【正文】 （ 三 ） 其他資金的使用與管理 (經(jīng)營性收入 、利息 、 滯納金 、 賠款等 ) 用于滾存相關專項維修資金 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 物業(yè)管理資金管理 （ 三 ） 物業(yè)管理經(jīng)營性收入 （ 四 ） 國家財政來源 四 、 物業(yè)管理資金的使用與管理 （ 一 ） 維修基金的使用與管理 一般由售房單位代收 ， 所有權屬購房者 ， 不隨人走 ， 只有當房屋滅失時才進行分割 。 ? 實物物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物管企業(yè)的酬金。 酬金制是指預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè) ， 其余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式 。 車輛管理：主要是車輛安全管理 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 停車場管理 （ 1）場內車位劃分要明確 （ 2）場內行駛標志要清楚 （ 3）進出停車場管理要嚴格 （ 4）車輛防盜和防損壞措施要得力 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 五、物業(yè)綜合經(jīng)營服務 （一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務的原則 有償原則 競爭原則 服務原則 （二）物業(yè)綜合服務經(jīng)營思路 承包經(jīng)營思路 開拓經(jīng)營項目和內容的經(jīng)營思路 第六章 物業(yè)管理資金管理 ? 物業(yè)管理資金籌措原則 ? 籌措物業(yè)管理資金計費標準的核算辦法 ? 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 ? 物業(yè)管理資金的使用與管理 物業(yè)管理資金管理 一、物業(yè)管理資金籌措原則 （一）“量入為出”原則 （二）收支平衡，保本微利原則 （三）相對穩(wěn)定、適當調整原則 二、籌措物業(yè)管理資金計費標準的核算辦法 （一）成本法 （二）對比法 （三）經(jīng)驗法 （四）綜合法 物業(yè)管理資金管理 三 、 物業(yè)管理資金的主要籌措渠道 （ 一 ） 物業(yè)共用部位共用設施設備維修基金 （ 二 ） 物業(yè)服務費 物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定 ， 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 、 養(yǎng)護 、 管理 ， 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 ， 向業(yè)主所收取的費用 。對于業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)損害賠償責任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人在物業(yè)管理服務合同中特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動。 組建業(yè)主委員會 六、業(yè)主委員會的效力 ?業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席 ?作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 ?業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。 組建業(yè)主委員會 五 、 業(yè)主委員會章程 業(yè)主委員會章程，是關于業(yè)主委員會選舉、產(chǎn)生、活動和行使權利、義務，保證業(yè)主權益的準則。 （三）業(yè)主委員會委員的職責 詳見第二章的有關內容 組建業(yè)主委員會 （ 四 ） 業(yè)主委員會委員資格的終止 因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； 因疾病等原因喪失履行職責能力的； 有犯罪行為的； 以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； 拒不履行業(yè)主義務的； 其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 第五節(jié) 組建業(yè)主委員會 一 、 業(yè)主委員會的成立 ? 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，委員可以連選連任 ? 報送物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 業(yè)主委員會的性質 ?業(yè)主大會的執(zhí)行機構 組建業(yè)主委員會 二 、 業(yè)主委員會委員 （ 一 ） 業(yè)主委員會委員的人數(shù) 5至 15名組成，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則給定。 業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力 。 業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。 出席業(yè)主大會的資格 會議議程 成立業(yè)主大會 （ 三 ） 業(yè)主大會的臨時會議 召開的時機 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1) 20％ 以上業(yè)主提議的； (2) 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3) 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內 全體業(yè)主 所持投票權 2/3以上通過。 成立業(yè)主大會 業(yè)主大會會議的效力 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力 。 成立業(yè)主大會 業(yè)主大會議程 (1) 聽取物業(yè)管理前期工作報告； (2) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會； (3) 審議會議有關文件 (業(yè)主公約 、 業(yè)主大會議事規(guī)則等 )； (4) 其他有關物業(yè)管理的事項 。 前四項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開 15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告 。 成立業(yè)主大會 三 、 業(yè)主大會會議 （ 一 ） 首屆業(yè)主大會會議 首屆業(yè)主大會會議召開的時機 會議的召集和主持 成立業(yè)主大會 （ 1） 召集和主持者 應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。 ? 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 專用設備 (如煤氣儀表、管線等 )的變動，須報請主管部門批準。 用戶入伙 (三 )物業(yè)裝修控制程序 提供結構管網(wǎng)圖 裝修方案審核備案 簽訂裝修協(xié)議 收取保證金及垃圾費，辦理臨時出入證 裝修現(xiàn)場巡視指導 裝修竣工驗收 用戶入伙 (四 )裝修批準權限： 非結構變動由物業(yè)管理公司負責查勘、鑒定、批準。 單個業(yè)主物業(yè)裝修容易影響多個業(yè)主共同利益，裝修糾紛較多。 用戶入伙 三、用戶裝修 (一 )物業(yè)裝修特點 物業(yè)裝修多為二次裝修，是在竣工驗收合格基礎上進行的二次精裝。 （二）宣傳方法 發(fā)放用戶須知 發(fā)放用戶手冊 放錄像片 辦學習班 用戶入伙 二 、 簽訂業(yè)主公約 業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主均有約束力的有關物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務的行為準則。 發(fā)現(xiàn)與資料不符的問題 ， 應及時做好書面記錄 ， 雙方共同簽定存檔 ， 并盡快調查原因 。 物業(yè)的接管 三 、 物業(yè)接管的類型 物業(yè)管理公司從開發(fā)企業(yè) (或建設單位 )手中接管； 物業(yè)管理公司之間的接管 ； 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的接管 。 物業(yè)的接管 驗收條件不同 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準，能滿足使用等。 物業(yè)的接管 二、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 性質不