【正文】 表現(xiàn)下行。別墅價(jià)格指數(shù)圖：2011年6月~2012年6月南昌別墅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局圖表顯示，2012年上半年南昌別墅價(jià)格指數(shù)整體下行明顯，%，%，%。隨著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有所回溫，價(jià)格指數(shù)上行明顯。2011年前三季度南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)急速升溫，寫(xiě)字樓項(xiàng)目（主要集中在紅谷灘中心區(qū)）供需集中爆發(fā)，寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格一路看漲，價(jià)格指數(shù)持續(xù)上行。6月，商業(yè)市場(chǎng)有所降溫，商業(yè)價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)下降。 至3月，住宅供應(yīng)量大幅增加，住宅市場(chǎng)明顯回暖，商業(yè)市場(chǎng)相抵低迷，價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)下降。南昌商業(yè)市場(chǎng)自去年3月起火熱發(fā)展后，2011年下半年隨著住宅市場(chǎng)的下行，商業(yè)市場(chǎng)受到輻射，加上商業(yè)供應(yīng)的疲軟。商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)圖：2011年6月~2012年6月南昌商業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局商業(yè)價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)指數(shù)價(jià)格價(jià)格指數(shù)2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月圖表顯示，2012年上半年南昌商業(yè)價(jià)格指數(shù)變化較大，整體上仍表現(xiàn)上行。2012年3月起，降價(jià)跑量效應(yīng)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)回升，加之各種政策利好影響，南昌樓市回暖明顯，價(jià)格指數(shù)持續(xù)上行。從上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)自身走勢(shì)來(lái)看，價(jià)格指數(shù)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行，1月至5月間價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)逐步上升，6月價(jià)格指數(shù)陡然下降。2012年上半年，紅谷灘、中心區(qū)板塊高價(jià)房源基本去化完全，京東板塊的中低端價(jià)格主導(dǎo)房源供應(yīng)。從細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)曲線(xiàn)走勢(shì)圖可以看出，普通住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)運(yùn)行與綜合價(jià)格指數(shù)運(yùn)行走勢(shì)基本相同，住宅與商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)格指數(shù)運(yùn)行曲線(xiàn)走向不一樣。 相比2011年下半年，2012年上半年，紅谷灘、中心區(qū)板塊高價(jià)房源基本去化完全，京東板塊的中低端價(jià)格主力房源供應(yīng)，板塊供應(yīng)權(quán)重變化，加之高價(jià)房源的減少，上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)整體低位運(yùn)行。由于樣本板塊供應(yīng)權(quán)重與物業(yè)權(quán)重沒(méi)發(fā)生大的變化，南昌商品房綜合價(jià)格指數(shù)與價(jià)格曲線(xiàn)走勢(shì)曲線(xiàn)走勢(shì)大致相同。商品房綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖：2012年10月~2012年6月南昌商品房綜合價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局 從南昌商品房綜合價(jià)格指數(shù)曲線(xiàn)走勢(shì)圖來(lái)看， 2012年上半年南昌綜合價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)小幅上行。普通住宅價(jià)格指數(shù)方面，2012年上半年普通住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均表現(xiàn)下降，%。房管局價(jià)格指數(shù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，%，%，%。月份綜合指數(shù)價(jià)格住宅指數(shù)價(jià)格綜合價(jià)格指數(shù)住宅價(jià)格指數(shù)2011年6月 2011年7月↓ 2011年8月↓ 2011年9月↑ 2011年10月↑ 2011年11月↓ 2011年12月↑ 2012年1月↑ 2012年2月↓ 2012年3月↓ 2012年4月↑ 2012年5月↑ 2012年6月↓ 備注：1. 2010年12月為基期，其價(jià)格指數(shù)為價(jià)格指數(shù)可比基點(diǎn)。降準(zhǔn)與降息的利好一定程度影響了商品房買(mǎi)房雙飛的樓市預(yù)期。二、2012年上半年南昌房地產(chǎn)綜合價(jià)格指數(shù)2012年年初，南昌樓市延續(xù)2011年下半年的持續(xù)低迷，成交量持續(xù)縮減，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)跑量，南昌房?jī)r(jià)表現(xiàn)持續(xù)下跌。至5月，樓市驟然升溫，成交量暴增，供求比陡降，供需差距反向拉大。2012年1月~2012年2月，南昌樓市持續(xù)下行，加之春節(jié)節(jié)日影響，開(kāi)發(fā)商預(yù)期看空，信心大減，住房供應(yīng)明顯縮減，成交量相對(duì)平穩(wěn)，促使新建住房供求比值逐漸增加。至2012年，3月樓市回暖，5月南昌樓市升溫，2012年上半年，供應(yīng)量成交量同比大幅增加，供求比值接近1，供需達(dá)至平衡。限購(gòu)令之前，南昌商品住房供求比值小于1，樓市整體供需表現(xiàn)為供不應(yīng)求。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年南昌商品住房整體供應(yīng)與需求達(dá)到平衡。6月，受央行降息和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向影響，房貸利率的降低刺激觀望人群入市購(gòu)房，其成交量再次回升，但回升幅度并不大。在2012年上半年中，新建商品房非住宅共成交5894套，㎡。這既是存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、央行降息等寬松貨幣政策致使的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、樓市政策頻調(diào)以及供應(yīng)量激增、新盤(pán)不斷入市所致。圖：2012年上半年南昌新建商品住房成交走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局圖表顯示，2012年上半年南昌新建商品住宅呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢(shì)，南昌樓市從成交低谷逐漸轉(zhuǎn)向強(qiáng)勢(shì)回暖。上半年住宅成交來(lái)上漲最為明顯， 2012年上半年南昌新建住宅成交量占2011年全年成交量（20172套）%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，㎡，%。