【正文】 它改變了過去的福利型房產(chǎn)管理制度，采取適 應市場經(jīng)濟的企業(yè)管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調(diào)規(guī)模經(jīng)濟效益，不僅有利于提高房地產(chǎn)的管理水平，而且有利于企業(yè)從“企業(yè)辦社會”的樊籬中解脫出來，使 企業(yè)提高效益。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制 度改革的深化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是 單位或房管部門派人來修。隨著城市經(jīng)濟體制改革的深化，市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標的住房制度改 革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。二、市場經(jīng)濟呼喚著物業(yè)管理黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全國房產(chǎn)機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬 元。，國有資產(chǎn)流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：，租公房因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房兩頭得利。(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。(二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘 缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。從市場學的角度來考察，在當時 ，房地產(chǎn)業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)實際上已不復存在。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還 需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。但是，不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請，管理基金和用房的 落實等等。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國 家、集體和個人三結合的住房投資、集資機制。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結構的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。偏 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。(二)內(nèi)部環(huán)境(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順；(2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務水平的提高；(3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化；(4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競爭能力。物業(yè)管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；(4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。這個階段的特點是：(1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。這個階段的特點是：(1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務內(nèi)容偏狹。1993年建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。(一)初創(chuàng)階段這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。從廣度上講，物業(yè)管理 服務項目眾多，內(nèi)容豐富。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。(一)覆蓋面廣國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。辦公和商務區(qū)域則強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和 智能化管理等。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī) 模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。這一原則體現(xiàn)在：(一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動。(三)三個效益的統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益 的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務型企業(yè)。在 產(chǎn)權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經(jīng)營管理的。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。有關物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務管理都由一個單位負責。對業(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。(一)統(tǒng)一管理可簡稱為一體化原則。行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關部門負責。有專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。物業(yè)管理的基本原則有：一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括：(一)業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關系。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：(1)自有自用型。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：第一，是在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上。業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關 系，一般劃分為兩大類：(一)委托管理型這是典型的，也是基本的管理方式。物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關行業(yè)的發(fā)展。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功 能。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。二、物業(yè)管理的作用從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務直接負責、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和 深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質(zhì)的服務取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。 (三)市場機制傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因 產(chǎn)權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。第三節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式?！　‰S著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。 　　，完善城市功能　　物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用?！　〖訌娢飿I(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值?！　≡诜康禺a(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權利、責任和如何落實。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化?！　∩鲜鑫飿I(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體?！　　　f(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。由于物業(yè)管理活動十分復雜， 涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性?！　∥飿I(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。　　　　物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項目的服務。　　第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х??！　《?、物業(yè)管理的起源及其原因　　物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。但是，應注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經(jīng)營。　　物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策?！　?一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營　　一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設定 目標的一系列工作?！　?5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、