【正文】 試述物業(yè)管理早期介入的作用。 缺點： （１） 投資數(shù)額巨大； （２） 投資回收期較長； （３） 需要專門的知識和經(jīng)驗； ２、圍繞優(yōu)缺點綜合論述對物業(yè)管理活動的影響。 1房地產(chǎn)市場實際上是房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的（ 地理區(qū)域 ）于某一特定（ 時間段內(nèi) ）達成所有交易的總和。 房屋開發(fā)費由建筑安裝費、附屬工程費（ 室外工程費 ）和其它費用構(gòu)成。 置業(yè)投資有收益、保值、增值和（ 消費 ）四個方面的利益。 ( √ ) 四、填空題 房地產(chǎn)又稱（ 不動產(chǎn) ），是指土地及定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱。 ( √ ) 1開發(fā)商希望建筑承包商的報價越低越好。 ( ) 建筑容積率為項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 ( √ ) 稅法中的折舊年限比建筑物的自然壽命短，比經(jīng)濟壽命長。 ( √ ) 經(jīng)濟壽命結(jié)束的標(biāo)志是物業(yè)的凈收益為零的時刻。 A、土地費用 B、前期工程費 C、房屋開發(fā)費 D、管理費 房地產(chǎn)開發(fā)投資中的開發(fā)間接費除了銷售費用、財務(wù)費用，還包括 ( ABCD )。 A、項目選址和定點審批 B、核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證” C、核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證” D、核發(fā)“房地產(chǎn)證” 今后仍將采用行政劃撥方式配給的特殊性質(zhì)用地包括 ( ABC )。 A、投資機會選擇和決策分析 B、建筑施工 C、銷售 D、獲取土 地使用權(quán) 按房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場分類 ( A )。 A、報價最高者 B、報價最低者 C、報價最合理者 D、具有相 應(yīng)條件者 1可行性研究費占項目總投資的 ( A )。 A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70 年 1綜合或其它用地最高出 讓年限為 ( C )。 A、 B、 C、 D、 居住用地最高出讓年限為 ( D )。 A、寫字樓 B、高爾夫球場 C、住宅 D、商場 從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力 ( A )。告訴業(yè)主怎么做，知道自己怎么做，最終收到雙贏的效果。業(yè)主的集中會形成等待，物業(yè)公司要想服務(wù)到位，勢必要增加人手。業(yè)主高度配合，實際上是業(yè)主的勞動部分代替了員工的勞動。所以業(yè)主義務(wù)中就有一條，業(yè)主和物業(yè)使用人要配合支持物業(yè)管理公司的工作。 清楚這樣的事實，明白這樣的道理，再來理解物業(yè)管理需要業(yè)主的配合和支持，就不難了。這種不滿意結(jié)果的出現(xiàn)，其原因不是因為理發(fā)師的水平不高，而是因辦顧客配合的程度不夠。 題目：讀了以上文字，從服務(wù)戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)術(shù)層面理解，你有何心得？ 我們都有過理發(fā)的經(jīng)驗。建立起服務(wù)競爭優(yōu)勢。第三，物業(yè)服務(wù)要在整個服務(wù)過程中建立合作 關(guān)系和合作網(wǎng)絡(luò)。 從戰(zhàn)略層面上，我們獲得的認識主要有：第一，要將物業(yè)管理企業(yè)整合為服務(wù)企業(yè)，將服務(wù)作為競爭的核心要素。除了開發(fā)商移交的相關(guān)圖紙資料之外，在日常服務(wù)過程中應(yīng)建立可以追溯的檔案系 統(tǒng)，如分戶維修檔案、投訴匯總分析等等。物業(yè)管理的消費周期相對較長，更要充分地了解業(yè)主，通過問卷調(diào)查、上門訪問、電話回訪、服務(wù)接待等等多種形式了解業(yè)主需求，高度重視每一次投訴所包含的需求信息。明華自己主要任務(wù)則是與鄉(xiāng)親們不斷 接觸，搞好與大米批發(fā)商的關(guān)系。