【正文】 安全是保證用戶在寫字樓里工作安全放心，不受外界環(huán)境的干擾，財產(chǎn)、人身安全有保障。寫字樓的服務(wù)對象是各類公司、企業(yè)單位的職員、工作人員，服務(wù)時間主要是在工作時間內(nèi)，集中在每周一至周五的早上八點至下午六點，部分寫字樓周六上午仍工作半天。做為大廈寫字樓與商業(yè)大廈。另外，由于投入多，如樓層出租率低，對發(fā)展商來講，即意味著損失增大。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進。（5） 使用時間集中，人員流動性大，如較集中的上班時間，多數(shù)都是早八點以后，下午六點以前，上班時間人來人往，下班后人去樓空。為了吸引有實力的公司機構(gòu)進駐辦公，滿足他們?yōu)榱梭w現(xiàn)身份、高效率辦公的要求，寫字樓一般選用的建筑材料都較為高檔，設(shè)施設(shè)備都較先進，內(nèi)部一般都配有中央空調(diào)、高速電梯，設(shè)有監(jiān)控設(shè)備、完善的通訊設(shè)施。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機構(gòu)，人口密度大、涉及面廣。特別是以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。 寫字樓的特點一般來講，寫字樓具有下面的顯著特點：（1） 寫字樓多建于中心城市的繁華地段。（4） 按建造等級，所處位置和物業(yè)管理的檔次，可分為甲、乙、丙級寫字樓。（3） 按現(xiàn)代化程度可分為智能型和非智能型。①. 單純型：只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、商場、餐飲等）；②. 商住型：能提供辦公，又能提供住宿的寫字樓。下面我們要講的是寫字樓的物業(yè)管理： 寫字樓大小的劃分（1） 按建筑面積的大小，可分為小型（1萬平方米以下），中型（13萬平方米之間），大型（3萬平方米以上的）。按照用途和使用功能，又分為工業(yè)大廈、商業(yè)大廈和專用于大型公司機構(gòu)辦公、經(jīng)營的大廈，即人們通常所稱的寫字樓。⑤. 喬木：，修剪陰枝、弱枝。168。 整形灌木：開春天氣變暖時進行一次強修剪，開花的灌木要在形成花蕾前進行修剪；168。③. 綠籬：修剪平整，邊角整齊，線形流暢。注意修剪后做好邊線草及樹頭角條的修剪。④. 視植物生長狀況，每月提出更換植物的意見。②. 適當時候噴啤酒及根外施肥，可令葉片青綠、有光澤。②. 更換：密切注意時花的生長狀況，摘除殘花，適時更換。 及時將發(fā)現(xiàn)的問題報告主管（5） 時花保養(yǎng)時花指季節(jié)性開花的植物。 修剪一些葉片168。168。①. 交接時，要注意略微修剪頂葉，檢查有無搗實泥土，及時淋定根水。⑤. 補種：尾度略大于原來規(guī)格，以便修剪后和原來的植物相一致。③. 松土：開春前完成植物松土工作，以利水、肥的吸收。①. 日常保養(yǎng)要注意淋水、保潔、修剪、松土、除草、除蟲；②. 種植：冬季種植，根部成凹形，便于保水，夏季成凸形，便于排水。③. 疏根：草長得過密時要疏根或打孔透氣。②. 整地面：一般在開春前進行浦沙平整地面工作。（2） 草地保養(yǎng)管理要點①. 除雜草：主要清除惡性雜草。2服務(wù)態(tài)度1． 使用規(guī)范文明禮貌用語；2． 服務(wù)態(tài)度端正，辦事認真負責(zé)，有良好的職業(yè)道德；3． 服從領(lǐng)導(dǎo)；4． 文明服務(wù)，禮貌待人。⑥. 雜草防除質(zhì)量標準: 草坪沒有明顯高于10cm的雜草，雜草不得超過5棵/m2； 整塊草坪沒有明顯的寬葉的或已經(jīng)開花的雜草。④. 施肥：開春及夏季應(yīng)適當施用多元肥。 修剪頻度：春夏季勤修剪，一級草生長季每10天剪一次，秋季每月剪一次；168。③. 修剪：要保持平整完美，草坪就要時常修剪，生長過于旺盛會導(dǎo)致根部壞死。 場地布置質(zhì)量標準：a、 花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀；b、 場地布置最少在場地使用前半天完成；c、 保持操作現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生。 