安邦房地產(chǎn)研究簡報(參考版)
2025-07-01 09:35本頁面
【正文】 從市場需求來看，現(xiàn)在外國投資機構(gòu)、基金、海外華人資本及國內(nèi)民間資本，是上海高檔寫字樓市場的主要投資者。天。如恒隆廣場最近就把租金大幅上調(diào)40%。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場過去3年的新供應(yīng)量和租售量分別為：，2003年31萬平方米與35萬平方米。 上海市場對甲級寫字樓就表現(xiàn)出旺盛的需求。三季度是歷年的鋼材消費淡季，酷暑、高溫、雨季、電力制約，運輸狀況仍然緊張，這些都將抑制鋼材消費。在建筑鋼材市場下滑以及鋼廠下調(diào)價格政策的影響下，導(dǎo)致近期中厚板市場價格下滑明顯，人們在經(jīng)歷建筑鋼材市場大幅調(diào)整的影響下，心態(tài)越發(fā)脆弱，較大的價差以及國家的政策使得板材市場可能出現(xiàn)調(diào)整，雖然國外市場價格仍維持較高價位，而且國內(nèi)庫存基本處于正常水平，只能延緩但不能阻止市場價格的下滑。今年建筑鋼材市場價格最高的時候，平均在41004300元/噸，最低的時候平均在25002650元/噸。而能活下來的房地產(chǎn)公司基本上就兩類，一類是大而亂，一類是專而精。目前的土地政策對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可能產(chǎn)生洗牌效應(yīng)。因為，土地儲備多，企業(yè)負債就多。而在我國土地屬于國家，土地增值的利潤控制在政府手中，不會轉(zhuǎn)給開發(fā)商。第三，過多的土地儲備沒有價值。香港是城邦經(jīng)濟，土地有限。這是因為：其一，對于單一項目來看，土地儲備具有決定作用，但對于連續(xù)經(jīng)營10年以上的公司來說，不具有決定作用。任志強說，目前房地產(chǎn)信托已經(jīng)開展，但去年總量不大，也就七八十億；除此之外，現(xiàn)在境外基金公司已通過與國內(nèi)大公司合作和國內(nèi)基金用信托的方式來操作。從房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險的角度出發(fā)，直接投資越多風(fēng)險越低，而房地產(chǎn)現(xiàn)在恰恰沒有開放直接投資渠道，除了股市以外，其余幾乎是空白。（LHJ）〖行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人及特點〗 任志強：國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)解決融資最大的問題在政策資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，在宏觀調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)如何解決融資問題？華遠董事長任志強表示，在現(xiàn)有法律體制環(huán)境下，金融創(chuàng)新很難開展。此外，由于銀行收緊信貸，開始對商鋪銷售造成打壓，一些開發(fā)商為了加快資金回籠而加大力度出售商鋪，有的甚至采取極端降價策略出售，這將使未來商鋪的經(jīng)營風(fēng)險越來越大，這對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說是新的風(fēng)險?！辈⒃瓉怼暗?010年建成70個MALL、總建筑面積1000萬平米”的目標(biāo)下調(diào)為“50個、總面積達700800萬平米”。率先介入商業(yè)地產(chǎn)、號稱要投資70個大型MALL的大連萬達集團，可能會受到較大影響。據(jù)了解，6月16日國務(wù)院常務(wù)會議曾總結(jié)“我國宏觀調(diào)控取得明顯成效”，一些企業(yè)據(jù)此判斷國家整頓的幾組重拳已經(jīng)打完。尤其是今年的宏觀調(diào)控之年，對順馳將是一個難關(guān)。安邦分析師注意到，現(xiàn)在國內(nèi)針對順馳開發(fā)的房地產(chǎn)的投訴和糾紛正在增多，這是一個急速擴張的企業(yè)所必然會暴露的問題。