【正文】 雍華府的物業(yè)管理前期介入將在規(guī)范的程序中進(jìn)行，在獲得雍華府的物業(yè)管理權(quán)后，我們將提前與發(fā)展商簽定物業(yè)管理合同書，同時(shí)在發(fā)展商售樓過程中，我們或?qū)⑽邪l(fā)展商與每一位前來購(gòu)房的準(zhǔn)業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》。因而，地產(chǎn)商也成了物業(yè)管理者的服務(wù)對(duì)象，確切地說，物業(yè)管理是發(fā)展商的配套服務(wù)。 雍華府三年的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況，總體勢(shì)頭良好，第一年出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，從第二年開始盈利，有了經(jīng)濟(jì)效益確保小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不斷提高，最終肯定雍華府管理服務(wù)的社會(huì)效益。（2）停車位使用率由第一年的60%上升到第二年的85%，第三年的90%，相應(yīng)停車費(fèi)收入增加。2)經(jīng)營(yíng)成本分析 經(jīng)營(yíng)成本情況表 單位:元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本其中工資及福利其中清潔綠化其中電費(fèi)其中維護(hù)費(fèi)其中管理者酬金其中其他金額占比重100%%%%%%%預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)成本三年來基本控制在同一費(fèi)用范圍內(nèi)，成本構(gòu)成分別為：%，所占比重合理；%，比公司現(xiàn)狀偏高，主要是雍華府每棟樓大堂、走道都采用大理石地面，清潔保養(yǎng)費(fèi)用比普通地面相對(duì)較高；%，比一般小區(qū)電費(fèi)耗用多，主要是電梯、會(huì)所設(shè)施耗電，泳池循環(huán)水系統(tǒng)耗電及噴泉水系統(tǒng)耗電等；因比普通小區(qū)配套設(shè)施多，%，屬合理開支；%，同按成本計(jì)算相當(dāng)，屬合理提取；%，比較低，主要是我司規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果，就近小區(qū)的各種管理資源合理調(diào)配，有效控制了不必要費(fèi)用的發(fā)生。(2)，%；，%。第二年入伙率上升為80%，%。月● 停車費(fèi)收入為：276個(gè)200元12月=662，400單位：元/年年份使用率空置率停車費(fèi)第一年60%40%397，440第二年85%15%563，040第三年90%10%596，160合計(jì)1，556，640預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入年份住宅管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車場(chǎng)合計(jì)第一年1,242,97255，196397,4401,695,608第二年1,389,20459，795563,0402,012,039第三年1,462,32061，328596,1602,119,808合計(jì)4,094,496176，3191,556,6405,827,455四：財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)收支狀況年份經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)支出經(jīng)營(yíng)節(jié)余稅金（5．2%）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用第一年1,695,60888,1711,777,540—170,103第二年2,012,039104,6261,893,93613,477第三年2,119,808110,2301,893,936115,642合計(jì)5,827,455303,0275,565,412—40,984財(cái)務(wù)收支狀況圖 金額（萬） 綜合分析1） 經(jīng)營(yíng)收入分析 經(jīng)營(yíng)收入情況表 單位：萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年經(jīng)營(yíng)收入較第一年增減——%%從上表可看出,%；，%，主要原因是：(1)由于第一年入伙率70%，直接影響經(jīng)營(yíng)收入。月12月/年=706,272 小計(jì)：1,462，3202）、預(yù)測(cè)住宅管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%1,023,624219,3481,242,972取平均值計(jì)算第二年8020%1,169,856219,3481,389,204第三年955%1,389,20473,1161,462,320合計(jì)3,582,684511,8124,094,496商鋪管理費(fèi)收入●。