【正文】 只有擺脫現(xiàn)行的“小而全”模式，實現(xiàn)專業(yè)分工，建立專業(yè)。物業(yè)管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產(chǎn)，它與社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深化和完善是一致的。物業(yè)管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議(契約)，按照社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理 形式就能解決。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請 人修理，但費用需樓內(nèi)住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費問題無法落實，此問題無法解決， 住戶怨聲載道。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產(chǎn)權(quán)歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷 安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。其具體體 現(xiàn)在以下幾個方面：(一)物業(yè)管理適應城鎮(zhèn)住房制度改革近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去 以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。為了適應社會主義市場經(jīng)濟，順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房 管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。據(jù)聯(lián)合 國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益在計劃經(jīng)濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領(lǐng)導既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進展。據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)。(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來交自己的房租外。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。例 如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落 。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。國家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。第六節(jié) 市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務(wù)收費只能保本或難以保本。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調(diào)控的基本工作；(2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系 ；(3)對物業(yè)管理人員定期培訓和考核；(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系。(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達。總之，也是避免“前期后遺癥”。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細致。第二，開發(fā)的支持。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房制度改革深化的支持。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。(三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。(二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。這個原則的具體要求有：高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學科建設(shè)一并 論述。以下，就對這兩方面作一些分析。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。為了適應這一重大變化，國務(wù)院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個領(lǐng)域，440種。三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件(一)國家重點鼓勵項目近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；(5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。(二)市場化階段下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢；(2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡；(3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認證。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。(三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。(二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內(nèi)地。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。一、物業(yè)管理的特點國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。第五節(jié) 物業(yè)管理的發(fā)展與條件本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。(二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理應該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。六、物業(yè)管理的宗旨上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：(一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。(四)創(chuàng)建名牌企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量。介入的時間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設(shè)計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎(chǔ)工作。(二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關(guān)系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。物業(yè)管理服務(wù)于社會，理應得到社會有關(guān)各方的支助，社會有關(guān)各方則在自己職責范圍 內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則適應二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導。綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) 。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。(二)綜合服務(wù)綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達到一般服務(wù)業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。 如要聘請專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機 地結(jié)合在一起。(三)地區(qū)組織屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織 的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。(二)行業(yè)協(xié)會行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應，逐步向 智能化方向發(fā)展。(二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種 服務(wù)項目，分工合作，提高效率。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)。