【正文】 經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議北京公司客戶服務(wù)中心負責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條物業(yè)虧損或補貼（1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費）（2）取暖費虧損（3）水電費虧損（含差額部分）暫缺暫缺現(xiàn)階段集團內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應(yīng)政策。制定委托經(jīng)營合同173。物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案174。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件委托物業(yè)管理（1）未銷售的商品房（2）地產(chǎn)公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間172。車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷（4）其他辦公用品費第九項物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。通訊費用實行限額報銷總辦與財務(wù)部負責(zé)詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費用173。依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務(wù)部負責(zé)詳見費用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額173。制定工程年度付款計劃工程部負責(zé)工程年度付款計劃（4）銷售回款的管理172。資金占壓費用估算與控制財務(wù)部負責(zé)年度資金計劃財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費用付款流程（2）地價款的支付172。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件財務(wù)費用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃172。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。工程部項目經(jīng)理負責(zé)各施工方的配合問題工程項目部負責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工172。甲方督促乙方履行合同義務(wù)174?，F(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任 設(shè)計部負責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量172。施工單位審圖175。工程部項目部負責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制173。及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況174。工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差172。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范173。注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題審算部負責(zé)，設(shè)計部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量172。先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際操作。交房驗收協(xié)議客戶服務(wù)中心負責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作詳見《補償管理規(guī)范》其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費）172。晚交房原因分類處理173。變更審批與知會制度173。制作樓書173。使用登記174。委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》（5）材料回收、保管和再利用172。材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)172。制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范》（2）材料采購172。招投標(biāo)評審委員會樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修172。先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》173。額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費用管理規(guī)范》媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析172。銷售工作進度控制174。征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流程規(guī)范》營銷現(xiàn)場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費用172。確定費用目標(biāo)總額項目部詳見《營銷費用管理規(guī)范》（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算172。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條173。投入使用后的質(zhì)量驗收物業(yè)公司材料保管與保修172。外觀質(zhì)量的驗收173。幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責(zé)監(jiān)控驗收詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第八條173。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”材料驗收172。175。