月12月/年=100，224② 小高層 21，020平方米5年48,765小計(jì)60,357八自有固定資產(chǎn)維修或更新年按10%計(jì),即64,40010%6,440九泳池維護(hù)費(fèi)4,000元/月12月48,000十（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）+（八）+（九）1,666,361首年：1,552,248十一其它不可預(yù)見費(fèi)用占以上費(fèi)用2%,即(十)2%33,327首年：31,044十二小計(jì)(十)＋(十一)1,699,688首年：1,583,292十三管理者酬金年收入10%=1,942,48510%（平均值）194,248首年：194,248合計(jì)(十二)＋(十三)1,893,936首年：1,777,540三、 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算住宅管理費(fèi)收入根據(jù)市住宅局[1996]124號(hào)文件規(guī)定，空置房屋的管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商招商地產(chǎn)支付。年336戶3,360小計(jì)222,240調(diào)整小計(jì)房屋本體維修基金的30%從第二年起可用于沖減零星維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：138,64830%=41,594（首年保修期按30%計(jì)算為：222,43830%=66,731）180,844七攤銷固定資產(chǎn)折舊按5年提折舊，保留10%殘值64,40090%247。年336戶16,800電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）30元/戶）2,649地下車庫(kù)照明用電0．04kw/盞10小時(shí)50盞365天/年5,其他設(shè)施用電5盞365天/年1,小計(jì)237,496四公共水費(fèi)綠化用水200噸/月12月/年6,480管理處用水50噸/月12月/年1,6208,100五電梯保險(xiǎn)費(fèi)16臺(tái)1,000元/年16,000六維修養(yǎng)護(hù)電梯維護(hù)1,000元/月年252,000小 計(jì)270,240三公共電費(fèi)管理處及會(huì)所用電29,843小區(qū)道路照明1）路燈2個(gè)/盞10小時(shí)/天40盞365天/年22,4842）射燈6盞2個(gè)/盞3小時(shí)/天365天/年1,5633）圍墻燈30盞10小時(shí)/天365天/年3,066電梯用電12KW/臺(tái)14臺(tái)365天/年171,696小區(qū)樓道照明用電(12戶3人4戶)次/天24盞365天/年+(288戶3人4戶) 365天/年（多層平均每樓道12戶每戶3人每人每天使用4次電燈，經(jīng)過層數(shù)取平均數(shù)1/2。次年336戶16,800市內(nèi)交通費(fèi)200元/人月1個(gè)月111,8002聘用人員培訓(xùn)、辦證費(fèi)100元/人21人2,100平均數(shù)3公共管理制度手冊(cè)a50元/戶336戶18,4804人員服裝費(fèi)1）護(hù)管員1000元/人12人12,0002）其他人員1200元/人9人10,8005辦公設(shè)備1）辦公固定資產(chǎn)64,4002）開辦文具1,0456通訊器材24,4007停車場(chǎng)費(fèi)用1）批文30元/位276個(gè)8,2802）執(zhí)照1,5008維修工具25,4009小 計(jì)1+2+3+4+5+6+7+8280,20510不可預(yù)見費(fèi)用（9）10%28,020合 計(jì)9+10308,225二、 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法金額（元/年）備注一行政費(fèi)用人員工資（含保險(xiǎn)、福利、雙薪）66，600元/月12月/年799,200辦公費(fèi)用1）手機(jī)費(fèi)450元/月12月/年5,4002）電話費(fèi)150元/ 臺(tái)月3個(gè)月+2人2800元/人月+1人4000元/人月。月。月。月。這對(duì)物業(yè)管理處的收費(fèi)工作起到一定的促進(jìn)作用。物業(yè)管理費(fèi)用的收取一直來都較為棘手，兩者相結(jié)合，將有利于敦促業(yè)主繳交管理費(fèi)用。與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合IC卡具多方面功能，可以根據(jù)業(yè)主的意愿或要求，限制或停止某一方面功能的使用，如業(yè)主不愿到會(huì)所消費(fèi)或不使用停車場(chǎng)的，管理處可以限制或停止該卡在會(huì)所消費(fèi)或停車場(chǎng)使用方面的功能，因?yàn)檫@些功能的保留可能會(huì)多收一些管理費(fèi)用。至于帳目，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)每月進(jìn)行一次結(jié)算，并以書面通知的形式告知業(yè)主 ，而業(yè)主只需按時(shí)交付款項(xiàng)即可，若業(yè)主對(duì)款項(xiàng)存在疑問可前往物業(yè)管理處進(jìn)行查詢。會(huì)所出入口設(shè)有讀卡機(jī)，持卡便能通行，這限制了外來人員的消費(fèi)，保證了一個(gè)私密的、寧?kù)o的、典雅的、氣派的消遣環(huán)境。在會(huì)所，手持一卡，便可即時(shí)消費(fèi)，免去現(xiàn)金攜帶、找櫝之繁。其服務(wù)流程如下：不吻合不放行核對(duì)車況吻合放行利用卡、讀卡機(jī)車輛進(jìn)出查歷史記錄如有安全事故道閘關(guān)閉確定責(zé)任記錄車輛進(jìn)出 消費(fèi)服務(wù) l 會(huì)所消費(fèi)； l 與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合；168。對(duì)于拖欠管理費(fèi)的車主，管理處有權(quán)限制卡的使用功能。