèi)”四個(gè)科目，做為一級(jí)核算科目；4．3．1．2管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”分別將所附“期間費(fèi)用明細(xì)表”上的明細(xì)項(xiàng)目做為二級(jí)明細(xì)科目；三級(jí)明細(xì)科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；4．3．1．3“開發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“行政管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)管理基金”、“營銷推廣費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開發(fā)項(xiàng)目可作為三級(jí)明細(xì)科目，“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”項(xiàng)下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”；4．3．1．4“管理費(fèi)用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項(xiàng)目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項(xiàng)目，來確定費(fèi)用的部門歸屬，并以此確定費(fèi)用的最終一級(jí)科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費(fèi)用科目核算內(nèi)容進(jìn)行費(fèi)用歸集（人工及行政費(fèi)用全部在“管理費(fèi)用”中歸集，利息收支全部在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集）；4．3．2．2每月費(fèi)用歸集完成后，在不同費(fèi)用科目之間進(jìn)行費(fèi)用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費(fèi)用”明細(xì)表”（附表中“管理費(fèi)用明細(xì)表1”）4．3．2．4 依據(jù)上表，編制費(fèi)用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應(yīng)屬“營業(yè)費(fèi)用”的部門費(fèi)用按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)行政管理費(fèi)”科目；4．3．2．6將應(yīng)屬“開發(fā)間接費(fèi)”的部門費(fèi)用，按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”科目：各項(xiàng)目經(jīng)理部的費(fèi)用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用各項(xiàng)目”；其余各職能部門的費(fèi)用按合計(jì)數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”4．3．2．7 按上述第8條計(jì)算可資本化利息，由“財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)資本化利息”科目。四、開發(fā)間接費(fèi)核算開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。B、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用?！伴_發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“行政管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開發(fā)項(xiàng)目可作為三級(jí)明細(xì)科目，“開發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”項(xiàng)下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”。 4．1． 4．1． “管理費(fèi)用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費(fèi)用（工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等）、行政費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。 4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”： ◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等； 4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、客戶事務(wù)部、萬客會(huì)、銷售賣場服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費(fèi)用”； ◆直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”； 4．1．2 營業(yè)（銷售）費(fèi)用 4．1． “營業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等； 4．1． 下列費(fèi)用在“營業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算： ◆項(xiàng)目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設(shè)及維持等費(fèi)用； ◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等； ◆應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用； ◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營業(yè)費(fèi)用”。 4．1．3. 下列費(fèi)用不屬于“營業(yè)費(fèi)用”： 4．1． 項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有“營業(yè)費(fèi)用“（計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”）； 4．1． 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤”中核算，不在“營業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營業(yè)費(fèi)用”科目核算； 4．1． 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計(jì)入經(jīng)營成本）； 4．1．、樣板間及賣場建設(shè)等費(fèi)用，以及費(fèi)用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費(fèi)用”，可計(jì)入“待攤費(fèi)用”、或“長期待攤費(fèi)用”，在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)分項(xiàng)攤銷。 4．1．4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4．1．“財(cái)務(wù)費(fèi)用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費(fèi)等； 4．1． 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費(fèi)”； 4．1．5. 開發(fā)間接費(fèi) 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費(fèi)用支出。 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。 4．1．5．3與項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開發(fā)間接費(fèi)”核算； 4．1．5．4“開發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、開盤前的營銷推廣費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”。 4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)? 4．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）： ◆項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工前、且累計(jì)資金投入大于銷售回籠時(shí)，對(duì)相當(dāng)于項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計(jì)資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進(jìn)行利息資本化； ◆比較各月末的貸款余額及累計(jì)資金投入大于銷售回籠的未完工項(xiàng)目（或項(xiàng)目中的分期）的凈資金占用之和，“累計(jì)資金占用之和”大于或等于貸款余額時(shí)，將全部利息收支凈額資本化；“累計(jì)資金占用”小于貸款余額時(shí)，將等于累計(jì)資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計(jì)算； ◆非正常經(jīng)營項(xiàng)目或經(jīng)營計(jì)劃做出調(diào)整的項(xiàng)目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整； ◆匯兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。 4．2．2“ 應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開發(fā)間接費(fèi)“的劃分： ◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開發(fā)間接費(fèi)”科目； ◆ 過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支； ◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。36 / 36