安邦房地產(chǎn)研究簡報(bào)-展示頁
2025-07-07 09:35本頁面
【正文】 織有關(guān)部門重新進(jìn)行論證；符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)有關(guān)方面予以支持。不過，對于這個問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)十分重視，據(jù)稱溫總理對此有過三次批示。不過，據(jù)知情人士表示，“第一次徹查實(shí)際上沒有查下去，銀監(jiān)會當(dāng)時按照商業(yè)聯(lián)合會提供的購物中心名單，到幾個城市摸了一下，發(fā)覺不行，就放棄了。如果嚴(yán)格執(zhí)行11號令，意味著市政府必須將已承諾給某個開發(fā)商的土地拿到公開市場上去出讓，由于開發(fā)商已經(jīng)在土地上投入了許多資源，或已經(jīng)在其他關(guān)聯(lián)項(xiàng)目上為市政府作了很多貢獻(xiàn)，因此市政府很難做到將土地收回再公開出讓。2002年，國土資源部出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令〔2002〕第11號，簡稱“11號令”），規(guī)定從當(dāng)年7月1日起，全國經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。資金從哪里來？這將成為北京市政府面臨的一大挑戰(zhàn)。據(jù)北京市國土房管局透露的數(shù)據(jù)，北京市土地儲備中心約可收購?fù)恋孛娣e近6200公頃。 今年8月31日是國內(nèi)對經(jīng)營性土地歷史遺留問題的最后期限。而建設(shè)部的理想目標(biāo)是把房價(jià)控制在每年上漲3%左右，使老百姓買房與銀行利率相比不會虧本，這樣的房地產(chǎn)市場才是比較健康的。建設(shè)部一位副部長最近對國內(nèi)房價(jià)普遍上漲過快，提出了含蓄的批評。目前，我國已向四川省派駐城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督員，北京、上海等地已建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度；再次，要建立法律保障體系。中國準(zhǔn)備出臺規(guī)定，為土地規(guī)劃許可證設(shè)立期限，2年必須完成規(guī)劃指標(biāo)，否則規(guī)劃許可證就取消，以此緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。為此，建設(shè)部已將打擊囤積土地的矛頭直指開發(fā)商。至于房價(jià)水平，最終仍由各區(qū)域市場的供求關(guān)系決定，開征物業(yè)稅后雖然房價(jià)水平會有所下降，但不會如人們想象的那么樂觀。劉維新指出，物業(yè)稅調(diào)節(jié)主體的明確是開征物業(yè)稅成敗的關(guān)鍵所在，如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動產(chǎn)上，恐怕大多數(shù)中低收入階層都難以承受。欲開征物業(yè)稅，首先應(yīng)將這多種住宅建設(shè)用地進(jìn)行歸并，統(tǒng)一起點(diǎn)。劉維新認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅的條件還不成熟，仍受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點(diǎn)等多方因素的限制，至少需要三四年的時間。安邦房地產(chǎn)研究簡報(bào)〖行業(yè)政策及趨勢〗物業(yè)稅開征至少還需要等三、四年去年底，自從十六屆三中全會提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”之后，物業(yè)稅問題一直受到普遍關(guān)注，市場上對于商品房價(jià)格將大幅下降的預(yù)期也開始增多，有關(guān)人士甚至大膽預(yù)測，物業(yè)稅開征后，房地產(chǎn)價(jià)格降幅有望達(dá)到40%以上。不過，參與房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員劉維新日前表示，物業(yè)稅的開征的準(zhǔn)備期至少需要三四年。比如，僅在我國目前的住宅建設(shè)形式方面，就存在著商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、合作建房等多種形式，由于土地使用形式的多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量的巨大差異，并助長了不正之風(fēng)泛濫。而此類歸并還包括土地國有與集體所有制的歸并、土地出讓和劃撥的歸并等多方面。反過來，如果調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者和富裕階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機(jī)，則可盡快啟動。（IHJ）囤積土地2年內(nèi)不開發(fā)將被收回?fù)?jù)國土資源部調(diào)查，截至去年，國家土地儲備170萬畝，囤積在開發(fā)商手中的沒有開發(fā)的就有70萬畝。建設(shè)部副部長仇保興日前表示，從《土地法》的角度來說，囤積土地兩年內(nèi)沒開發(fā)就應(yīng)該予以沒收。此外，建設(shè)部官員還表示，加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地宏觀調(diào)控來保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有三項(xiàng)基礎(chǔ)性工作：首先，房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控和金融調(diào)控應(yīng)該聯(lián)動；其次，應(yīng)該建立房地產(chǎn)的觀察和監(jiān)督體系以及預(yù)警系統(tǒng)。（IHJ）建設(shè)部官員提出的房價(jià)控制目標(biāo)是每年上漲3%房價(jià)雖然是個市場問題，但由于其特殊性，容易受到多方關(guān)注。這位官員表示，%，而且我國在高速發(fā)展過程中房價(jià)很難下降。（IHJ）處理歷史遺留問題，就是處理政府的信譽(yù)問題據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，在清理過程中，各地的土地儲備中心可能會收購不少土地。不過，一個突出問題是，6200公頃的擬收購?fù)恋兀羰召弮r(jià)按每公頃2000萬元計(jì)算，則共需資金1240億元。一位熟知北京土地政策的開發(fā)商表示，所謂的“歷史遺留問題”，也就是北京市政府一些部門先前對土地建設(shè)單位的承諾；所謂的“解決歷史遺留問題”，就是北京市政府如何處理這些有效或無效的早期承諾。但在11號令下來之前，北京市政府已經(jīng)把絕大部分經(jīng)營性用地承諾給各家開發(fā)商開發(fā)，但這些土地大部分都沒辦理出讓手續(xù)。 嚴(yán)查商業(yè)地產(chǎn)，地方的態(tài)度很關(guān)鍵今年35月份，國土資源部等四部委曾對國內(nèi)購物中心建設(shè)進(jìn)行調(diào)查，收集數(shù)據(jù)，尤其是各地的MALL建設(shè)情況?！睋?jù)介紹，查不下去的主要原因在于對“購物中心”的概念界定不統(tǒng)一，有的只有2000或3000平方米也叫購物中心，有的明明是購物中心卻申報(bào)項(xiàng)目叫某某大廈。據(jù)稱，從7月份開始，由發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國土資源部和銀監(jiān)會五大部委組成的聯(lián)合調(diào)查組，將再次對全國所有在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行檢查，而且“范圍更廣，力度更大。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟一位負(fù)責(zé)人稱，所有超過3000平米的在建未建項(xiàng)目都將列入此次檢查范圍，而此前3月份的有關(guān)調(diào)查范圍是5000平米以上的項(xiàng)目；考慮到最近國務(wù)院派出調(diào)查組比較多，五大部委名義上組成聯(lián)合調(diào)查組，但一開始不直接往下派，而是以地方自查為主，聯(lián)合調(diào)查組此后將根據(jù)自查結(jié)果進(jìn)行抽查。這些措施的執(zhí)行效果明顯。占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的52%。城市地價(jià)水平及變化趨勢總體上與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)，與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)總體相協(xié)調(diào)。（RJYL）%一方面，房地產(chǎn)上市公司隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增長而整體綜合實(shí)力增強(qiáng)。相對于綜合實(shí)力增強(qiáng)及房地產(chǎn)行業(yè)增長，房地產(chǎn)上市公司股市表現(xiàn)差強(qiáng)人意。對76家房地產(chǎn)上市公司近三年平均每股現(xiàn)金凈流量研究表明，在76家房地產(chǎn)上市公司中，%的公司在近三年
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