按要求完成場地布置后應(yīng)清理好現(xiàn)場衛(wèi)生；168。 根據(jù)場地用途與要求，分判方確定場地布置方案；168。 布置與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 材料新穎，有較長觀賞期；168。節(jié)慶日環(huán)境布置①. 各管理處應(yīng)根據(jù)節(jié)慶日的工作安排確定選用的花木及擺放方案，并報主管人員審批；②. 根據(jù)審批后的方案，最遲在節(jié)慶日前12天完成場景布置；③. 節(jié)慶日布置質(zhì)量標準：168。 所有備換的花木一定要先將枯枝黃葉、殘花、雜草、竹簽清理修剪好，并將花盆清潔，大盆植物盆面要鋪上一層石米或陶粒、火山巖等覆蓋泥面；168。 不宜選擇帶刺、有害、抗性弱的植物，以免造成意外事件；168。③. 花木周期更換168。 公司在每年年底根據(jù)物業(yè)盤的用花數(shù)量和品種做好下一年度的用花計劃；168。 注意現(xiàn)場清潔，尤其在驗樓期間，應(yīng)及時清掃施工現(xiàn)場雜物，并避免灰塵四揚。 場地放好工作警示牌；168。陰生植物在管理上要注意幾點：①. 要根據(jù)各種植物的品種適當控制水肥，因為各種植物對水肥的要求不一樣，一般適宜經(jīng)常葉面噴水；②. 栽培介質(zhì)易疏松保水保肥。因為陰生植物新陳代謝的強度較弱，消耗水分及營養(yǎng)較少，能適應(yīng)較少光照的條件，故能在陰暗角落存活較長時間?；▔ㄐ∑罚┕芾恝? 松土除雜草：對于尚未郁閉的花壇，生長季節(jié)每月送土1次，除雜草2次，松土深度35cm，非生長季節(jié)每月除雜草1次，為防止雜草長入花壇，每年45月和89月在松土同時進行修邊，修邊寬度為30cm，線條流暢；②. 修剪：一般每年23月重剪1次，保留3050cm，以促進側(cè)枝發(fā)芽，以后每月根據(jù)花壇養(yǎng)護標準進行修剪造型，中間高、兩邊低，中間高度根據(jù)品種不同而異，一般5080cm，形成曲面并有較好的園林美化效果；③. 施肥：23月重剪后以撒施基肥為主，以后根據(jù)生長情況用復(fù)合肥進行追肥，晴天施肥時應(yīng)保證淋足水；④. 達標標準：花壇無缺株，長勢旺盛，無病蟲害發(fā)生，要有一定的園林效果。時花地花管理①. 做好殘花、黃葉的修剪，缺株要及時補上；②. 自然環(huán)境盆花布置注意隱遮；③. 及時淋水兵利用林水調(diào)控開花時間（生蕾要琳灑花頂，熟花要避免淋花朵，只淋花的莖和泥）、提前施基肥，并做好病蟲害防治；④. 達標標準：全年有鮮花擺設(shè)，選種配置合理，地載花木生態(tài)良好，無殘花缺株現(xiàn)象，自然環(huán)境盆花盆無裸露花盆。 蛀干害蟲：天牛、吉丁蟲、象甲類，他們常鉆蛀樹干的木質(zhì)部、韌皮布；168。 枝梢害蟲：俄類和甲蟲類，蚜蟲、蚧殼蟲，常鉆蛀植株枝梢及幼莖，影響枝梢的生長；168。①. 及時清除落葉、枯葉、病蟲葉，保持植物通風(fēng)透氣，降低濕度，保持綠化環(huán)境衛(wèi)生清潔可減少病蟲害的侵染；②. 發(fā)現(xiàn)病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大；③. 噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，要先進行小量噴施試驗后，才大量施用，必須使用對人體無害并盡量使用環(huán)保藥劑，并提供藥劑合格證，做到除病滅蟲、保證花卉生長不受害；④. 噴藥時應(yīng)按規(guī)程進行，保證人、畜、花的安全，規(guī)程中應(yīng)對噴藥的天氣要求、藥劑濃度、實施人的安全保護等方面做明確規(guī)定，并在噴藥之前上報管理處；⑤. 噴藥期間應(yīng)將有關(guān)注意事項提前通知?。I(yè)）戶；⑥. 綠化植物害蟲種類分類：168。③. 成活率達95%以上，%以下，%以下。綠化補缺：目的是確保植物生長成形。 在枝葉黃瘦、發(fā)芽前、孕蕾期、花落后情況下應(yīng)多施肥，在枝葉肥壯、發(fā)芽后、開花期、雨季情況下應(yīng)少施肥，在新栽花木、盛夏、休眠時應(yīng)不施肥；168。