【正文】 4．2費用的劃分及分攤 4．2．1“財務費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）： ◆項目或項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化； ◆比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算； ◆非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調(diào)整的項目，資本化利息的確定可相應調(diào)整； ◆匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。 4．1．3. 下列費用不屬于“營業(yè)費用”： 4．1． 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有“營業(yè)費用“（計入“開發(fā)間接費”）； 4．1． 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務利潤”中核算，不在“營業(yè)費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“營業(yè)費用”科目核算； 4．1． 物業(yè)公司與業(yè)務經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計入經(jīng)營成本）； 4．1．、樣板間及賣場建設等費用，以及費用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費用”，可計入“待攤費用”、或“長期待攤費用”，在項目結(jié)算時分項攤銷。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。A、工程管理費(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2) 預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；(7) 工程保險費。 4．2．4“需分攤的開發(fā)間接費”的在不同項目之間的分攤：◆“需分攤的開發(fā)間接費”至少每季度在各項目之間分攤一次；◆行政管理費按各項目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進行分攤；◆資本化利息按各項目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進行分攤。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務費用◆借款利息可進行資本化的前提是：有利息支出，且票據(jù)合規(guī)；發(fā)生的利息支出在開發(fā)項目的建設期內(nèi)。 4．1．4. 財務費用 4．1．“財務費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費等； 4．1． 利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財務費用”中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費”； 4．1．5. 開發(fā)間接費 4．1．“開發(fā)間接費”核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。2．范圍：本辦法全部適用于地產(chǎn)單位； 3．職責：集團財務部負責制訂并修改，財務部門核算崗位應按此規(guī)范對期間費用分類及核算。 已確認損失的存貨價值又得以恢復，應在原已提減值準備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。 存貨的期末計價 季度、中期期未或年度終了，各公司應對存貨進行全面清查，如由于存貨毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，使存貨的成本高于可變現(xiàn)凈值，應按其高于部分，計提存貨跌價準備，借記“管理費用—存貨跌價損失”科目，貸記“存貨跌價準備”科目。 物業(yè)工程的核算 物業(yè)公司對外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出在“物業(yè)工程”科目核算。各公司可按領用的部門或用途下設明細會計科目。其明細設置如下：一級科目公司類別二級科目三級科目原材料地產(chǎn)公司開發(fā)項目名稱材料的用途或大類物業(yè)公司材料的用途或大類各類資產(chǎn)均應在轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”當月，按月進行直線攤銷，分錄如下： 借：其他業(yè)務支出 貸：開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）D、出租開發(fā)產(chǎn)品的修理費用記入“其他業(yè)務支出”科目。 不擁有產(chǎn)權(quán)證的配套資產(chǎn)，均在本科目核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設置 “出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“開發(fā)產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的累計攤銷。此類配套資產(chǎn)可以預留成本，其金額一般按不分攤地價和管理費用的實際建造成本；但如該配套資產(chǎn)的實際建造成本高于預期收益，也可按與預期收益配比的一定金額預留成本。 配套資產(chǎn)如會所、車位、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園等均應在三級明細科目中單獨反映，同時必須指向核算項目中的“配套資產(chǎn)”，以便于對其匯總。項目辦理竣工決算手續(xù)后，應將其成本從“在建開發(fā)產(chǎn)品”類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品”類，其中土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)品”的土地獲得價款金額乘以當期完工部分面積占已轉(zhuǎn)入在建部分面積的比例（具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》第六章），作分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本—土地獲得價款—在建期其它成本、費用項目按《成本核算指導》進行處理。項目整體開發(fā)時，應將擬開發(fā)土地的實際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品” 類中；項目分期開發(fā)時，應將“擬開發(fā)土地”中開工部分對應的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。其具體核算方法，詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。上述成本核算對象可分層次設立，具體設置參見下圖： 項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地* 待分攤成本*擬開發(fā)土地等同于《萬科集團成本核算指導》中的“待建工程”核算項目本規(guī)范將主要詳細闡述“開發(fā)成本—土地獲得價款”的核算方法，“開發(fā)成本”其他明細科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》。物業(yè)管理完善費開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按各成本、費用項目再進行細分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》）主體安裝工程費各成本核算對象 各類存貨的核算 擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的核算 科目設置 “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，其明細設置參見下表：一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按各成本、費用項目再進行細分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》） 各成本核算對象 成本核算對象可分層次設立。物業(yè)工程不包括在可售建筑面積中的車位應按個數(shù)采用數(shù)量金額核算。地產(chǎn)公司擬開發(fā)土地購入的、尚未動工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本—擬開發(fā)土地（核算項目）開發(fā)間接費3．關(guān)聯(lián)文件： 財務管理部：萬科集團會計管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬科集團費用核算規(guī)范（VKCW0304）萬科集團存貨核算規(guī)范（VKCW0306）附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱編 號開發(fā)成本4301土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發(fā)前期準備費勘察設計費 勘察丈量費 規(guī)劃設計費 建筑研究用房報批報建費 政府報批報建費 增容費三通一平費 臨時道路 臨時用電 臨時用水 場地平整費臨時設施費 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地占用費 臨時圍板主體建筑工程費基礎工程 土方 護壁（坡） 樁基 樁基檢測 降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程混凝土框架砌體找平及抹灰防水門窗工程 單元門 入戶門 防火門 戶內(nèi)門 窗、陽臺門公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿室內(nèi)裝修 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝修 廳房精裝修 陽臺、露臺、 開發(fā)間接費工程管理費 工程監(jiān)理費 預結(jié)算編審費 行政管理費 施工合同外獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費 資本化借款費用營銷設施建造費 廣告設施及發(fā)布費 銷售環(huán)境改造費 售樓處裝修裝飾費 樣板間費用 其他 物業(yè)管理完善費成本預提及結(jié)轉(zhuǎn)二、萬科集團存貨核算規(guī)范　　 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、