中國企業(yè)海外融資策略匯集223-資料下載頁
2025-06-28 22:30本頁面
【正文】 副總，或者做這個公司的財務總監(jiān)，這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應該從回報方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當中來考慮得過多。
回報方面和我們剛才談到的投資方式實際上關系很大，我們只能從三個方面來給我們的投資方來取得回報：一個是分紅，我們的項目利潤非常好，做完一個項目大家來分，賺了錢來分，按照股權來分，這是最傳統(tǒng)的做法；第二塊就是出售股權，這個公司我有20％的股權，我發(fā)覺這公司已經(jīng)轉向了，把這20％的股權轉讓給其他的投資商，自己把增值的部分和原來的部分都賺回來，那么這是給我們投資方的回報。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權上市也是最次要的一種方式。但是對于像搜房這種增長快的公司來說，因為它的市場占有是他最主要的目標，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報的方式。
剛才簡單的花了這點時間把我們股權投資和融資這塊的整個過程作了一個總結。在這塊我們現(xiàn)在感覺到國內這種需求，我們開發(fā)商的需求越來越大，實際上一方面是我們需求資金越來越大，因為這些房地產(chǎn)的開發(fā)需要的錢資金到位這種急迫性越來越強，這是我們的一個感覺，因為我們的錢已經(jīng)花了，必須得把樓蓋了賣掉，那么這是我們的感覺，那么我們也要尋找一些海內外的一些投資方。那么同時不是說我們開發(fā)商著急這塊，實際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個基金，要買五星級的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報，他們很難找，因為對中國產(chǎn)業(yè)也不熟，當時都看好中國的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們怎么把這個橋接起來，讓雙方都達到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個目的，一個根據(jù)。
這是我今天講的主要的過程。說到這兒，我就再提一下有關企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們三比較大規(guī)模的從中遠到北辰，一直到成運股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們在涉足干預，然后我們同時和國務院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多的我們談的好象是這種債務重組，我們有一些開發(fā)商各個地方都有，做得還都是不錯的，但是后面支持的資金都是要還的錢，這些要還的錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會給你漲一天，最后我們給我們的債主、我們的銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務重組我們也碰到了一些案例，我們現(xiàn)在也在做一些案例，包括我們現(xiàn)在手上有的一個客戶，一個例子是一個城市的開發(fā)商他就是基本上在做這個項目，做房地產(chǎn)的開發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點幾個億了，就是一個中小型的公司，但是他負債到了兩個億，他說怎么辦？我說打死你在十年之內都還不清，除非有什么絕招，所以這個企業(yè)就要重組，實際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組的問題，我們的銀行，我們的四大銀行為什么成立這么多的資產(chǎn)管理公司，如果讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)他就得破產(chǎn)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時候為了盤活這個資產(chǎn)，一定要剝離一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運作，讓它好起來，最終讓我們好的補償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級過程當中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當中了解到的一些情況。這一塊實際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報，實際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進入中國幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因為這些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報是比其他的金融回報多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個客戶現(xiàn)在就是在這個過程當中，我們找到一個很好的方式，通過我們國內國外引資的方式，就是通過資產(chǎn)收購、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個非常健康發(fā)展的方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關的話題。因為企業(yè)重組過程當中肯定會涉及到投資的方面、融資的問題，也涉及到股權置換的問題。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結合起來的一種做法。
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