魚藤是一種良好的植物性殺蟲劑，不能與波爾多液，是硫合劑堿性農(nóng)藥混用。但不能與堿性藥物混用。敵敵畏對害蟲有觸殺觸殺、胃毒作用，對咀嚼式、針吸式口氣的害蟲均有良好的防止作用。代森銨能滲入植物體內(nèi)，所以殺菌力強，但不易與石硫合劑等混用。不能與銅制劑混合使用。主要是防止各種植物病害。施肥要根據(jù)不同的植物，不同的生長時期使用不同的肥料。 無機肥，又叫化學(xué)肥料，有單一元素的化肥和多種元素的復(fù)合肥。常用的有花生餅、豆餅等，含有植物需要的主要成分氮（能促進植物的營養(yǎng)生長，增進葉綠素的產(chǎn)生，促進枝葉快長）、磷（能促進種子花芽分化，為開花打下基礎(chǔ)）、鉀（使花卉生長強健，增進莖的堅韌性，還可使花色鮮艷，提高植物抗旱抗病蟲能力）外，其他的成分也不同程度存在，但肥效較慢，多做基肥；此外還有骨粉、草木灰、腐殖土；基肥應(yīng)漚熟，且必須與泥土混勻，以防止燒根。根據(jù)綠化生長情況，以及所需要的肥料選定有機肥或無機肥：168。 澆水量要根據(jù)花木品種來決定，旱生、根深植物可少澆水，萌生、淺根植物要多澆水。168。 達標標準：綠籬生長良好，無斷層缺株，上面平整、邊角線棱角分明、有藝術(shù)美干，無雜草、寄生藤，綠籬內(nèi)無垃圾和枯葉落葉堆積；喬木長勢旺盛，枝葉健壯，樹形美觀，下緣線整齊，修剪適度，干直冠美，無死樹缺樹，景觀效果好。 防臺風(fēng)、防寒防凍：每年臺風(fēng)前（67月）要對喬木合理修建，加固戶樹樁或支架，臺風(fēng)后立即扶樹、護樹、清理斷枝、落葉。168。 用作行道樹的喬木，定干高度宜大于3cm，第一分枝點以下枝條應(yīng)全部剪除，分枝點以上枝條酌情疏剪，并應(yīng)保持樹冠原型；168。 無明顯主干、枝條茂盛的落葉喬木，對干莖10cm以上樹木，可疏枝保持原樹形，對主干莖5~10cm的苗木，可選留主干上的幾個側(cè)枝，保持原有樹形進行短截；168。 喬木從5月開始每月修剪1次，主要修陰枝、下垂枝、干枯枝、側(cè)緣線以及下緣線，開花植物應(yīng)在花芽萌動前進行；168。 綠籬一般生長季節(jié)410月每月修剪整形2次，非生長季節(jié)每季修剪23次；168。（2） 主要過程及方法花木栽培管理①. 喬、灌木整形、修剪： 目的是通過修剪促進樹木生長，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應(yīng)觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。③. 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點，同時設(shè)計上要注重道路安全及居家方便。物業(yè)綠化的類型和要求：①. 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當。園林綠化管理 園林綠化工作安排與實施（1） 概 念綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則，園林綠化管理工作主要是對物業(yè)范圍內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護，根據(jù)植物生長情況進行適當?shù)膿Q植、補植以及其它措施，使其達到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人及機械短路。注意：吸塵機屬地面干吸設(shè)施，不能用于吸水。⑥. 吹風(fēng)機用途：屬地毯清洗的配套機械，有三種速度，視不同情況而調(diào)速。④. 吸水機性能：雙馬達，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。用于石材地面拋光。注意：使用過程中盡量不要隨意開關(guān)機。①. 多功能擦地機性能：每分鐘170轉(zhuǎn)，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。（2） 清潔機械的使用清潔機械在使用前必須檢查電源連結(jié)線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。保質(zhì)期：一年。