【正文】 學(xué)生：高揚(yáng) 2011年5月13日附 錄附件一 調(diào)研問卷北侖C1地塊項(xiàng)目市場調(diào)研問卷您好，我是來自寧波大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，因畢業(yè)設(shè)計(jì)需要，目前正在做一份關(guān)于北侖房地產(chǎn)市場的調(diào)研問卷，該調(diào)查結(jié)果不會(huì)公開，僅供設(shè)計(jì)研究，保證對您以及您的家人不會(huì)有任何影響，希望您能在百忙之中抽出一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間來完成這份問卷調(diào)查，非常感謝您對我們工作的支持和幫助！ 請問您的大概年齡？A、30歲以下 B、31—40歲 C、41—50歲 D、51歲以上 請問您的婚姻狀況是？A、 未婚 B、已婚 請問您的家庭年收入大致是？A、10萬元以下 B、10—30萬元 C、30—50萬元 D、50萬元以上 您覺得北侖市目前的房價(jià)？A、偏高 B、偏低 C、適中 根據(jù)您的家庭收入，請問您可以接受的平均住房價(jià)格是多少？A、5000元/㎡以下 B、5000—10000元/㎡ C、10000—15000元/㎡ D、15000元/㎡以上 您計(jì)劃根據(jù)您家實(shí)際情況，您家需要購買多大面積的商品住宅? A、90㎡以下 B、90㎡—120㎡ C、120㎡—140㎡ D、140㎡—160㎡ E、160㎡以上 您計(jì)劃購買住宅的類型是？A、 多層（46層） B、小高層（710層） C、高層（1130層） D、超高層（30層以上）您希望購買的住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？A、 全毛坯房B、提供一般的標(biāo)準(zhǔn)裝修 C、開發(fā)商提供精裝修D(zhuǎn)、開發(fā)商提供多種裝修套餐供買家選擇，裝修費(fèi)用另計(jì)請問您目前是否擁有汽車？A、 是 B、否請問購買住宅時(shí)，您是否對停車位有需求？A、 有 B、沒有 1您認(rèn)為停車位的價(jià)格大致在多少可以接受？A、15萬以下 B、1520萬 C、2025萬 D、25萬以上 1您覺得北侖市中心住宅周圍的商業(yè)區(qū)如何？（多選）A、 購物不方便，缺少樂購、聯(lián)華、好又多之類的大型超市B、 沒地方可玩，缺少大型娛樂場所，如大型影院、大型KTVC、應(yīng)酬辦事沒處可去，缺少有一定檔次的餐廳酒店和旅館D、假期沒地方閑逛，缺少步行街和百貨商場E、買電腦手機(jī)之類數(shù)碼產(chǎn)品太麻煩，缺少電腦城和手機(jī)大賣場之類數(shù)碼商場F、現(xiàn)在這樣挺好，什么也不缺1您平時(shí)最頻繁的消費(fèi)場所在哪里？A、購物中心 B、品牌專賣店 C、娛樂中心（如KTV、電影院） D、批發(fā)市場 1您希望住宅周圍能有一個(gè)集中型地標(biāo)性商業(yè)建筑嗎？A、 希望 B、不希望1您對銀泰房地產(chǎn)投資公司的熟識(shí)度和信任度如何？A、 不了解，不信任 B、不了解，但信任 B、 了解，不信任 D、了解，信任感謝您的配合。感謝各位老師在大學(xué)生活中給我的教導(dǎo)和無私的幫助，讓我在寧波大學(xué)這個(gè)廣闊的舞臺(tái)上能夠展現(xiàn)自我，發(fā)展自我。在此次畢業(yè)設(shè)計(jì)制作過程中，我漸漸養(yǎng)成了做事一絲不茍，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的習(xí)慣，學(xué)會(huì)了如何讓融入并享受這一制作過程。Heidelberg, 2005(8):Berlin[J].FeasibilityInvestmentReallawPollution, 1999(4):Air,[J].CommercialAchieveTakeWillFeasibilityR.綜上所述：本案從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、建設(shè)方案、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益上來看，均是可行的，故從綜合角度來看，本案可行性研究通過。公司取得該項(xiàng)目地塊后，可憑借銀泰百貨集團(tuán)領(lǐng)先的建筑理念、優(yōu)秀產(chǎn)品營造能力和卓越的物業(yè)管理服務(wù)水平，帶動(dòng)北侖房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的整體提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。另一方面，雖然銀泰公司在寧波地區(qū)已經(jīng)有一定的知名度，但畢竟公司是從百貨行業(yè)起步，涉足房地產(chǎn)市場的時(shí)間不長，此次建設(shè)北侖的地標(biāo)性建筑可以進(jìn)一步提高銀泰公司在地產(chǎn)行業(yè)的知名度。 （4）從社會(huì)效益角度來看：由于在開發(fā)項(xiàng)目前公司已經(jīng)對本案進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)查。雖然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但只要本案的銷售收入達(dá)到66%以上，%的情況下取得比相對較高的內(nèi)部收益率。故從建設(shè)方案來看，本案是可行的。故從經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度看，本案是可行的。本案各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的匯總見下表65。表64 敏感性分析表項(xiàng)目基準(zhǔn)方案銷售價(jià)格變化率10%5%0+5%+10%全投資稅后IRR（%）項(xiàng)目基準(zhǔn)方案開發(fā)成本變化率10%5%0+5%+10%全投資稅后IRR（%） 當(dāng)銷售價(jià)格變化時(shí)對IRR的靈敏度計(jì)算如下：IRR的靈敏度=|IRR的變化率|/|影響因素的變化率| = % / 20% = 當(dāng)開發(fā)成本變化時(shí)對IRR的靈敏度計(jì)算如下：IRR的靈敏度=|IRR的變化率|/|影響因素的變化率| = % / 20% = 從以上分析可以看出，對IRR來說，售價(jià)和開發(fā)成本都是敏感因素，但I(xiàn)RR對銷售價(jià)格的靈敏度更大一些。本案將對項(xiàng)目的銷售價(jià)格和開發(fā)成本進(jìn)行敏感性分析。 項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響，通過計(jì)算這些不確定性因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程：R=PQ 成本費(fèi)用方程：C=VQ+TQ+F 其中: R——實(shí)現(xiàn)銷售收入 P——計(jì)劃銷售收入 Q——銷售收入的實(shí)現(xiàn)率 C——總成本費(fèi)用 F——總投資 V——銷售費(fèi)用，為銷售收入的3% T——銷售稅金及附加，% 令B=RC=0,即可求出 Q 的值 根據(jù)以上線性盈虧平衡分析基本公式可求得： 133016Q = Q+Q+ 銷售收入實(shí)現(xiàn)率Q≈66%故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率Q≈66%為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)66%時(shí)項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 盈虧平衡性分析通過測算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值）由附件表62現(xiàn)金流量表（全投資）可以得出本案動(dòng)態(tài)回收期為：（41）+||247。 由附件表62現(xiàn)金流量表（全投資）和表63現(xiàn)金流量表（自有資金）可以得出本案：全投資稅前內(nèi)部收益率：%；全投資稅后內(nèi)部收益率：%； 自有資金稅前內(nèi)部收益率：%；自有資金稅后內(nèi)部收益率：%。由附件表62現(xiàn)金流量表（全投資）和表63現(xiàn)金流量表（自有資金）可以看到本案：全投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；全投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；自有資金稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；自有資金稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：。（1）凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值為按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 = （半年）。投資總額100% = % （9）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量絕對值247。銷售收入100% = 247。資本金100% =247。資本金100% =247。總投資100% = 247。總投資100% = 247。主要方法為靜態(tài)投資收益法，就是投資收益率與基準(zhǔn)投資利潤率的比值，投資收益率越大則越好。 （6）利潤總額及所得稅 利潤總額及分配詳見附件表61損益表，所得稅按利潤總額的25%計(jì)取。 （3）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用為當(dāng)期銷售收入的3%，詳見章節(jié)第5章（4）銷售稅金及附加 銷售稅金及附加規(guī)定為：營業(yè)稅為銷售收入的 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的 3%，印花稅為銷售收入的 %，四項(xiàng)相加即為銷售稅金及附加（個(gè)別地區(qū)還有交易服務(wù)費(fèi)和防洪工程維費(fèi)，%%）。二、財(cái)務(wù)評價(jià)的基本數(shù)據(jù) （1）計(jì)算期 本案計(jì)算期為3年，即從2011年第三季度開始，到2014年第一季度項(xiàng)目樓盤銷售完畢時(shí)結(jié)束。 基準(zhǔn)收益率的確定主要考慮風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，主要由以下幾種組成：市場風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、企業(yè)（項(xiàng)目）的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。一、財(cái)務(wù)評價(jià)的前提假設(shè) 基準(zhǔn)收益率用作不同年份資金價(jià)值換算的折現(xiàn)率，是投資決策過程中用以衡量資金時(shí)間價(jià)值的重要參數(shù)，代表資金被占用應(yīng)獲得的最低收益率，其本質(zhì)就是資金利息率。表54 借款還本付息表 單位：萬元項(xiàng)目（年利率7%）2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年1期初借款本息累計(jì)00414000本金0040001600000利息00140002本期借款04000120000003本期應(yīng)計(jì)利息0140004本期償還本息 00000本期償還本金 0001600000本期償還利息 000005償還借款本息資金來源000利潤0006償還后余額0007累計(jì)余額0006 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)評價(jià)概述房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析，項(xiàng)目策劃，費(fèi)用估算，資金籌措（尤其是收入預(yù)售）等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 借款償還計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于2013年上半年償還所有貸款本金16000萬元，同時(shí)借款期間，各時(shí)期利息于2012年上半年結(jié)算為140萬元。表52 銷售收入及銷售稅金及附加估算表 單位：萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)2013年第1季度2013年第2季度2013年第3季度2013年第4季度2014年第1季度2014年第2季度1銷售收入2銷售稅金及附加 之和營業(yè)稅 15%防洪工程維護(hù)費(fèi)1%交易印花稅1%交易服務(wù)費(fèi)1%3土地增值稅法定0000 項(xiàng)目資金籌措 資金籌措計(jì)劃與資金運(yùn)用根據(jù)開發(fā)商對項(xiàng)目建設(shè)資金的安排，本建設(shè)項(xiàng)目自有資金43000萬元，約為總投資的53%，銀行貸款16000萬元（貸款利息暫按年利率7%計(jì)，利息每半年計(jì)一次），約占總投資的20%，其余部分由預(yù)售收入的滾動(dòng)使用作為自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資。 企業(yè)應(yīng)納稅所得額 = 銷售收入開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用交易稅費(fèi)土地增值稅 = 。 寧波土地增值稅征收辦法：預(yù)收2%，待項(xiàng)目結(jié)束后，多退少補(bǔ)?？煽鄢痤~ =247。 （1）土地費(fèi)用：37500（3%契稅費(fèi)）= （2）建安費(fèi)用：根據(jù)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)，建安工程費(fèi)暫按平均3500元/㎡計(jì)算。表46 銷售階段銷售階段時(shí)間區(qū)間銷售量銷售導(dǎo)入階段2012年10月～2012年12月0強(qiáng)銷階段2013年1月～2013年6月20%持續(xù)營銷階段2013年7月～2013年12月40%繼續(xù)營銷2014年1月～2014年3月30%尾盤銷售階段2014年4月～2014年6月10%表47 資金回籠預(yù)測表時(shí)間2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度2014年第一季度2013年第二季度銷售面積（㎡）9343（10%）9343（10%）18686（20%）18686（20%）28029（30%）9343（10