寫(xiě)字樓和商業(yè)供應(yīng)量同比2011年上半年表現(xiàn)為增加，%，%。圖：2012年上半年南昌樓市住宅新增供應(yīng)量月度走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局新建非住宅供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，㎡，㎡，%；㎡，%。3月不少樓盤(pán)以?xún)r(jià)換量效用明顯，成交量陡增，南昌樓市有所回暖，4月起新建住房供應(yīng)量持續(xù)增加。2月份，受季節(jié)性及春節(jié)長(zhǎng)假的影響，新建住房供應(yīng)面積僅持續(xù)下降。利好政策讓開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量從回暖到升溫則讓開(kāi)發(fā)商看到了曙光，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿在不斷加強(qiáng)，上半年入市的純新盤(pán)就有近30個(gè)。2012年上半年南昌新建商品房供應(yīng)分析據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，㎡，㎡，%；㎡，%。2012年上半年，工業(yè)用地累計(jì)出讓41宗之多，；其次為商住用地，累計(jì)出讓11宗。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上半年，%，%。%；，%。在55宗國(guó)有用地拍賣(mài)中，共有50宗土地成功交易，；另有5宗土地流拍，%。目 錄一、市場(chǎng)綜述 12012年上半年土地市場(chǎng)分析 12012年上半年南昌新建商品房供應(yīng)分析 32012年上半年南昌新建商品成交分析 62012年上半年南昌商品住房供求關(guān)系分析 7二、2012年上半年南昌房地產(chǎn)綜合價(jià)格指數(shù) 9三、2012年上半年南昌市各物業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì) 11普通住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì) 12商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù) 12寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù) 14別墅價(jià)格指數(shù) 15四、樣本板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行走勢(shì) 162012年上半年南昌中心區(qū)板塊房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 162011年上半年青山湖板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 192012年上半年紅谷灘板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 222012年上半年紅角洲板塊房商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 252012年上半年朝陽(yáng)洲板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 282012年上半年京東板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 322012年上半年昌南板塊價(jià)格指數(shù)運(yùn)行 352012年上半年經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊商品房?jī)r(jià)格指數(shù)運(yùn)行 38一、市場(chǎng)綜述2012年上半年土地市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上半年，南昌市（包括南昌四縣委托市國(guó)土資源局拍賣(mài)）共有63宗（因故終止交易地塊除外）國(guó)有建設(shè)用地入市。其中，共有55宗建設(shè)用地在上半年進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。圖：2012年上半年南昌商品房用地成交走勢(shì)圖數(shù)據(jù)顯示：房管局從2011年~2012年南昌土地市場(chǎng)成交走勢(shì)來(lái)看，2012年上半年（1月6月）土地市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷，不過(guò)6月份土地市場(chǎng)稍有起色，成交宗數(shù)和成交面積有所回升。圖：2012年上半年南昌建設(shè)用地土地出讓金走勢(shì)圖數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局在土地出讓金額方面，由于整個(gè)上半年土地市場(chǎng)均以工業(yè)用地為主，商業(yè)、居住用地等呈現(xiàn)直線(xiàn)下降趨勢(shì)，此外，上半年市場(chǎng)大部分均以底價(jià)成交，直接導(dǎo)致土地出讓金額大幅下滑。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局從上半年入市地塊用地性質(zhì)來(lái)看，工業(yè)用地依然占據(jù)整個(gè)南昌市土地市場(chǎng)的半壁江山。此外，累計(jì)出讓商業(yè)用地6宗、居住用地3宗，交通設(shè)施用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地各1宗。2月底存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，一系列利好樓市微調(diào)政策的陸續(xù)出臺(tái)，刺激剛性需求不斷釋放，成交量也在不斷刷新記錄。圖：2010年上半年—2012年上半年南昌樓市新增供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局新建商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，㎡，㎡，%；㎡，%。3月，開(kāi)發(fā)商集中以?xún)r(jià)換量，供應(yīng)量有所增加。5月住房成交量暴增，南昌樓市急速升溫，加之6月央行降息影響，6月新建住房較5月明顯增加。圖：2012年上半年南昌樓市非住宅新增供應(yīng)量月度走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局普通住宅獨(dú)占鰲頭，別墅同比大幅縮減數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年各物業(yè)類(lèi)別供應(yīng)量中，以普通住宅為最，㎡，在整體供應(yīng)面積中占比達(dá)73%，同比2011年上半年增長(zhǎng)了倍余。圖：2012年上半年南昌樓市各物業(yè)類(lèi)別新增供應(yīng)量情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局2012年上半年南昌新建商品成交分析其中，㎡，%，%。2012年上半年在部分樓盤(pán)大幅度優(yōu)惠促銷(xiāo)、新盤(pán)低價(jià)入市和購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)變引發(fā)剛需釋放下，住房成交量出現(xiàn)大幅度回升。12月份，在購(gòu)房預(yù)期低落、開(kāi)發(fā)區(qū)硬撐和春節(jié)假期影響下，正處于樓市低谷期；年后，進(jìn)入4月份，受季節(jié)時(shí)令和全國(guó)樓市政策頻頻微調(diào)影響，極大程度改變市民購(gòu)房預(yù)期，增強(qiáng)市民購(gòu)房意愿，樓市成家較快回暖，南昌樓市呈現(xiàn)“金三銀四”景象；而56月份，南昌樓市則從回暖期向快速升溫期轉(zhuǎn)變，成交量大幅上升，4月份新建商品住宅共成交5108套，而6月商品住宅成交則達(dá)7413套，相比攀升45%。圖：新建商品房非住宅成交走勢(shì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房管局與新建