車輛安全服務(wù)IC卡芯片儲(chǔ)存有多種信息，包括車輛情況（品牌、型號(hào)、車牌、車身顏色、方向盤位置等）、收費(fèi)狀況、歷史記錄（車輛進(jìn)出）。車輛自動(dòng)化服務(wù)車輛自動(dòng)化管理主要是通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)體系、讀卡機(jī)、自動(dòng)道閘、地磁線圈、UPS（不間斷電源），對(duì)小區(qū)各車輛出入口、停車場(chǎng)出入口實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)管理、控制，同時(shí)配以閉路電視監(jiān)控，增設(shè)安全防線，消除安全隱患。從經(jīng)濟(jì)方面考慮，自動(dòng)化管理減少了人力資源的投入，降低了成本，也減少因人員配合失誤造成經(jīng)濟(jì)損失的可能；從安全方面考慮，自動(dòng)化管理可以避免因人為因素的過失帶來安全上的隱患。在特殊情況下，譬如業(yè)主要竄門，這時(shí)可通過可視對(duì)講系統(tǒng)與智能化監(jiān)控中心或受訪業(yè)主取得即時(shí)聯(lián)系，在得到確認(rèn)和允許后，再通過開鎖系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。一IC卡只能到達(dá)指定的建筑單元或車庫(kù)，不能逾越范圍使用。利用IC卡及讀卡機(jī)通過人流出入口 門禁控制流程圖：利用IC卡及讀卡機(jī)業(yè)主回家通過單元門通過車流出入口通過地下車庫(kù)門業(yè)主到家利用IC卡及讀卡機(jī)IC卡芯片中所儲(chǔ)存的信息能限制IC卡的使用范圍和使用功能。門崗服務(wù)流程圖：探訪人員進(jìn)入小區(qū)業(yè)主與人有約或同意探訪業(yè)主居家可視對(duì)講小區(qū)指揮中心小區(qū)出入門可視對(duì)講探訪人員婉言謝絕探訪人員業(yè)主不在家或不同意探訪 168。168。一、使用說明及規(guī)定 使用說明 系統(tǒng)只能識(shí)別IC卡中的芯片，無卡或芯片損壞則無法識(shí)別； IC卡不能使用時(shí)，可用可視對(duì)講與監(jiān)控中心取得聯(lián)系； IC卡損壞或丟失，應(yīng)及時(shí)告知管理處，重新更換新卡； 具多方面功能的，可用于多種服務(wù)； 實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)，互不干涉，各功能系統(tǒng)自成一體； 功能的保留或限制，可由業(yè)主意愿或使用情況做出調(diào)整； 功能的使用限制與物業(yè)管理收費(fèi)掛鉤； 使用規(guī)定入伙登記時(shí)，核發(fā)IC卡； 人手一卡，同戶卡是一致的； 會(huì)所消費(fèi)是例外，規(guī)定一戶一卡； 卡需妥善保管，換新卡需收工本費(fèi)； 在享用方便之時(shí)，不得損壞智能化系統(tǒng)； 二、 服務(wù)內(nèi)容 安全服務(wù) l 門崗服務(wù)； l 門禁控制服務(wù)；雍華府在安全方面的設(shè)計(jì)，非常注重“人防”與“技防”的結(jié)合，通過家居內(nèi)紅外線報(bào)警器、密碼鍵盤、緊急求助按鈕、閉路電視、可視對(duì)講、外圍的紅外線監(jiān)測(cè)等嚴(yán)密的防盜網(wǎng)絡(luò)，形成技防為主，人防為輔的防范體系。A、 健康服務(wù)的操作方式 設(shè)立專職護(hù)士為業(yè)主進(jìn)行一線式服務(wù)； 聘請(qǐng)運(yùn)動(dòng)教練作顧問，開設(shè)教練專線； 定期開通專家熱線，可預(yù)約專家進(jìn)行個(gè)人服務(wù)；B、 健康服務(wù)內(nèi)容健康服務(wù)名稱具體內(nèi)容保健護(hù)理1）提供生活保健、健康、美容咨詢；2）身體檢查、簡(jiǎn)單的醫(yī)務(wù)護(hù)理；3）定期的健康美容講座；4）急救處理；運(yùn)動(dòng)健康1） 運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的介紹；2） 體育技能的咨詢、傳授；3） 健康運(yùn)動(dòng)、健康保??；4）定期運(yùn)動(dòng)健康講座；生活健康1） 生活藝術(shù)的介紹和咨詢；2） 心理健康咨詢，心理調(diào)節(jié)技巧；3）健康生活理念的推介；第二節(jié) “一卡通”智能化服務(wù) “一線一卡，盡享雍華”設(shè)想中的“一卡”是指在物業(yè)管理事務(wù)中能做到一卡通行，這充分體現(xiàn)了智能化系統(tǒng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的提供與支持。A、 資訊服務(wù)的提供方式人工咨詢，規(guī)定時(shí)間內(nèi)得到答復(fù)；自由瀏覽社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，獲得信息；利用視頻點(diǎn)播VOD，獲取感興趣的資訊；B、 資訊服務(wù)項(xiàng)目 l 時(shí)事新聞； l 財(cái)經(jīng)信息； l 天氣預(yù)報(bào)； l 娛樂直擊； l 社區(qū)信息； l 社區(qū)聊天室； l 車船航班情況； l 收費(fèi)情況； l 其他信息；168。資訊服務(wù)在信息化時(shí)代，信息的掌握是生存的資本，對(duì)雍華府的業(yè)主尤其如是。最重要的是，物業(yè)公司裝修代管，業(yè)主不用親自和裝修公司打交道，在一定程度上保證了個(gè)人私隱和省卻時(shí)間。裝修代管業(yè)主因繁忙而暇顧及繁瑣的裝修問題，但裝修質(zhì)量和裝修風(fēng)格又是他們所關(guān)心的。我們?cè)O(shè)立服