【正文】 4．1．“開發(fā)間接費(fèi)”： ◆竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用； ◆可資本化利息； ◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）； ◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ◆項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用； ◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。4．2．2“ 應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開發(fā)間接費(fèi)“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開發(fā)間接費(fèi)”科目；◆過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支；◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”：◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等；4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目： ◆直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、銷售賣場(chǎng)服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費(fèi)用”； ◆直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”；4．1．2 營業(yè)（銷售）費(fèi)用4．1． “營業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用等；4．1． 下列費(fèi)用在“營業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算：◆項(xiàng)目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)及維持等費(fèi)用；◆完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；◆應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用；◆班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“營業(yè)費(fèi)用”。 可變現(xiàn)凈值是指在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本以及銷售所必須的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。一次攤銷的低值易耗品，在領(lǐng)用時(shí)將其全部?jī)r(jià)值攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費(fèi)用；采用“五五攤銷法”的低值易耗品，應(yīng)設(shè)置“在庫低值易耗品”、“在用低值易耗品”、“低值易耗品攤銷”三個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其攤余價(jià)值借記 “主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下的相應(yīng)核算項(xiàng)目，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—項(xiàng)目—期（或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。除對(duì)外出售外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品”不得隨意轉(zhuǎn)出；如因出租用途變化等原因確需轉(zhuǎn)出的，應(yīng)征得總部財(cái)務(wù)部同意。為避免產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)項(xiàng)目的此類配套資產(chǎn)不應(yīng)再留成本，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本；目前帳面留存的此類配套資產(chǎn)比照經(jīng)營類進(jìn)行處理。前期費(fèi)用可比照土地獲得價(jià)款進(jìn)行處理。期末，“開發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”科目。環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對(duì)象 集團(tuán)內(nèi)其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會(huì)計(jì)科目可根據(jù)本行業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)自行設(shè)置。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在核算項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。4．方法與過程控制 存貨的分類：公司類別存貨類別說 明會(huì) 計(jì) 科 目核算要求成本報(bào)表種類、編報(bào)時(shí)間及要求詳見《結(jié)算報(bào)表格式》及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。具體核算要求詳見《萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范》。 成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見下圖： 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范》。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。 目的 182．范圍 183． 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。 成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。主要包括：A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。 費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次； 費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本； 費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工程費(fèi)（1） 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。2．范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。主體建筑工程費(fèi)各成本核算對(duì)象其他期末（各公司應(yīng)至少每季度進(jìn)行一次成本預(yù)提，以下相同），對(duì)于土地獲得價(jià)款，應(yīng)按照獲得土地使用權(quán)證部分?jǐn)M開發(fā)土地的對(duì)應(yīng)合同金額大于帳面金額部分，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地獲得價(jià)款— … —擬開發(fā)土地（以下省略部分明細(xì)） 貸：預(yù)提費(fèi)用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，便于簡(jiǎn)化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)的總數(shù)額。E、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”類中。 住宅出租一般不計(jì)提攤銷；配套資產(chǎn)無論出租還是自我經(jīng)營，；出租的商鋪、寫字樓，參照集團(tuán)固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行攤銷。 低值易耗品的核算 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入”科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。： 萬科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW0303） 萬科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW0304） 萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)三、萬科地產(chǎn)費(fèi)用核算規(guī)范VKCW03041．目的：為規(guī)范有關(guān)費(fèi)用核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)政策，適應(yīng)管理要求，加強(qiáng)費(fèi)用控制。4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）：◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。四、開發(fā)間接費(fèi)核算開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 4．1． 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”： ◆公司總監(jiān)級(jí)以上的人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； ◆公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等； 4．1． 下列費(fèi)用先在“管理費(fèi)用”中歸