用孫宏斌的話說，“用現(xiàn)金流整合所有行動”，“只要企業(yè)現(xiàn)金流在順暢地流動，負債率高并不意味著風(fēng)險就大。市場已經(jīng)在懷疑：孫宏斌哪來那么多錢馬不停蹄地拿地？順馳的資金鏈?zhǔn)欠裉幵陔S時有可能斷掉的危險？據(jù)媒體報道，當(dāng)孫宏斌被問及此時，他會顯得不耐煩，聲稱“資金只是問題的表象、資金并不是最重要的……為什么人們總是從這個角度來關(guān)注順馳呢？”而順馳方面提供的解釋是其“現(xiàn)金—現(xiàn)金”的商業(yè)模式：買地時推遲首付款時間，拉長后續(xù)付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房款之間的周期。而有地產(chǎn)界人士則認為，順馳的“戰(zhàn)略性進入”，“就是不惜一切代價。順馳2004年的目標(biāo)是做到100個億的銷售額。順馳高價拿地，被業(yè)界普遍認為“嚴(yán)重背離了價值規(guī)律”。（IHJ）〖標(biāo)志性企業(yè)動態(tài)〗 順馳的“命門”就在資金鏈順馳集團是國內(nèi)地產(chǎn)商中的另類，2003年以來，順馳在不到一年的時間里，已在長三角（上海、蘇州、南京、無錫）、華北（石家莊、北京）、中西部（武漢）、東北（長春）等地通過各種形式獲取了項目，以極強勢的姿態(tài)拍得土地近10塊，面積300萬平方米，總款額近70億。據(jù)悉，除上述企業(yè)外，深圳賽格、惠州TCL和創(chuàng)維等等，手中都握有為數(shù)不少的待開發(fā)用地，部分項目已陸續(xù)啟動。由于手握資本，他們的議價能力較強。上述國內(nèi)主流家電及IT企業(yè)近年都面臨著本行業(yè)投資飽和，龐大的資本急需尋求新的投資方向。從現(xiàn)在的情況判斷，上海的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)滑坡，將首先從商鋪開始。在國際上，通常是1020個人對應(yīng)1平方米商鋪。據(jù)了解，從2001年起，上海商鋪開發(fā)面積大幅增長。某國有銀行一名信貸員表示，目前商用物業(yè)的貸款基本上已停止，除了能夠證明有足夠的能力還貸外，%以上，商鋪貸款年限也從原先的20年驟降到10年，這還不包括對貸款人其他條件的審核。雖然上海各大商業(yè)銀行沒有明文規(guī)定，但在實際操作中，不少欲貸款買鋪的投資人發(fā)現(xiàn)，他們已很難再向銀行貸到款項了。不過，由于投資過熱，再加上信貸緊縮，整個商鋪投資市場的風(fēng)險開始顯現(xiàn)。今年早些時候，多個部委曾聯(lián)合對全國大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)進行徹查并報告結(jié)果，但由于沒有權(quán)威的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的統(tǒng)計資料，并且很多商業(yè)設(shè)施項目在向銀行申請貸款時名目混淆（如有項目名為“公寓”，而實際上可能就在裙樓位置興建一個5萬平方米的購物中心），一些“住宅”項目同時包括了大型商業(yè)設(shè)施，使得“查告”最終“查而難告”，不得不宣布停止。而已經(jīng)建好的項目則不在此次“摸查”之列。此外，在“摸查”期間，銀行也將停止項目貸款。（RJYL）〖行業(yè)重大事件〗“查告”失效后，五部委將對大型商業(yè)地產(chǎn)進行“摸查”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平日前透露，從7月初開始，國家發(fā)改委、銀監(jiān)會、國土資源部、商務(wù)部、建設(shè)部將聯(lián)手在全國范圍內(nèi)摸底調(diào)查大型商業(yè)設(shè)施項目。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年14月，其中新開工面積為9萬平方米；，%。業(yè)內(nèi)人士表示，這是南京商務(wù)辦公樓市場出現(xiàn)供大于求的信號。有關(guān)官員由此判斷，北京市住
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