中國(guó)企業(yè)海外融資策略匯集223(參考版)
2025-07-01 22:30本頁(yè)面
【正文】 所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒(méi)有提，或者是剛剛提這個(gè)概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來(lái)一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡(jiǎn)單的早期的開(kāi)發(fā)能上升到一個(gè)全過(guò)程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來(lái)的一種做法。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來(lái)發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時(shí)候?yàn)榱吮P(pán)活這個(gè)資產(chǎn)，一定要?jiǎng)冸x一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運(yùn)作，讓它好起來(lái)，最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺(jué)到企業(yè)的升級(jí)過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問(wèn)題，這也是我們從我們做的過(guò)程當(dāng)中了解到的一些情況。這一塊不僅僅是我們?cè)谏孀愀深A(yù)，然后我們同時(shí)和國(guó)務(wù)院發(fā)展中心專門(mén)搞企業(yè)研究的顧問(wèn)共同探討這些問(wèn)題，我們是有一種感覺(jué)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過(guò)去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來(lái)試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來(lái)考慮。說(shuō)到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問(wèn)題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開(kāi)始就感覺(jué)到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個(gè)方面來(lái)談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個(gè)臺(tái)階，已經(jīng)到了一個(gè)市場(chǎng)占有，比如說(shuō)在某個(gè)城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過(guò)了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時(shí)候這個(gè)企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開(kāi)始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問(wèn)，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽(yáng)、哈爾濱的其他的城市，這是我們說(shuō)下一步怎么做，是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。那么這也是我們提出來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)目的，一個(gè)根據(jù)。那么同時(shí)不是說(shuō)我們開(kāi)發(fā)商著急這塊，實(shí)際上有錢的資金方也著急。
剛才簡(jiǎn)單的花了這點(diǎn)時(shí)間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個(gè)過(guò)程作了一個(gè)總結(jié)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來(lái)取得回報(bào)，所以對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。所以從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我們要的這個(gè)投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來(lái)考慮的比較多，而不是從這個(gè)過(guò)程當(dāng)中來(lái)考慮得過(guò)多。如果錢進(jìn)來(lái)以后那就是做事情的方法，對(duì)于我們投資方來(lái)說(shuō)怎么給他們回報(bào)，所以這塊談到投資這一塊，我們覺(jué)得是不傾向于投資方來(lái)介入管理。因?yàn)楫?dāng)初那時(shí)候很痛苦，因?yàn)橛械腻X不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來(lái)非常的好，高盛對(duì)我們整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，還有對(duì)全球的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰(shuí)的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說(shuō)哪怕稍微再難度大一點(diǎn)，下一點(diǎn)力度也要尋找好的投資方。所以這一點(diǎn)在找投資方的時(shí)候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽(yù)，而且有歷史這樣的一些公司。
所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡(jiǎn)單，就是資金到位，一般來(lái)說(shuō)我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問(wèn)題都不大，資金都會(huì)很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。
演示與講解這一塊整個(gè)過(guò)程完了，如果大家都覺(jué)得可行的話，談下來(lái)就是一個(gè)我們說(shuō)的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁(yè)紙非常簡(jiǎn)單，我們叫它（英文），這塊會(huì)把關(guān)鍵的條款在里面羅列出來(lái)，投國(guó)家錢、占多少股，有沒(méi)有利息的說(shuō)法，有沒(méi)有期權(quán)，管理權(quán)是怎么回事，對(duì)總經(jīng)理有沒(méi)有否決權(quán)這些東西，一般的做法是過(guò)了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務(wù)的談判基本上完了，就把這兩頁(yè)紙給我們的律師，律師會(huì)按他的做法，會(huì)按照常規(guī)的做法起草出來(lái)一百頁(yè)的文本，這一百頁(yè)當(dāng)中實(shí)際上重要的就是那一兩頁(yè)紙，就是這個(gè)核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。你坐下來(lái)就得讓投資方感到放心，他給你一個(gè)億，所以這一點(diǎn)非常重要。那么演示了講解這部分要相當(dāng)?shù)淖⒁?，要講清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來(lái)和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說(shuō)什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來(lái)說(shuō)，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒(méi)有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會(huì)給你信心。
這就是文件包裝這一塊。從這幾個(gè)方面，目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營(yíng)銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，最后股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個(gè)文件肯定全部要準(zhǔn)備好的，你就用這一兩頁(yè)紙拿幾千萬(wàn)塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不規(guī)范的地方，因?yàn)檫@一塊我們坦率的說(shuō)是比較弱的，因?yàn)檎麄€(gè)的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺(tái)灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過(guò)他們手的包裝做出來(lái)的就不一樣，經(jīng)過(guò)我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺(tái)灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個(gè)橋梁，但是現(xiàn)在這個(gè)慢慢在改變。但是解決在目前，在你投資融資的時(shí)候，投錢的時(shí)候，在目前這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況，一定要有充分的說(shuō)明力，你算出來(lái)回報(bào)是3％誰(shuí)都不會(huì)投，那么你算出來(lái)50％會(huì)打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來(lái)支持它是50％。就是這些人是信得過(guò)的，如果說(shuō)大的環(huán)境不好，來(lái)一個(gè)亞洲金融危機(jī)或者來(lái)一個(gè)911有一些因素控制不住的是沒(méi)有辦法的。包括現(xiàn)在我們開(kāi)展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過(guò)來(lái)的。所以這塊要讓我
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