【正文】 （各公司應至少每季度進行一次成本預提，以下相同），對于土地獲得價款，應按照獲得土地使用權證部分擬開發(fā)土地的對應合同金額大于帳面金額部分，進行費用預提，分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地獲得價款— … —擬開發(fā)土地（以下省略部分明細） 貸：預提費用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。 核算說明A、擬開發(fā)土地 “開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項目余額即為擬開發(fā)土地的實際成本，其具體內容包括：①總體未開工項目的地價款和前期費用；②分期開發(fā)的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。該科目期末無余額?！伴_發(fā)間接費”是核算房地產成本的過渡性科目，用于歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及與樓盤推廣銷售有關并發(fā)生在開盤前費用支出。其他資本化利息定期轉入開發(fā)成本 開發(fā)間接費 各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉入紅線內市政工程費各成本核算對象主體建筑工程費各成本核算對象地產及物業(yè)公司原材料地產公司的庫存甲供材料；各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要購入的各種材料原材料應采用數量金額核算低值易耗品不能作為固定資產的各種用具物品，如工具等低值易耗品對業(yè)主委員會、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內。出租開發(fā)產品已辦理竣工決算手續(xù)、用于出租或自我經營的物業(yè)出租開發(fā)產品開發(fā)產品攤銷在建開發(fā)產品已開工但尚未辦理竣工決算手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”核算項目）完工開發(fā)產品已辦理竣工決算手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、配套資產等完工開發(fā)產品按可售建筑面積采用數量金額核算。 職責：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內各公司負責具體實施，并對實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。2．范圍：適用于集團內所有全資企業(yè)、控股經營企業(yè)及受托經營企業(yè)。 1． 附 則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。各公司都應完整、詳細、動態(tài)的編制成本報表。 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數據可由成本管理軟件引入。 根據造價經驗系數和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區(qū)管網工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤園林環(huán)境工程費公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤配套設施費按可售面積分攤 開發(fā)間接費 應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數，在每月（季）末，根據其實際發(fā)生數按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。 根據經驗系數和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費（1） 開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費（1）方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區(qū)管網工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細各成本核算對象配套設施費按前述明細各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉入成本預提及結轉各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發(fā)成本營銷費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完善費其他完工開發(fā)產品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他 成本費用的歸集與分配 土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。 “待攤費用”科目按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。 費用預提的時間：至少每季度末預提一次； 費用預提的范圍：對完工開發(fā)產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本； 費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。 “開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。 擬開發(fā)土地 待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉入“在建期”。項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應數據進行核對，并保持一致。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。B、營銷設施建造費(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。 開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。 配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。C、弱電系統(tǒng)費(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。主要包括：A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。 規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。(2) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要包括以下內容：A、勘察設計費(1)D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 成本費用項目及核算內容 成本費用項目開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 成本核算對象的確定方法各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本。 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改