他逐戶詢問：每個家庭中的人口數(shù)量；每 24 天大米消費量有多少；家中米缸有多大容量。他的生意很不好。張藝謀讓我們記起的是細節(jié)，我們讓業(yè)主 記起的也是細節(jié)。就像巧英，縱使她有千 般情、萬般情，如果沒有解頭巾的功夫，結(jié)果還是一致的。物業(yè)管理中的管理對象是物，真正的內(nèi)涵是服務(wù)于人。 物業(yè)管理是服務(wù)業(yè) ，服務(wù)意識是關(guān)鍵。他吹一下，喝一下，象我們喝沒有泡開的茶葉那樣，小口小口地把這碗水喝下去了。于是她把一只大碗放在路邊的青石上，斟上滿滿的一碗水，旺京不言語，端起碗來就想喝，但是巧英知道，這個渾身大汗的情人一仰脖子喝下這碗剛剛從深井里打上來的水，會落下大病的。但旺泉和巧英仍都深愛著對方，只是在那樣荒僻的山村，愛只能埋在心頭，碰著了連說話都不行，這叫文化的約束。 ２、 保安工資、保險及其它測算 １５００元 /月 .人２１人＝３１，５００元 /月 清潔人員工資 １、 崗位設(shè)置 （１） 大廈本體１０個崗位； （２） 外圍及車庫合為１個崗位； （３） 大堂清潔及管理因素設(shè)１個崗位； （４） 彈性工作制和保潔制，基本是一個崗位一個人，故清潔工人數(shù)為１２人。 保安人員工資 １、 崗位設(shè)置 （１） 南北兩個出入口為２個崗位； （２） 大廈內(nèi)部樓層巡視為１個崗位； （３） 地下停車庫和大堂各為半個崗位，計１個崗位； （４） 物業(yè)區(qū)域流動巡視１個崗位； （５） 保安休息、管理等因素增加２個崗位。地下停車庫和大堂崗實行 12 小時值班制。 其它注意事項： 逾期不再集中辦理入住手續(xù)，需辦入住直接到管理處辦理。請結(jié)合物業(yè)管理的實際操作和設(shè)定條件設(shè)計該物業(yè)入住方案。應(yīng)報業(yè)主委員會批準(zhǔn)，使用公用設(shè)施專用資金進行維修。 答題要點： （ 1） 立即關(guān)閉氣源總閥； （ 2） 通知燃氣公司搶修； （ 3） 采取通風(fēng)措施； （ 4） 必要時疏散人員； （ 5） 做好防火準(zhǔn)備； （ 6） 事先向業(yè)主、住戶宣傳相關(guān)的知識，使其了解在發(fā)生燃氣泄漏時正確的處 19 理方法（熄滅明火、通風(fēng)，不得開或關(guān)任何電器開關(guān)等） 某住宅區(qū)竣工入住半年（入住三年、使用 6 年），業(yè)主來管理處報告由于昨夜大雨，外墻窗臺多處漏水。否則應(yīng)等待電梯公司專業(yè)人員到達，再配合其展開救助； （ 5） 救出被困人員后，應(yīng)道歉、安撫、慰問。 B、其它地區(qū)使用 18 氣象預(yù)報： 24— 48 小時有強寒潮來臨，望有關(guān)單位做好防風(fēng)防凍準(zhǔn)備。應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 A．性質(zhì)不同 B、都是企業(yè)行為 C、職責(zé)不同 D、都是政府行為 6對白蟻的防治主要有幾類方法（ B、 C、 D ）。 A、物業(yè)服務(wù)支出 B、物業(yè)管理企業(yè)的酬金 C、法定稅費 6業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納（ A、 B ）。 A、物業(yè)服務(wù)合同的約定 B、進行維修、養(yǎng)護、管理 C、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 5物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和 特點分別實行 ( A、 B )。 A、 計劃管理 B、技術(shù)管理 C、質(zhì)量管理 D、施工管理 E、資金管理 5對房屋設(shè)備管理的基本要求是（ A、 B、 C、 D、 E）。 A、 消防 水箱 B、自動噴淋系統(tǒng) C、消防栓系統(tǒng) D、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) E、消防車 14 4住宅房屋的排水管道可分（ A、 C）。 A、 完好房 B、安居房 C、商品房 D、基本完好房 E、一般損壞房 F、嚴(yán)重損壞房 G、危險房 4物業(yè)管理企業(yè)用于房屋修繕的資金來源于（ A、 C、 D）。 