漂白水性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。保質(zhì)期：一年。吸塵水性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。特征：堿性含有效物25%，綠色水狀液體。②. 分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地機刷洗效果更佳。保質(zhì)期：常溫一年，特征：有效物30%，藍色透明液體。用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。特征：有效物28%，黃色不透明液體。用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。擦銅水性能：中性，對金屬無不良反應(yīng)，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。保質(zhì)期：一年。素鋼水性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。保質(zhì)期：一年。用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。特征：有效物25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。用法：人工或洗地機洗擦。車場洗地水性能：針對停車場嚴重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。保質(zhì)期：一年。用法：將其涂于地面上片刻后即可進行洗擦，最后用水沖凈。對露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時間長。特征：有效物28%，微黃色水狀液體。注意：橡膠、塑料制品不宜使用。用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。油煙清潔劑性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強乳化分散溶解作用。保質(zhì)期：一年。用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多用途的強力清潔劑。保質(zhì)期：常溫一年特征：有效物30%，紅色透明液體。③. 鋁合金窗的清洗時間不宜過長，墻體涂擦后務(wù)必要用清水沖凈。注意：①. 大面積使用前先做小區(qū)試驗。用途：適用于各種材料外墻的清洗。目視3滅蠅每1萬㎡暴露的孳生地不超過1處；商鋪、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地。目視、聞、水樣送檢消殺1滅鼠老鼠密度不超過1%，鼠洞每2萬㎡不超過1個；樓道、住戶家無明顯鼠跡。目視、聞、紙巾擦拭6樓道燈具無明顯積塵，透明度好。目視、紙巾擦拭4雨篷、轉(zhuǎn)換層、消防樓道無雜物、垃圾、紙屑；無污垢，排水口、水溝暢通；地面干凈無污跡、灰土。目視、紙巾擦拭2電梯廳及走廊地面無污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無明顯灰塵，無污跡、水?。环忾]式各處無積塵且無異味，開放式各處無明顯積塵且地面無積水。目視、紙巾擦拭12化糞池目視，進排暢通，無污水外溢。目視、光面紙巾擦拭、麻石等用白布擦拭10噴水池?zé)o紙屑、煙頭、雜物或其它漂浮物，水無變色或異味，無青苔或霉斑，池臺無積塵。目視、聞8宣傳欄、雕飾無污漬，無明顯積塵，無亂張貼。目視、聞、紙巾擦拭6兒童游樂場地面無垃圾、砂石、紙屑，設(shè)施無積塵、積水、污漬，金屬設(shè)施表面無銹跡、黑斑。地面及天花目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理，墻面目視、紙巾擦拭4綠化帶無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無3㎝以上的石子，每100㎡煙頭或其它雜物不超過2個，無污水流出。目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理2散水坡、排水溝無明顯雜物、雜草、青苔，無