【正文】 經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議北京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托經營合同詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條物業(yè)虧損或補貼（1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費）（2）取暖費虧損（3）水電費虧損（含差額部分）暫缺暫缺現階段集團內物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應政策。制定委托經營合同173。物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案174?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間172。車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經理以上私家車限額報銷（4）其他辦公用品費第九項物業(yè)管理成本控制要點應用指南地產公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。通訊費用實行限額報銷總辦與財務部負責詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費用173。依據北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務部負責詳見費用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。依據總部人事部有關規(guī)定確定北京公司工資總額173。制定工程年度付款計劃工程部負責工程年度付款計劃（4）銷售回款的管理172。資金占壓費用估算與控制財務部負責年度資金計劃財務部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費用付款流程（2）地價款的支付172。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件財務費用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃172。由于地產業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。工程部項目經理負責各施工方的配合問題工程項目部負責施工過程中協調、配合（4）停工、窩工172。甲方督促乙方履行合同義務174?，F場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任 設計部負責建筑專業(yè)圖紙質量的審核 工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責現場簽證的監(jiān)控 審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經濟性詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件違約與索賠（1）工期（2）質量172。施工單位審圖175。工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制173。及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況174。工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經理監(jiān)督價差的調整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差172。詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范173。注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題審算部負責，設計部協助參見深圳公司有關文件鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量172。先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調整面積。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規(guī)范或不負責的實際操作。交房驗收協議客戶服務中心負責，銷售前臺、物業(yè)公司協作詳見《補償管理規(guī)范》其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費）172。晚交房原因分類處理173。變更審批與知會制度173。制作樓書173。使用登記174。委托物業(yè)代管協議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收、保管和再利用172。材料、設備選型設計部詳見《設備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標172。制訂裝修目標成本總額設計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設計規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購172。招投標評審委員會樣板房裝修（1）設計、裝修172。先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》173。額度內調劑和超額審批制度主管總經理詳見《營銷費用管理規(guī)范》媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析172。銷售工作進度控制174。征求各方面意見，按審批流程操作主管總經理詳見《營銷操作流程規(guī)范》營銷現場費用（1）現場銷售人工費用172。確定費用目標總額項目部詳見《營銷費用管理規(guī)范》（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預算172。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。用合同的方式明確保修責任和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見《設備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條173。投入使用后的質量驗收物業(yè)公司材料保管與保修172。外觀質量的驗收173。幾方共同確認貨到現場數量甲方工地代表或專業(yè)工程師負責監(jiān)控驗收詳見《設備材料采購規(guī)范》第八條173。經辦部門（工程部或設計部）詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”材料驗收172。175。