A、服務(wù)性功能強 B、經(jīng)營性特點突出 C、專業(yè)性技術(shù)性要求高 D、綜合性強 4高層樓房以樓內(nèi)供水泵總計費水表為界，界線以外的供水管線及設(shè)備由 13 （ A ）負責(zé)維護管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由（ C ）負責(zé)維護管理。 A、對社會有一定影響 B、熱愛公益事業(yè) C、大公無私 D、處事公平 E、關(guān)心小區(qū)管理 3物業(yè)管理承擔(dān)（ A C D ）的修繕責(zé)任。 A、 重大事項報告制度 B、定期述職制度 C、日常信息報送制度 D、財務(wù)審計稽核制度 E、建立客戶評價體系和品質(zhì)管理體系 3寫字樓物業(yè)管理的重點和難點是（ A、 B、 C、 E、 F ）。 A、直線式功能 B、矩陣式功能 C、服務(wù)性功能 D、合作性功能 E、效益與效率功能 2項目管理在人力資源的配置上要符合（ A、 B、 C、 D ）的形式和原則。 A、物業(yè)等級權(quán)重 B、設(shè)備質(zhì)量權(quán)重 C、企業(yè)資質(zhì)等級權(quán)重 D、納稅優(yōu)惠權(quán)重 2物業(yè)管理維修資金主要來 源為（ A、 B、 C、 D ）。 A、物業(yè)管理事項與管理用房 B、服務(wù)質(zhì)量與費用 C、雙方的權(quán)利義務(wù) D、維修資金的管理與使用 E、合同期限與違約責(zé)任 2智能化系統(tǒng)的管理與維護，須（ A、 B、 C、 D）。 A、使用管理 B、維修養(yǎng)護管理 C、安全管理 D、技術(shù)檔案數(shù)據(jù)管理 1業(yè)主公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的（ A、 B、 C、 D ）等事項依法作出約定。 A、消防宣傳教 育 B、消防隊伍建設(shè) C、消防制度制定 D、消防器材配置與管理 E、緊急情況下人員疏散 1房屋修繕是指對已建成的房屋進行（ A、 B、 C、 D ）綜合維修和維護保養(yǎng)。 A、服務(wù)規(guī)范 B、服務(wù)提供規(guī)范 C、質(zhì)量控制規(guī)范 D、行為 規(guī)范 9 物業(yè)的接管驗收，不僅包括（ A、 B、 C ）而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等。 A、搭建建筑物、構(gòu)筑物 B、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 C、拆改供暖管道和設(shè)施 D、拆改燃氣管道和設(shè)施。 A、共享部位、共享設(shè)施 B、共享設(shè)施 C、共享部位 D、整體 二、多項選擇題 8 前期物業(yè)管理，是指（ A、 B ）在選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由 ( C )選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 A、 3 B、 5 C、 7 D、 9 5物業(yè)管理早期介入，應(yīng)該在（ D ）階段就介入。 A、完好房建筑面積 B、完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 C、（完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積） /總的房屋建筑面積 5納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由 ( A )全額交納。 A、物業(yè)管理企業(yè) B、建設(shè)單位 C、政府行政主管部門 D、取得電梯行業(yè)主管部門資格審查通過的專業(yè)電梯維保企業(yè) 5電梯每（ B ）由當(dāng)?shù)貦z測部門進行一次安全檢測，合格后方能繼續(xù)使用。 A、別墅 B、酒店 C、倉庫 D、 醫(yī)院 4裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝修裝飾活動的，由（ B ）責(zé)令改正，處500 元以上、 1000 元以下罰款。 A、建設(shè)單位批準(zhǔn) B、物業(yè)管理企業(yè)批準(zhǔn) C、政府部門批準(zhǔn) D、原設(shè)計單位或相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案